其实在疫情来临之前，恒大的现金流已经非常紧张。在这段时间内，受多方面政策及市场的影响下，特别是高杠杆的房地产企业，过得很煎熬。
其原因归结于现金，即持有的现金量和现金的回笼速度。
据了解，"恒房通"已经能够实现网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务。最近三天新增用户300多万人，累计用户数超过1000万人，其中恒大员工14万人、恒大老业主147万人，其它83%都是各行各业社会兼职销售、以及房产专业中介人员。如此规模的用户数量和成交量，意味着庞大的客户流量。
一端是销售，一端是获客，恒大通过类似于"通关游戏"的逻辑设置层层递进，设置不同的"关卡"，打造了一个线上卖房的闭环逻辑。
正如2003年"非典"催生了淘宝、京东等电商的崛起，当前特殊时期被逼出的地产营销革命，未来势必深深影响到整个行业。
几年前，就有人问，为什么碧桂园这样的房地产企业可以容忍8-9个点的发行债券利率。
主要原因有以下三点：
1.房地产行业是资金密集型行业，没有钱就拿不到地，拿不到地就卖不了房，所以只要帐能算的过来，可以说是给钱就要，多多益善，有多少来多少。
2.碧桂园一直以高流转率著称，从拿地到开盘可以在六个月内解决，也就是说，六个月就开始回笼资金。综合算下来，发债的资金一年可以流转两次，实际成本降低。
3.房地产是毛利率比较高的行业，可以承受略高的定价。所以结论是8-9个点的利率远远不是房地产企业的极限。
一切的前提是账面上要有现金。没有现金，对房地产企业来说，比制造业更可怕。因为制造业三、四个月没有现金，可以再适当拖延一下账期。但房地产行业最大的债主是金融机构，晚一天还利息就是逾期，一旦有逾期，金融机构势必恐慌性撤退。房地产是离不开金融的，一天都离不开；也是离不开现金的，一个工作日都离不开。
本来，春节过后的一段儿时间是房地产市场成交的高峰期。在外打工的人们回到家里，经历了家里的催婚之后，势必讨论了安家的决定。所以，春节返乡之后，房地产市场一般会形成小高潮。但近年的情况大家也看到了，不会再有这样的局面，而且很可能在未来的半年内，整个市场将会形成大比例的垮塌。
在土地储备方面，原先恒大计划在2017-2020年每年减少土地储备5%左右，从而降低资本开支需求。但遗憾的是，2019年，因为土储采购力度加大，恒大总土储在去年年中达到3.19亿平方米新高。
而在今年1月，恒大继续通过公开市场举牌拿地。如1月14日，重庆主城区界石两宗相邻宅地入市，成交价12.94亿元。1月15日，恒大子公司郑州恒泓置业有限公司以底价6.45亿元竞得郑州92号地块。
拿地就要花钱，花钱就需要现金，要现金就会有负债，有负债就要还利息和本金，要想还钱没有，就只能再发债。
今年1月，恒大总共发了4笔美元债券，总金额60亿美元。利率水平均在11.5%至12%。这个价格水平甚至比碧桂园还略高，创下了大型房企的新高度。（区域性房企单算，他们13%、15%的比比皆是）
分别是中国恒大发行的两笔：
1月22日发行的10亿美元票据，三年期，年利率11.5%。
1月22日发行的10亿美元票据，四年期，年利率12.0%。
旗下子公司景程有限公司发行的两笔：
1月24日发行的20亿美元票据，31个月，年利率11.5%。
1月24日发行的20亿美元票据，45个月，年利率12.0%。
看上去完成发债了，资金到位了，状态应该会好一些。但房地产企业发债获得的资金很大一部分需要用于偿还原有借款，恒大的公告里给出了港股上市公司的规范说法：
主要為其現有債務再融資及用作一般公司用途。
或者：
主要為其現有債務（ 包括2020年票據 ）再融資，餘款用作一般公司用途。
也就是说，剩下的钱寥寥无几，对恒大的现状来说杯水车薪。
其中还有一个非金融人士可能关注不到的点，中国恒大发的两笔20亿美元债券中，许家印和夏海钧（恒大的总裁）共认购了1亿美元；景程有限公司发的两笔40亿美元债券中，许家印和夏海钧共认购了6.5亿美元。
为什么会这样呢，标准答案是：
許先生及夏先生之認購表示彼等對本集團之支持及信心。
不过我们要知道还有另一个答案，也更接近真相。在债券发行时，因为市场认可等方面的原因，如果快到截止日还没有发售完全部份额，为了确保债券成功发行，企业会找到大股东、关联方或者一切有利益关系的群体，想方设法把其余份额认购掉。只有这样债券才能发行成功，大部分资金才能来到企业手中。
说来说去，房地产与金融是不可分割的伴侣，一时一刻都不能分割。从来没有见过和听说过不需要融资的房地产企业。即使那些几年攒一个项目的小房地产开发商，在这种地价、房价高速成长的时代，也离不开金融机构的融资，开发贷、供应链融资、信托、险资，等等。
资本和金融像一只隐形的手，无时无刻不在影响着你的生活，你的吃的、穿的、用的，它们的生产不只是材料的流转，也是资金的流转，何况住房这种高金融属性的商品。
在这种危机时刻，对高杠杆的房地产企业来说，活下去才是头等大事，至于是站着活还是跪着活，在活着面前已经没那么重要了。
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