“我實在是想不通，就因為買房的時候猶豫了一下，晚下手了2、3年，竟然損失了幾百萬，這一輩子都賺不回來了！”
“我來這個城市都十幾年了！眼看著房價漲起來。漲得越多，我越不敢買，老想著等它跌回去再說。結果現在徹底買不起了。”
“房價已經這麼高了，還敢下手買嗎？”
住哥在一二線城市行走，聽過很多類似的感嘆和疑問。
住哥認為，左右他們命運的，並不是一次偶然的決定，而是那背後，個人的認知。
有這些疑問和感嘆的人，至今都沒有想明白房子是什麼、在財富分配中起到了怎樣的作用。
每個人一生中，都會遇到3次大的財富機會。
如果不改變自己的認知，下一次機會來臨時，有可能還是會錯過……
住哥下面就從3方面來說說，房子到底是什麼……
1
房子是個人財富的守護者
買了房的人
錢沒有被通貨膨脹搶走
每次有人抱怨房價漲得太多，住哥就會問他“你小時候冰糕多少錢一根？”
對方通常回答說“5分”。
住哥接著問“那麼現在呢？”
對方回答說“2塊”。
住哥問他“到底是房價漲得多，還是冰糕漲得多呢？”對方往往就恍然大悟……
大家都知道，M2能體現貨幣發行的數量。
如果按簡單理想模型來說（實際可能比較複雜）：
你在M2是100億的時候往銀行裡存100萬。
等到M2變成200億的時候，你那100萬就只值先前的50萬了。
還有50萬被通貨膨脹搶走了。
大家先和住哥一起來看下中國的M2從1996--2015這20年的變化：
1996-2015年，M2變化情況
我們再來看看房價的情況。
1996年，深圳新房房價是4800元/平；
2006年，是9230元/平；2015年，是33426元/平。
1996年，北京商品房價是3869元/平；
2006年，是8077元/平；2015年，是29967元/平。
我們來對比下房價和M2的關係。看看下錶，你還會覺得一線城市房價的上漲離譜嗎？
深圳、北京房價增長倍數和同時期M2增長倍數對比
這件事情說白了，就是：
買了房的人，錢存在房子裡，M2多一些，房子對應的貨幣數量就多一些。所以，他的錢沒有被通貨膨脹搶走。
沒有買房的人，他的錢不管是存在銀行還是家裡，M2多一些，這些錢的實際價值就減少一些。最終，他的錢很大一部分都被通貨膨脹搶走了。
當然，通貨膨脹“搶錢”只是一個因素。否則，就無法解釋為什麼北上深房價幾萬1平，三四線房價幾千1平……這種差別肯定和M2沒啥關係，因為全國的M2是一樣的。
這種差別，和房子的第二個身份有關……
2
房子是一個“分錢”的憑證
城市發展的紅利
分給了那些買房的人
為了說明這個問題，住哥先講一個比喻。
我們可以把每個城市都看作一家飛速發展的公司。
買了房的人，就是城市公司的股東，城市每成長一次，就能分得一些紅利。
沒有買房的人，是在城市公司打工，雖然工資也會增長，但不能享受城市公司發展的紅利。
想明白的人都知道，買房子，買的並不是房子本身，而是房子背後的資源。那些說房子建設成本只有幾千，所以只值幾千的，是不懂這個邏輯。
資源是整個城市的人集體奮鬥的結果，有的稀缺資源甚至是全國人民都有貢獻的。
而分到這些資源最多的人，則是在城市買房的人。
首先，住哥來說說資源的“暗分配”。
公園是公共用地，是政府用大家的錢修的，公立醫院、地鐵、公交、圖書館、大劇院，都是這樣。
這些地方人人都可以去，可是，什麼人從這些資源裡獲利最多呢？
當然是家離這些資源最近的人們。
這也就是為什麼一條地鐵開通，沿途的房子紛紛漲價幾十萬的原因，它們都“分到了錢”。
除了公共資源，“暗分配”的還有成功的機會！
這些年，喊叫著“逃離北上廣深”離開，後來又回到一線的青年不少，為什麼呢？因為一線有最好的工作機會、創業機會！
再說遠一點，如果你的孩子在一線長大，以後同學朋友圈的能量都不一樣！
這些工作機會、創業機會、朋友圈資源，是因為國家的整體規劃、歷史積累等很多因素導致的。普通人分到這些資源，唯一的方式，就是在這些城市買房、生活。
“暗分配”的，還有社會的進步！
如果你生活在四線城市。30多歲沒結婚會成為另類！奇裝異服會成為另類！丁克會成為另類！追求錢以外的理想也可能成為另類……
但是，生活在一線城市，這一切都很正常。
為什麼呢，社會的進步帶來寬容。
住哥來說說資源的“明分配”。
現在，城市與鄉村、一線與三線，教育水平正在逐漸拉開差距。
大家都知道的學區房，因為擁有優質學位而價值不菲，就是“明分配”一個例子。
房子為什麼會成為資源分配的標準？
因為優質資源人人都想要，必須用一種不那麼容易獲得的條件做標準，才能公平分配。
你可以想一想，如果換成是你，分資源的時候，根據什麼才能公平地分呢？
房子是稀缺的，數量是有限的，也就容易成為其他資源分配的標準和憑證。
中國香港有一種很恰當的比喻，把買房叫做“上車”。
只要你買了房，就等於上了一輛狂奔中的公共汽車，不管有沒有座位，你都是在和這輛車一起前進的。你不會被甩掉，還有擁有座位、二等座升一等座的機會！
如果沒有買房，那麼這輛車越開越快，你在旁邊無論如何奔跑也跟不上的時候，你就只好離開這座城市了……
3
厭惡風險是最大的風險
剛需剛改，2019先上車再說
有一種現象，大家可能都看到過。
在一個城市生活了十幾年的人，覺得房價高了，不敢下手買，老是等著降！
剛到這個城市幾天的人，沒有任何猶豫，立刻就下手買了！
為什麼呢？因為生活了十幾年的人，是看著房子漲起來的，有2種心理阻礙他出手：
第一種是恐懼，他老是擔心房子會跌回到之前的價格去。
第二種是不甘心，他總覺得現在買房，就等於損失了幾百萬。這種心理和賭徒心理有些相似，賭徒會不斷加註，這種人則會繼續等下去。
厭惡風險是最大的風險。中國的大都市的樓市，其實並沒有真正的風險。
大家認為樓市有很大風險，其中一部分認識是來自美國。
大家都知道，美國2007年爆發次貸危機後，房價出現了大跌！
可是，10年之後的2017年6月，美國房產信息網站Zillow發佈的房地產市場報告顯示，全美房價總價的中位數（把所有房屋按總價排序，取中間位置）達到20.04萬美元，首次突破20萬美元。而2007年房地產泡沫最高峰，該數字也只達到19.66萬美元。
也就是說，美國樓市跌了多少，最後又都漲回來了！
而事實上，我國連這樣的週期性風險也不存在。
美國樓市大漲大跌，是因為其銀行、政府、管理機構、開發商，分別自行其是，缺乏同一個目標下的相互協調，比如在危機來臨的2007年，面對顯而易見的泡沫，美聯儲竟然連續加息17次！
而我國樓市不會大起大落，因為中央已經反覆表態，要保持樓市“穩定”，不允許大起大落。中央信心、決心都很足！
而我國各地方政府通過各種政策，對樓市有絕對的調控能力和信心。
大家都知道，決定市場起伏的因素，無非是3個：供給、需求、預期。
住哥下面分別來分析：
一、地方政府可以調節各種房屋供應
供應無非兩種：新房、二手房。
首先，土地的供應能決定新房的供應。
我國所有的土地，都是地方政府出讓的，理論上來說，他們對新房的供應，有絕對的控制能力。
其次，“限售”政策能決定二手房的供應。
“限售”政策出臺之前，政府對二手房供應的調節能力有限。可是“限售”政策出臺後，各地從“3年不準賣”到“10年不準賣”的政策都有。通過調整限售年限，就可以調節二手房入市的數量。
二、地方政府可以調節整體的買房需求
大家都熟悉的“限購”政策，通過調整社保年限要求、入戶條件等等，就可以決定有多少人有資格買房。
而通過限貸、增加首付比例等，又可以在有資格買房的人裡進一步篩選調節，確定最終買房的人數。
三、地方政府可以調節市場預期
二手房價格一般都是看新房價格，新房價格又是看樓王的價格。這是影響市場預期的關鍵因素。
在“限價”政策出臺以後，通過限制新房售價，來調節整個市場的預期，成為可能。
政府對限購、限貸、限價等政策的調整，又是影響市場預期的另一關鍵因素。這個，各地都已經很有經驗。
如上所述，既然地方政府可以從根本上調節供給、需求、預期，住哥相信樓市會如中央所反覆強調的那樣，持續穩定，絕不大起大落！
而在房價沒有大漲大跌的前提下，在房價微跌時買房的才是最聰明的人。
大家和住哥一起來看下圖。
房價漲跌趨勢圖
剛需買房無非4種可能：買在房價頂端、買在房價谷底、買在房價上漲的半山腰、買在房價下跌的半山腰。下面住哥一一來分析：
❶ 買在房價頂端。
已經不可能了，因為房價已經微跌了。
❷ 買在房價谷底。
難度很大，不是一般人能做到的。指望一線強二線跌去20%、30%，可能性幾乎沒有。在你等待地過程中，樓市可能又悄悄上行了。
❸ 買在房價上漲半山腰。
在上漲時買二手房風險很大，業主毀約率很高，2015年那一波上漲，造成很多業主反悔，有的官司直到今天還沒完。
買一手房完全是賣房市場，挑選範圍很有限，有些樓盤最好的戶型根本就不拿出來。
❹ 買在房價下跌半山腰。
從收益來看，和買在房價上漲半山腰其實是一樣的。
但是因為時間點不一樣：買二手房有充分議價空間，也不用擔心業主反悔，可以精挑細選。買一手房一般可以享受所有優惠，挑到最好的戶型。
再來說剛改。有的剛改客戶手裡有一套房，這輪房價略跌，他們覺得自己吃了虧了。
這種想法其實是錯的，在有改善需求的前提下，只要敢出手，手裡有房的改善客戶其實是賺到了。假設按照極端情況房價跌去1/3計算（現實中大部分城市不可能），一個改善客戶的情況如下表所示：
換房代價計算圖
也就是說，在房價只是起伏，總體仍在上升的前提下，這個改善客戶其實是少出100萬換了更好的房子。
真正的風險，只屬於那些試圖通過短線操作盈利，而沒有穩定現金流供樓的炒房者！
2019年，不少地方房價微跌，只要你是真正的剛需或者剛改，都請果斷上車，千萬不要錯過！（作者：住哥 微信公號：zhubajie_001 住八戒）
