面對新冠疫情對全球的衝擊，越來越成為共識的一個觀點是：我們的世界將為其創新界定，世界將分為“2020疫情之前的世界”和“2020疫情之後的世界”。
包括房地產在內的各行各業都產生了巨大沖擊，這個衝擊不僅體現在房地產行業的增長動能下滑上面，更是促動了房企對城市建設、產品打造、服務完善全方位進行更為深刻的思考。
上週，華潤置地華南大區發佈了他們2020年的最新年度品牌主題及最新戰略，提出了“向新而行”的年度品牌口號。站在這個新的起點上，我們來觀察華潤置地華南對2020年的新動作、新思考。
總結可有三句話：
華潤置地經過2019年的擴張，已經完成以大灣區為核心的華南戰略的佈局，“核心城市+綜合體”的獨特商業模式已經奠立。
華潤置地獨特的綜合開發模式已經在城市及行業內建立了強大的“護城河”，在資源獲取能力、區域環境再造能力、城市品質提升能力等方向上，首屈一指。
華潤置地以“美好生活家”為核心的產品研發體系進一步升級到2.0時代，準確呼應了“後疫情時代”的“健康住宅”發展方向。
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華潤置地已完成大灣區佈局
經過2019年的擴張，華潤置地近兩年來在華南基本完成了戰略佈局。殺入華南4個省份、21座城市，粵港澳大灣區9座核心城市全面進入。現在大概有住宅項目40餘個、萬象系商業商業項目達25座、在建及在營寫字樓項目達21個。在城市更新領域，落地項目數十個，跟進項目可開發面積逾1600萬平方米。這裡面很多項目單獨拎出來，在當地城市都會是現象級的產品。
以深圳為例，除了原來已經影響全國的華潤羅湖萬象城、大沖華潤城、華潤深圳灣項目之外，華潤置地還有總體量超200萬平米的湖貝綜合體項目、要打造成“灣區之星”的深圳灣文化廣場項目、以及羅湖新型都會綜合體筍崗中心等新項目。
在廣州，華潤置地將在黃埔區投資千億，建設“粵港澳大灣區總部”。
在東莞，華潤進駐佔地2.14平方公里的東莞國際商務區。
這些項目，對區域乃至城市都將會產生巨大影響。展望華南乃至全國，尚無一家房企可以做到華潤置地這樣。而這個背後展示的，我認為是：華潤置地經過16年的積澱，其獨特的開發模式已經成熟並強大起來，以至於可以對外複製。
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華潤置地的“護城河”
華潤置地是什麼？
並非那麼簡單就可以描述清楚。
曾有段時間，地產界很青睞具備“片區綜合開發”、“複合地產”能力的開發商，他們通過對整片城市區域進行綜合統籌與開發運營，最終不但通過住宅、商業開發獲得了持續回報，更是大幅改善了所在城區的環境品質，從而具備了獨特的開發能力。
但成片開發的模式，存在一個明顯缺點：因為資本投入高昂，企業較多注重利益的兌現，卻弱化了對城市公共利益的持續維護，最終導致區域整體價值逐漸下滑。無論是在深圳，還是在其它城市，類似的案例都在慢慢的出現。
華潤置地與過往我們所常見的“成片開發”不同在於，它的“綜合開發”思路展現出對“城市運營”更為深刻的理解——城市先於項目，這是我認為華潤置地對比其他開發商最為重要的超越，也是其最終“護城河”的核心所在。
重點可總結為以下特色：
1、 城市公共利益優先（優先保證城市公共利益，這是華潤置地綜合開發的最大特徵）。
華潤置地在重大項目中，會優先注重整體區域的規劃營造而非項目單體的開發兌現，展現出與城市共榮、互為促進的意願。比如在有些綜合體項目中，我們常見到把賣掉住宅先於打造商業氛圍，商業配套變為了住宅銷售的賣點。但在華潤羅湖萬象城的開發中，萬象城、華潤大廈是最先落成的，等到商業氛圍成熟，才開始銷售住宅幸福裡。
這個特徵，更突出地體現在深圳灣綜合體開發中。華潤置地從2008年便以代建託管的形式運營“春繭”，隨後在2015年接手整個後海片區2.26平方公里的統籌規劃，前後先後建成及代建了春筍、木棉花酒店、深圳灣萬象城、人才公園、深圳灣學校等等。如今更是接手長約數公里、接近純公共項目的深圳灣文化廣場，前後數年幾乎是以一己之力將整個後海的城市面貌完全改觀。
優先確立城市公共利益價值，不忙於變現，而尋求在開發中做大價值、共同提升，是華潤置地在操盤大型綜合體乃至成片公共區域運營的最大特徵。
2、 注重各類業態的完善協同，商業、辦公、酒店等互為犄角，而非全部讓位給快速變現的住宅開發規模（這是和很多過往“成片開發”的鮮明不同之處）。
華潤置地旗下的“都市綜合體”，乃是全鏈條的綜合體，更有希望成為“城中之城”。在羅湖萬象城、深圳灣綜合體以及未來的湖貝項目中，更多展現的是整個區域的公共建設，酒店、商業以及辦公就業的業態設計更為完善，住宅業態只是不佔主流的一部分。各個鏈條之間互為支撐，打造出真正的“混業混居”的生活樣板，旗下的那些項目一旦落成，反而更有希望成為城市新的商業及文化中心。
3、 注重非住宅物業的自持與統一管理，商業、辦公樓持續運營能力出色，產品品質把控能力強。
華潤置地旗下商業、辦公樓、高端酒店的自持比重極高，尤其是萬象城商業體，幾乎全週期自持。在中國房地產“快週轉”模式獨大的數年裡，這樣的操作要求開發商具備非常雄厚的資金實力，也要具備非常出色的多業態產品把控能力，以及優秀的持續運營能力。
在過往數年的大浪淘沙中，大部分開發商都因為多重因素，最終沒能培養起這樣的全業態操盤能力，華潤置地可以說是其中非常少見的一個。無論是產品品質，還是長期自持的堅持，以及大面積的持續運營，都做到了非常可觀的平衡。以至於到今天為止，它成了內地唯一一家租金收入破百億的地產商，萬象城更是長達15年位列全中國租金收入排行榜的前五。這些，是其綜合能力的最好展現。
4、 對區域城市功能的完善提升能力、對周邊土地的升值拉動能力，更為顯著。
基於以上的這些因素，華潤置地已開發以及正在開發的大型綜合體項目，都無一例外的體現出了更為良好的城市公共價值。因此，相比於很多類似的綜合體，華潤置地的開發模式展現出了更大的提升——其所在區域的城市功能得到顯著完善、城市品質得到顯著提升、周邊土地及物業價值出現顯著重估。
比如以下面的華潤城為例，過往多年，這片區域的住宅物業價值，大概已經翻了4倍。
以上，我們可以將華潤置地的模式，簡單總結為：“造地段”的能力。
造地段，是華潤置地最寬的“護城河”。
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新樣板：深圳灣文化廣場、羅湖筍崗中心
這裡，重點講一講今年大家關注比較多的兩個項目——深圳灣文化廣場、羅湖筍崗中心。以這兩個項目，我們也能夠進一步理解華潤置地業已成熟、不可替代的開發模式。
第一個項目，深圳灣文化廣場。
2015年，華潤置地成為佔地2.26平方公里的後海片區“總運營商”，在2010年代建深圳灣春繭的基礎上，又持續數年完成了對整個後海區域的統籌開發——包含華潤集團總部春筍、深圳灣萬象城、深圳人才公園等等一系列重大公共及商業項目的建設。為整個深圳灣城市配套的完善和整體品質的提升，以及後海走向深圳的城市象徵，立下了汗馬功勞。
今年，華潤置地又將正式啟動對深圳灣文化廣場的建設。
該項目是後海片區的文化核心，定位更是深圳的“城市之心”、“灣區之星”，是未來深圳對外展示其全球城市的“國際窗口”。項目西連南山文化中心區，東接深圳灣人才公園和深圳灣15公里濱海長廊，中間串聯起數十家中國及世界500強企業總部。在深圳市民心目中，這個廣場未來將會是整個深圳的新核心，也將是新的城市名片。
華潤置地在2019年拿下這個項目，由MAD事務所設計構思，設計為A區濱水文化藝術館群、BC區都市文化熱谷。
其中，A區包含深圳創意設計館和深圳科技生活館，與人才公園緊密相接，引入文化原石概念，打造出一個獨特的公眾充分參與的“城市客廳”。
B區為後海商業文化區，與A區、深圳灣萬象城緊密相連，串聯眾多500強總部，通過連續步行步道、口袋公園空間、立體綠地，形成一條“文化岸線”。
C區為深圳灣大街東延段立體慢行系統，這個純步行空間是後海中心區的示範段，由東向西直線距離約760米，寬度平均15米。西接深圳灣東大街，向東綿延一路直通海邊，未來與深圳灣公園將形成一縱一橫的兩條震撼景觀軸。
由此項目可看出，華潤置地主導的深圳灣，已然成為中國及世界500強的聚集地，整個深圳的城市象徵。而這整個片區的整體建設及運營，也讓華潤置地在深圳乃至全國真正成為“城市綜合體”標杆。
第二個項目，位於羅湖的華潤筍崗中心綜合體。
筍崗中心綜合體，是華潤置地千億投資新羅湖的五大項目之一，也是其2020年在羅湖的重頭產品。
項目位於筍崗的7、17號線（規劃）雙地鐵上蓋，定位為全新概念都會綜合體，業態包含甲級寫字樓、創新商業、高端住宅等綜合功能物業，總建築規模41萬平米。
分別包括甲級寫字樓——潤弘大廈，接近10萬平米，國際大師團隊打造，全面引入華潤置地旗下Officeasy潤商務。
全新的商業形態——萬象食家，約7.8萬平米，這是萬象系商業中首個以食為特色的購物中心，一站式全球食材採購中心，打造一個新的消費目的地。
以及可供銷售的萬象華府（住宅/公寓），住宅6.8萬平米，公寓4.5萬平米，將是羅湖2020年最值得關注的可售型產品。
筍崗中心項目最值得關注的兩點：一是華潤置地在項目中落地的“創新商業”，二是這個項目對筍崗城市區域功能的拔升。這些繼續實現著華潤置地“城市綜合體”的升級。
以上這兩個項目預期對城市品質產生的提升，都說明了一點：華潤置地的“綜合開發”模式，更多展現的是出色的競爭能力，並非是簡單的央企背景所能到達，這樣的能力，很難複製，擁有壟斷性。
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後疫情時代誰是“美好生活家”？
華潤置地在2009年發佈“高品質戰略”，並逐漸形成了品質住宅的發展思路。多年來，其在深圳開發的“幸福裡”、“潤府”、“悅府”均是深圳高端品質住宅的代名詞。
在2019年，華潤置地第一次推出了“美好生活家”的產品力體系，這是第一次對過往產品的系統性升級，目的在呼應消費者日漸升級的購房需要。
“美好生活家”的產品體系，以“產品+服務”兩個方向上的升級，涉及社區場景的營造、戶型功能分區的優化、產品工藝的提升以及更為優質的售後服務。例如，其中社區場景營造裡的“環步跑道”，已經成為今年新型小區的標配了，可以說很好的呼應了現代人追求更為健康的生活方式。
未來開發商真正的、可持續的核心競爭力，不在模式，就在“產品+服務”。過去幾年的發展，已經再清楚不過的印證了這一點。那些持續升級了“產品+服務”的房企，越來越得到更多的客戶青睞，越來越展現出更強大的品牌號召力。
2020年突如其來的疫情，迫使開發商進行產品的重新審視。華潤置地在此基礎上，很快的拿出了自己的方案——“健康住宅”。在原來的“美好生活家”的基礎上進一步升級，注入綠色、健康、安全、愉悅等新的元素。
而在服務上，華潤置地華南大區首次提出置地會運營服務體系——Lifeasy潤生活。2020年，將以深圳為試點，面向置地會全體業主全面延伸至城市社區。
整體上來看，華潤置地在“產品+服務”方向上的思考，可以總結為兩點：其一，公司原本在產品與服務上的創新探索，已然呼應到了新興中產階層對更健康生活方式的嚮往與追求。其二，在後疫情時代，公司快速應對，更加敏銳地捕捉到房地產未來產品與服務的變化新趨勢。
所有的危機都有兩面，伴隨著疫情帶來的危險，潛藏著行業革新的新一輪巨大機遇。誰能夠在“危”中發現“機”，並且堅定地落實到轉型行動裡，誰才更有可能贏得市場。華潤置地2020年的新思考、新動作，實際上預示著巨大變局的來臨，以及所有房企都將面臨的挑戰。
誰能贏到最後，現在已是起點。（來源：朱羅紀）
