大家都知道，二手房的交易其實上是個人與個人之間的交易，一般來說辦理二手房過戶的手續並沒有很複雜，但是對於那些沒有購房經驗的購房者的話，流程還是比較複雜的，因此在購買房屋之前一定要先做一些功課，那麼二手房過戶的流程有什麼呢？哪些情況下是不能過戶的呢？下邊就跟隨小編一起來了解一下吧！
一、二手房過戶的流程
1、查明產權情況
購房者在選購二手房的時候一定要注意該房屋的產權是否存在問題，購房者在購房之前一定要仔細認真的對房屋產權的完整性、真實性和可靠性進行審核，在過戶前一定要看好房屋產權證上的業主姓名與售房者是否是相同的，以及是否存在抵押或者共有人等。
2、簽訂二手房購房合同
在二手房買賣合同之中，必須包括雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產權屬證書名稱和編號，房地產的位置、面積和界限，土地宗地號，土地使用權取得的方式及年限，成交的價格及支付方式，房地產交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他有關事項，還應明確雙方違約的話迎承擔的責任。
3、辦理過戶
二手房過戶的時候需要雙方持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產管理部門提出申請，並申報成交的價格，領取受理單，並且還需要繳納契稅等二手房交易的相關稅費。但是二手房交易有一大問題就是過戶問題，因此需要注意所購二手房是不是能完成過戶。
二手房過戶
二、二手房哪些情況不能過戶？
1、賣家無法提供房產證
如果賣家不能提供給購房者房產證，或者在購房者要求看房產證的時候有所猶豫的話，很大可能是房產證有問題的我們都知道只有房產證能證明房屋的歸屬，沒有房產證的二手房是過不了戶的，就算買賣雙方簽訂了合同，在去房管局辦手續的時候也是不會給辦理的。購買這樣的房子，自身的權利也是得不到保障的。
2、存在共有產權人的二手房
如果房子存在多個共有產權人的話，出售該類房屋是需要爭得所有共有產權人的同意。一旦有共有人不同意的話，就算簽訂合同了也是不能生效的。因此購房者在購買這類房屋辦理過戶時，必須要求賣方所有共有產權人到場簽字，如果有人不能到場的話，可以要對方提供經過公證的授權委託書，儘可能的降低毀約的風險。
3、被查封的房產
購房者買被查封的房子是很有可能無法交易的，或者支付的房屋首付款有去無回的。房子被查封的原因是很複雜的，有可能是惡意的也有可能無意的。買家常常防不勝防的，如果涉及訴訟房屋被保全的話，查封週期便會延長，房屋在被查封的期間是無法過戶的。
唐山二手房過戶
三、二手房購房注意事項
1、注意房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。
2、注意房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
3、注意交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
4、注意土地情況是否清晰
二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。
5、注意合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚。
二手房知識
四、二手房購房稅費有哪些？
1、契稅
首套房契稅：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為1.5％。
二套房契稅：面積≤90平，契稅稅率為1％；面積＞90平，契稅稅率為2％。
2、稅及其附加稅
不動產證未滿2年：稅及其附加稅稅率為5.6％（稅率為5％）。
不動產證已滿2年：免徵稅。
3、個人所得稅
個人在出售的房屋還需要繳納個人所得稅，個人所得稅的稅率為計稅價格的1％或者房子當初買入價與現在賣出價差額的20％。滿五的房子，可以免徵個稅。即要免徵個稅，需要同時滿足不動產證滿5年且是出售人房產等2個條件。
4、中介費
如果二手房是通過中介進行成交的，則還需要繳納中介費。一般徵收成交價格的1％－3％不等，具體看中介的收費標準。
5、交易手續費
二手房交易的手續費按照房屋的面積來徵收，住宅一般為4－6元／平方米不等。
6、權證登記費
個人住房的產權登記收費標準為每件80元，非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋權證》工本費和《土地使用權證》工本費。
7、貸款評估費
貸款購買的二手房，通常會由銀行指定的評估機構對房產進行評估，收費也會有差異，一般為評估價的0.1％－0.5％不等。
五、其他方面
- 牆體的改造必須要慎重
二手房裝修注意事項當中，牆體改造的問題是必須要慎重的。也許你會說只要不是承重牆的部分，都是可以進行拆除之後重新進行室內空間設計的，但是這就是與新房裝修有區別的地方。也許雖然不是承重牆，但是卻是其重要的支撐，同樣也是不能隨意的去進行更改或者是變動的。所以對於牆體改造的問題，是必須要慎重處理的。
2.防水問題要重新檢查
二手房裝修注意事項當中，防水是一個很重要的方面，必須要重新檢查甚至是進行重新的裝修。因為衛生間的位置是需要做防水檢測的，而之前的房屋裝修很有可能是對其防水層有損傷的。為了更好的避免裝修之後又漏水的情況，建議大家一定要先進行測試，發現漏水的要進行處理之後才能進行下一步的安裝施工。
3.牆面的施工不能節省
二手房裝修注意事項當中，牆面的重新裝修也是必須要進行的。也許很多人會覺得本身的牆面處理還可以，就選擇繼續使用，可以一定程度上節省裝修的費用。但是其實並不是這樣的，尤其是有的牆面已經出現裂紋或者是黴點，這是一定要進行更換處理的。不僅僅會影響到室內裝修的美觀問題，甚至還會影響到人的身體健康，是要引起重視的。
