在之前的《》中，寫到過：
要破局清鎮，中鐵雲灣自身資源和產品吸引力要高到足以讓客戶在心靈上跨越山和大海、肉體上穿越人山人海。
所以在拿到雲灣的產品資料後，馬上來一篇乾貨。不扯那些什麼區域發展、投資潛力之類的東西，單純分析一下這個“濱水小別墅”，到底香不香？
先來看看位置，從上面的平面圖我們可以看到中鐵雲灣首開的組團是位於龍鳳大道旁邊的地塊（我們之前把這裡定義為A地塊）。這個地塊有點類似於一個半島的的形狀，濱水資源不錯。從效果圖上看，會有一個步道橋通向河對岸。
如果從現在的接待中心望過去，可以看到整個地塊正在熱火朝天的進行平場。地形上，這是一個與水面有高差的臺地。
到地塊的內部，就可以看得比較清楚。整個場地已經平整得差不多，從場地到水岸中間還隔了一個老馬河溼地公園，而這個地塊的西面是一個小小的山脈。因為老馬河是在地塊的東南面，所以整個別墅區面水的方向其實是朝東南，也確實是背山面水。有沒有懂風水的同學，可以研究一下這個風水形勢。
再從平面圖上看一下這個地塊的產品業態分佈，臨水最近（其實是距離老馬河溼地公園最近）的是一小圈疊拼別墅，但是量不多。包圍在裡面的則是組團的重點產品：合院，也就是我比較看重的“濱水小別墅”。合院的後面是兩排洋房產品，一會單獨說說這個洋房，頗有亮點。
合院產品距離水面最近約80米左右，確實可以稱為“濱水小別墅”。
後面的高層產品，分佈在別墅區的西側和北側。但實話實說，其實這個組團河景景觀最好的可能是這幾棟高層，高度估計在13、4層以上，都能得到一個完全無遮擋的河景景觀。
疊拼、合院、洋房和高層，構成了中鐵雲灣的首開組團。在這幾種產品中，其實最有亮點的還是主力產品合院和洋房，當然高層的產品設計其實也挺有意思。不過既然今天說的是“濱水小別墅”，我們還是把重心放在合院上面。
合院是什麼產品？其實是近幾年很流行的院墅產品。
先回答一個問題，合院是不是別墅？
答案是肯定的，合院就是別墅。有天有地有院子的合院，當然是標準的“別墅”。
院子圍合起來，使別墅的活動空間由單純的室內向室外擴展，從別墅變為院墅。專業裡面將這種現象稱之為院墅化，近幾年的大量合院產品其實都是這種院墅。
院墅化為何如此受歡迎？主要有以下原因：
1）院落生活方式可打動客戶，產品力可挖掘空間多；
2）院墅化產品可以實現較強私密性；
3）以宅院禮序作為亮點進行推廣易獲得客戶共鳴；
4）同面積段下，院墅化合院產品能實現更高容積率。
採用合院型產品進行南北向連接甚至網格狀連接，利用南北向日照間距，在控制面積段的同時提升容積率。 毋容置疑，可搭接的合院型產品通過規避日照間距和山牆間距，容積率提升上確有奇效。
▲傳統聯排別墅
▲L型院墅
和傳統一字型聯排對比，合院型產品的院落只有單側會有外部視線干擾，私密性好，容許院落空間成為家庭活動的重心。所有房間與公共空間都朝向私屬院落佈置，讓院落的景觀實現最大化效用，室內景觀均好性提升。合院型產品相較於傳統產品，有更大的採光界面，戶型佈局靈活度更高。
按照佔地面積從小到大，佔地60-260，地上面積跨度從160到500，銷售面積從110-500，涵蓋了入門級至豪宅級多種產品線，其適用範圍十分廣泛。
可以說合院別墅確實是最近幾年住宅設計的一個大亮點，在很多的二三線城市得到廣泛使用。比如貴陽人民喜聞樂見的龍里別墅區，就有很多產品都是這種合院別墅。嗯，還有很兇猛的中天吾鄉，也把合院作為了王牌產品。
所以，雲灣選擇合院應該說是非常合理和正確的選擇。
廢話不多說，進入濱水小別墅的產品分析。
首先是立面，雲灣並沒有採用最近幾年特別流行的傳統中式、現代中式風格。而是很直接的使用了現代風格，特別是露臺上有比較大的玻璃面積。這種風格呢，有些人很喜歡，也有不少人更喜歡黑瓦白牆的中式風，看個人喜好吧。
剖面圖上，可以看到雲灣合院是4層結構。和很多合院不同的是，雲灣做了地下車庫並與地下空間連接。中間有比較明顯的電梯井和採光井，業主後面加裝電梯比較方便。
接下來是每一層的單層平面圖，從中可以發現什麼？
1、合院的建築面積是136.42㎡，但面寬接近10米。通過挑空、地下室、花園、天井等部分進行贈送，實得面積可以達到300㎡左右。
2、負一層的地下室空間方正，面積也不小。但是實際使用中，地下室比較大的問題還是潮溼。所以不管怎麼設計，我都還是建議大家在地下室裝一套專業的除溼設備。
3、還有一點就是這個地下室的層高很高，達到6米左右。所以在裝修時其實可以搭建一個局部LOFT的結構出來，又可以增加不少使用面積。
4、從一層的平面圖上，可以看到整個戶型是比較方正。對比其他L型的合院，客廳部分增加了開間尺寸，創造了一個更加方正和寬闊的客餐廳區域（單層面積較大）。而且預留的是回字形樓梯空間，比傳統剪刀梯的設計更舒適。樓梯旁邊則是預留的電梯井空間，為了增加居住舒適度，電梯也是我比較建議大家加裝的。
5、但是增加客廳的開間尺寸，確實要犧牲的就是外面的花園面積，從戶型圖上面看花園面積著實不大。不過有點尷尬我手頭並沒有這個花園的實際尺寸，所以有樣板房的話建議大家實地看一看、體驗一下。
6、一層和二層中間有一個巨大的挑空，這個挑空其實也是做贈送面積常用的手段。是封還是不封？封了可以增加一個很大的空間，二層的使用效率大大增加；不封客廳的層高很高，逼格度就騷起來了；像我這麼樸實無華且枯燥的人，考慮到水晶吊燈不好清掃，估計會選擇封起來，咩哈哈哈。
7、二層和三層外面有個“上空”空間，其實也是可以用來做文章的。面積不算小，板一封就是兩個大露臺喲。起碼種點花花草草、養個狗子啥的問題不大。
8、三層我建議其實應該在天井那裡增加一個衛生間，並且把三層作為一個大主臥使用，包含臥室、衣帽間、主人書房、化妝間和衛生間……其實這個尺度完全夠用，這個戶型圖上面這麼畫是個啥意思？應該做一個“改造後”的示意圖嘛。
9、如果按樓層分佈，我建議使用中可以把負一層空間作為家庭公共活動區域，一層則是會客花園老人居住、二層是留給孩子（不管是一個還是倆）的生活、學習空間、三層則完全是主人的空間，可以按照自己的需求突出個性化空間打造。
以上，就是這個濱水小別墅的分析。
合院後面的洋房，我認為也是雲灣這一期頗有特點的產品。同樣的現代風格和比較多的玻璃元素裡面，讓人還是有眼前一亮的感覺。你別說，中鐵置業這幾年在產品上還是用了心思的。
洋房的戶型主要是130和142兩個面積段，說兩個特點：
1、比較大的陽臺面積，從效果圖上也可以看到，是通過錯層處理創造大尺度的陽臺。這個陽臺面積在現在的市面上在售的洋房產品中面積夠大，基本上都在十幾個平米以上。
2、130的戶型有一個陽臺其實是可以做成房間的，也就是傳說中的+1房。而140的戶型，同樣有一個闊綽的入戶花園，我相信其實也是+1房的處理。實際上130、140兩個戶型，都是四房的大尺度洋房。
3、但是我其實不太喜歡130戶型裡面玄關處的設計，玄關旁邊還有個房間門。如果是玄關空間去，其實這個設計有點尷尬。因為我認為玄關可以不大，但一定是個獨立的空間。還有就是餐廳距離客衛比較近，相比之下140的設計就好很多（但其實也存在我說的那個玄關問題）。
4、值得一提的是，我相信洋房的高樓層（4-8層）景觀會不錯，因為可以越過下面的合院直接看到溼地公園和河景。
雲灣濱水小別墅，到底香不香？
從產品來看，確實做到了比較多的創新和更迭。
雲灣大量的低容積率產品，也使它成為了龍里別墅區、中天吾鄉、保利別墅……之後又一個重要的墅區選擇。特別是對觀山湖區的客群來說，清鎮的區位優勢明顯。
而且更關鍵的是依託難得的自然山水，雲灣的產品有了先天的資源優勢。
但是到底香不香，除了產品更重要的就是價格。說實話，我也不知道雲灣濱水小別墅的價格如何。但是依照中鐵置業的慣例，項目首開組團一般都會以比較大的優惠來換量（逸都國際、閱山湖都是這樣）。
參照其他的競爭對手，綜合區位、資源、產品這些評價條件，如果雲灣濱水小別墅總價能控制在270~330萬這個區間。
可以大膽的說，還是挺香的。
最後還是建議中鐵置業應該迅速搞出實體的交付示範區出來，畢竟效果圖和真實的區別還是有的嘛。眼見為實耳聽為虛，如果實體的呈現效果能達到甚至超過效果圖，對客戶的殺傷力其實會強得多。
