樂居財經 黃冬豔 發自上海
朋友，越走越近。
自去年底項目合作以來，綠城中國(3900.HK)與新湖中寶(600208.HK)發生了“血緣”關係：新湖中寶將以30.685億港元入股，成為綠城中國第三大股東。
4月26日，它們分別發公告，披露了雙方正在進行的兩筆交易。其一，新湖中寶以18.23億元，將位於江蘇啟東的海上明珠城項目公司50%的股權轉讓給綠城中國。其二，新湖中寶計劃現金30.685億港元認購綠城中國擴大後總股份的12.95%。
樂居財經瞭解到，算上去年12月以來的幾番交易，目前綠城中國陸續向新湖中寶收購的項目所涉及資金已經超過百億，且雙方早已表態會繼續加大合作力度。
綠城中國董事會主席兼總裁張亞東與新湖集團董事長黃偉走到了一起，市場普遍看好兩者的聯姻，認為新湖中寶看好綠城的穩健財務、產品品質與未來的成長性。受其利好，4月27日開盤，綠城中國漲7.13%，報7.51港元。
溢價27%入股
綠城中國已發行總股份數約為21.71億股，主要股東為中交集團、九龍倉、宋為平等。此次引入新湖中寶，將通過配發新股份的方式，交易完成後，綠城中國總股本也將增加到約24.94億股。
具體交易細節包括：新湖中寶旗下的全資附屬公司香港新湖投資計劃以9.50港元/股的價格認購綠城中國3.23億股H股股份，認購總金額30.685億港元，支付方式為現金支付。該項交易的議案已經在4月24日獲得新湖中寶董事會審議通過，交易完成後，新湖中寶將佔綠城中國擴大後的總股份數的12.95%。
根據目前的股權結構，交易完成後，中交集團和九龍倉分別為綠城中國第一和第二大股東，新湖中寶則成為第三大股東。
這項交易受到關注的重點，在於每股9.50港元/股的價格，以及新湖中寶12.95%的持股比例。
樂居財經獲悉，公告所述的定價依據考慮，主要綜合了綠城中國董事會召開之日前十個交易日的加權平均價格和每股淨資產。今年以來，綠城中國的股價波動較大，每股最高交易價格出現在3月5日，為11.64港元／股，此後呈整體下跌的態勢，最近的4月份是年內其平均股價最低的一個月，基本在7-7.8港元／股間。
與綠城中國於4月24日收市時的7.01港元相比，此次9.50港元/股的交易定價溢價達到了36%，即便是最後的十個連續交易日平均7.487港元／股的價格，溢價也有27%。
但相比於每股淨資產，9.50港元/股的價格卻是十分優惠。年報顯示，截至2019年12月 31日，綠城中國總資產3370.92億元，歸屬於母公司所有者權益276.45億元，每股淨資產12.73元，摺合港元算，與此次的交易價格折價超過4成。
自下午公告消息披露後，關於這一交易的每股定價究竟低估還是折讓，網上投資者各持己見。但無論如何，若2020年5月24日前此次股權交易獲得批准，新湖中寶將走馬上任綠城中國第三大股東，並且向綠城中國提名一名董事候選人，成為非執行董事。
朋友是走出來的
綠城中國與新湖中寶的合作淵源，多年前就已開始。2009年雙方已經建立了互保關係，即互為對方貸款提供信用保證；隨後在2011年底，綠城中國旗下的綠城物業收購了新湖中寶旗下的新湖物業40%股權，將後者納入前者體系之下，並更名為新湖綠城物業，如今新湖中寶與綠城中國仍為新湖綠城物業的兩大股東。
2019年12月開始，綠城中國與新湖中寶關係越來越緊密。4月26日，雙方最新合作的項目——江蘇南通啟東的“海上明珠城”項目處於環滬1小時經濟圈，總佔地約1500畝，計容建築面積約198萬平方米，收購完成後，綠城中國和新湖中寶將聯合操盤該項目，將該項目打造成為綠城康養小鎮。
至此，綠城中國與新湖中寶通過三次交易，已有六個合作項目，涉及的交易資金102.52億，其中僅5個項目的總建築面積就已經超過300萬平方米。
對於此次交易，綠城中國和新湖中寶都不吝點贊。綠城中國認為，新湖中寶的戰略入股，為其提供了更多的資金用於業務發展；而新湖中寶則認為，交易不僅有利於加快相關項目開發進度，提升經營效率，更可優化其公司資產負債水平，實現更加穩健高效優質的發展。
對於綠城中國與新湖中寶為何會選擇對方為合作伙伴，上海中原地產的分析師盧文曦總結為“各取所需”。
樂居財經瞭解到，2019年上半年，新湖中寶合同銷售收入76億元，當期營業收入為72.75億，歸母淨利潤17.21億元，其中地產業務營業利潤約12億元。截止2019年中期，新湖中寶在全國擁有的開發項目約50個，權益總建築面積約2200萬平方米。
而債務方面，2019年中期報告顯示，新湖中寶期內持有貨幣資金153.12億元，未償還融資總金額卻高達848.47億元，及至2019年三季度末，該項數字仍有約550億元。
盧文曦分析，新湖中寶近幾年雖然不斷在擴張，卻因為資金壓力越來也大不得不“斷臂求生”，以出售項目緩解槓桿壓力。另一方面，由於近幾年房地產市場調控力度加大，項目主要定位中高端的綠城中國走量並不算大，導致其如今有著強烈的規模訴求，兩者可謂各有所求，且恰好需求相互吻合。
張亞東的大手筆
今年3月份的業績會上，張亞東明確了一個2500億的銷售目標，同時新增貨值也要達到2500億元，權益投資金額不低於600億。
今年以來，僅4個月綠城中國已經新增了27個項目，新增貨值1249億元，其中9個為收併購項目，包括上海青藍國際城二期、瀋陽仙林金谷、瀋陽新湖灣、瀋陽新湖美麗洲、南通啟東等項目。於2019年，綠城獲取併購項目17個，包括上海新湖明珠城、西安桂語蘭庭等項目，收購項目同比增長332%；同年綠城斥資691億元拿地，其中集團支付523億元，創下歷史新增投資貨值之最。
“相比於直接買地，收購項目股份的好處在於談判時心態上佔優勢，價格也可以控制。”盧文曦認為，在行業洗牌加速的大背景下，規模較大的房企選擇收購的方式顯然更好，擴張速度也更快。
上任綠城中國董事局主席兼總裁一年來，張亞東在積極謀劃綠城未來五年發展規劃，即重點圍繞重資產、輕資產和“綠城+”三大板塊進行佈局。其中，輕資產板塊即代建板塊，“綠城+”板塊則圍繞前兩個板塊的上游下游展開，上游主要是綠城科技集團，下游主要是綠城理想生活集團。
按照張亞東的設想，2025年三大板塊總共實現銷售規模5000億元。拆分來看，傳統的房地產開發重資產部分通過鞏固全國佈局、提升盈利水平、優化業務結構等措施實現3500億元；輕資產部分通過梳理代建品牌、發展資本代建、完善管理機制等措施實現1500億元；另外，“綠城＋”內涵將繼續豐富，通過加長產業鏈、加粗產業束，來賦能增值能力。
這是綠城5年的長線目標，單論2020年目標，則是擬達成新增投資貨值、銷售金額各2500億元的目標。如果該目標達成，2020年綠城的銷售增速將達到近25%。按照前四個月完成1249億元的新贈貨值，綠城中國今年2500億目標不是問題。
