东莞疫情后首开项目【碧桂园玫瑰臻园(房价、户型图)】，四海帮你全面解析！
最近疫情转好，东莞房地产也开始回暖。
前些天，2020年东莞第一个新楼盘开盘——东部中心常平的热门楼盘【碧桂园玫瑰臻园】。果然只有大品牌开发商才有勇气在这时候开盘，而且，竟然还卖得不错。
本着为大家挖掘笋盘谋福利的心，四海又去了现场踩盘，毕竟洋房13806元/㎡起的单价、31万的首付还是很吸引人的。其实之前四海也有关注过这个项目，多次去过项目周边实勘，下面带大家一起深入了解下这个项目。
【楼盘概况】
四海是东莞本地人，在四海眼里，东莞的常平一直是个很“奇怪”的地方。
四海查了2019年东莞各镇街的GDP数据，发现常平经济是属于第二梯队片区领头羊——全市排名第7！但是常平房价的排名却是全市27，它的GDP和房价是倒挂的，你们可以看下四海整理的数据表，凤岗GDP排名第10，但它房价已经去到3.7万/㎡了；同属东部片区的企石GDP全市第30，但他房价均价也差不多2万/㎡了。
四海觉得常平房价的上涨空间还是很大的，属于价格洼地。
在四海看来，常平整体房价偏低其实还有一个原因，就是二手房扎堆。
常平是东莞房地产发展最早的地区之一，在2000-2007年新开盘的楼盘特别多，那时的常平商品房销售量及房价都高于城区。
四海做了下调查，目前常平镇主要的二手住宅小区大概有77个，但是二手楼龄普遍都较大，大部分在10年以上，大多都是香港开发商，甚至有部分楼梯房，产品集中在70平2房-140平3房户型，设计真不咋地。
常平目前楼龄10年的，价格在1.2-1.4万元/㎡，楼龄5年内价格在1.6-2万元/㎡。正是价格参差不齐，二手房选择太多，影响了一部分的一手房市场，但可从侧面看出常平这个地方居住需求还是很旺盛的。
四海查了东莞的规划，东莞现在是分了松山湖片区、城区片区、东部产业园片区等六大片区，常平是被政府定位为是东莞东部产业园的中心，东部产业园区包括企石、横沥、东坑、黄江、常平、桥头、谢岗七个镇街，地理位置上也的确是东部的中心位置。
四海走访了东部的其他镇街，发现其他镇街确实市政配套也少、也没有什么好的商圈，周围的其他镇街一直以来都是来常平消费的，像常平的百花时代广场、正利广场、天虹广场，还有新开的翔龙天地广场，在东部人心里比较出名。这样看来，常平确实是当之无愧的东部中心老大。
四海对比了其他镇街，常平还有一个明显的优势，就是轨道多。现在已开通的有4条轨道：莞惠城轨、广深高铁、广梅汕高铁、京九高铁，和规划中的东莞地铁3号线，有常平站、东莞东站、常平东站、常平南站等6个站点。
还规划了两个TOD，一个是2018年常平政府和红星美凯龙等签订的东莞东站站场TOD项目，说是要打造成东莞第一个TOD枢纽活力区。
另一个是和香港瑞安集团合作的常平火车站TOD“香港城”项目。这个瑞安集团来头还挺大，著名的香港太古城、上海新天地等就是它开发的，以后这个“香港城”TOD就是要参照香港太古城的模式去规划，说是要设港货保税中心。
说不定等“香港城”建好之后，大家要扫货就不用跑香港了，直接来常平shopping就好了！
四海看了下常平现在的规划，现在的常平是分为旧城板块、新城板块、中心枢纽板块和东北部片区板块，中心枢纽板块就是围绕上面说的两个TOD——东莞东站站场TOD、常平站香港城TOD而建立的。其实这个板块也是常平发展最早的成熟区域，等两个TOD真的建起来，这里也就是中心了。
而碧桂园玫瑰臻园项目就是在中心枢纽板块里，是这个板块里最大的居住项目，现在卖的都是二期，听说以后还有三四期，四海看了下经济指标，总占地11.6万，总建面25万㎡，容积率才1.58，算很低的了，现在新项目普遍去到2.5-3.0，看经济指标还可以。
这项目还有一个宣传的大卖点是“家门口2.3万㎡中央运动公园”，听说是花了5000万建的，双泳池、双羽毛球场、篮球场、网球场、跑道等，连足球场都有，运动公园都建好了。
【周边配套】
碧桂园玫瑰臻园的位置比较特殊，四海发现它是夹在常平两个主干道环常路、常马路的中间，是难得的大社区，离从莞深高速口也不远，距离东莞东站和常平东站也就直线2公里左右，交通还是很有优势的。
无论是高速口物业还是轨道物业，都是近几年的置业热点，毕竟路通人就旺，买房也就跟着赚。
再来看看项目周边的配套。四海刚开始看到这个项目西面全是工业区，还有点小失望，但看了下土地性质是M1，M1指的是一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。虽然这对居住的品质有点影响，但毕竟无害也无大碍。
比较惊喜的是项目的南面，有一大块商业金融业用地，四海调查了下，发现竟然是广州的开发商奥园的地块，听说要在这里打造一个超级商业综合体，奥园在广州做商业综合体是很出名的，这个值得期待下。
四海特意绕项目周边仔细转了几圈，发现目前周边的商业配套都还是比较低端的，但要是等奥园超级商业综合体建成了，过个马路就可以去商业中心购物。
再过去就是一大片的大京九物流园。听说这里总投资了30亿人民币，是东莞市重点发展的大型物流基地之一，重点发展物流和商贸。除此之外附近还有维他奶研发基地、珠宝文化产研中心、中欧贸易园等，有了产业，自然有源源不断的人才涌进，而有人才，必然有置业需求，以后不管是出租，还是二手房出售都不用担心。
四海还看了下学区的划分，这个项目去年是就读常平公办的第三小学，为新校区，师资不错；旁边还有国家示范性高中常平中学、司马中学、实验小学等，项目还自带了个玫瑰花园幼儿园，看规划地块右上方也规划了一个幼儿园，总的来说教育配套也可。
本着为广大置业朋友负责的态度，咱们再来看看项目周边有哪些不利因素的影响。四海注意到项目前面有一条沥唇河，沿着河道走了一圈，发现水质不是很好，对居住环境有点影响。
四海上网搜了关于沥唇河的资料，发现关于治理沥唇河的报道还挺多的。有报道说沥唇河2019 年开始已经修理好治污管网，进行截污收水。看来这也是常平政府的一个重点整治工程，目前河边也有在施工，估计也在整治升级中。
【产品户型】
下面来详细看下这个项目的产品。二期规划了4栋高层洋房、3栋多层洋房和162套别墅，82-144平的三四房洋房，和144-204㎡别墅，布局也不紧凑。两两高层洋房的楼间距看着很宽，置业顾问说楼间距超44米，开阔又不对视，住着舒服，而且中间是网球场和羽毛球场、太极广场，下楼就可以运动。
四海还拍了同角度的实体建筑，大家可以感受下。
产品最小是三房，可以看出项目的定位基本还是以家庭使用为主，同时配置一些舒适度较高的大四房产品。
说真的，这项目的户型还是有惊艳到小梁的，赠送面积都非常多，每个户型至少都赠送了10平，比市面上同等户型的大很多，这种多赠送的户型以后东莞也报建不了了的。
先来说说A户型——82㎡。82平能做3房，而且房间还挺大，最小房间开间能达到3.05米，客厅、餐厅同宽有3.65米。小梁去看过某科开发商的75平和95平三房户型，最小房间开间都达不到2.6米，不适合做卧室。
B户型95㎡三房，除了客厅、餐厅、卧室大之外还有一亮点，就是阳台和主卧都是朝南向，居住起来冬暖夏凉。82㎡和92㎡户型的总价、首付都比较低，很适合刚需的家庭。
另一个比较亮点的户型是C1户型——102㎡，可以做四房。四海之前看过碧桂园其他项目的户型，四房户型最小是114㎡的，这个102㎡少了12㎡不仅能做到四房，而且最小房间开间也能达2.95米，主卧进深还能达到4.7米，至少赠送了13平，很少看到这么心动的户型。
除此之外还有118㎡、125㎡、126㎡、144㎡的四房，同样是空间很大，125㎡的主卧面积达到18.9㎡，相当于一个小公寓的面积了。
这个项目给人空间大还有一个原因是层高，高层洋房层高有3米，而多层的洋房层高是3.3米，走进去有种别墅的空间感，自然就觉得开阔。
对了还有一个重点，这个项目是毛坯交付的，这也是为什么碧桂园玫瑰臻园入手的成本会比较低。
现在市面上的商品房基本都是精装交付的，据四海调查，精装大多是开发商做溢价的手段，800元/㎡的装标收客户1500元/㎡，1200元/㎡的装标就自称是“豪装”，自己装修其实成本不高的。相对来说毛坯就真的是良心价了，也更适合投资者低成本入手。
四海个人觉得，买房并不是看装修与否，装修会过时，我们可以改；更看重的应该是园林、社区、物业、户型那些，这些才是实实在在享受到的。
【备案价格】
四海也关注了下碧桂园玫瑰臻园的备案价，这次备案的是新推的59栋，备案均价是1.55万元/㎡。
59栋作为首开的楼栋，聚集了这个楼盘的明星户型：82平、95平三房，107平、126平四房。
最后，咱们来看看59号楼的这4个户型，各有特点和亮点，建议大家按照自己的实际需求来选。四海也把各种户型的单价标明了，大家如果是刚需的，可以考虑优先82平和95平，如果刚改型的，可以优先考虑107平，改善型的就选126平吧~
以上，是四海收集到的资料，如果有兴趣可以去现场看看，还需要您自己去楼盘现场进行实地考察、比对了解楼盘的优缺点。
PS：四海开盘当天来看到很多客户在排队买房，不知道的还以为是排队吃饭的。在疫情之前如果销售中心排队看房，大概率是开发商找的托儿。但现在销售中心赶人都来不及，人多还要被限流。
看来现实中，人们对房子的渴望总比我们想象的热切。
四海今天收到这个楼盘的置业顾问微信，说最近要涨价，不知道真的假的，有兴趣的可以先去看看，要是真涨价了呢？
