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大湾区的概念很火，媒体上关于大湾区的报道到处都是，去年参加一个活动，一个来自广东的嘉宾上台发言，他说大湾区未来前景广阔，十年后超越长三角成为中国最大的区域经济体，听到这个判断，坐在我旁边来自上海的Y先生差点笑出声。Y先生说长三角那么多城市，无论人口规模还是土地规模都比大湾区大很多，大湾区的腹地决定了超越珠三角是不可能的事情。
去年也曾有深圳企业家喊出深圳超越上海的预测。深圳和上海比较，类似大湾区和长三角比较，无论是人口规模还是土地规模都差距很大，如果深圳超越上海，那只有一个可能，就是人均是上海的2倍以上。人均两倍以上，在同一经济体内其实很难做到，毕竟上海也是大都市，而不是西部乡镇。
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去年大湾区收获的大礼包不断，迎来了自己的高光时刻，其实发展大湾区的政策其他的两个都市圈也都有，都是国家级行为，比如长江经济带，比如京津冀一体化。只是大湾区宣传上做的更好，叫的也更响。
大湾区真正的高光时刻是在1980-2000年，那个时代，广州和深圳虽然经济规模、人口规模上与京沪相差甚远，但是产业结构确实先进，以出口加工和外贸为主，而无论是上海、还是北京，当时还是典型的传统工业城市。可是深圳和广州已经开始快速融入了世界经济贸易格局，当年的广交会是中国外贸最隆重的盛会，
那个时候，不要说广州、深圳，即使东莞佛山，个人工资也比北京上海高的多，三十年前，北京大学毕业生月薪100元，教授200元，而东莞一个打工妹的月薪却是400元，遥遥领先。
大湾区不仅经济上领先了，文化上也引领时尚，广州成为最时髦的城市，说粤语成为时髦的事情，穿广式服装成为流行色，流行歌曲也源于广州，毛宁、杨钰莹秒杀所有的北京著名歌唱家。
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1980-2000年，中国的一线城市不是京沪，而是广州，深圳。那时大湾区拥有最多的开发商，最多的商品房，最高的房价。
现在的房地产商格局，来自大湾区的著名开发商占据了显赫位置，主要大湾区早期富裕，商品房起源于大湾区，开发商起步早，后来布局全国引领全国房地产发展。
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加入世贸后，长三角快速崛起，开始拥有全国最高的房价，不仅上海房价高，温州、杭州也曾经做过前两把交椅，浙江的县级市在2010年时候很多房价都1万多，秒杀中西部的核心城市武汉成都。
即使到了2015年，中山的房价大把低于5000元，东莞的房价大把低于9000元，原来港客云集的樟木头房价只有3000多元。
2000年前，大湾区拥有中国最高的房价，后来被长三角超过了。这波大湾区房价的快速崛起是从2015年，涨幅最大的是深圳的西部和东莞的临深区块，部分楼盘的价格最近5年涨了3倍。
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大湾区的核心价值位于珠江东岸的广深走廊，最有投资价值的城市，深圳、广州、东莞都在这条线上。
比起珠江东岸，珠江西岸无论是经济规模、人口规模还是影响力都差的多。在大湾区投资，确定性最强，升值潜力最大的是珠江西岸。
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除了深圳、广州，大湾区房产比较活跃的区域是临深和珠海。
临深一直是房产投资的热土，但要区别对待。
北面的东莞和深圳拥有最长的边界，紧邻深圳人口、经济最密集的几个区，深莞的经济早已融为一体，是前店后厂的关系。随着未来深莞间的经济联系更加紧密，未来深圳东莞的轨道交通会融为一体。所有临深的东莞的几个镇的房子具有坚实的支撑，可以长期看好。
东面的惠州虽然也是临深，但是紧邻的大鹏山水纵横，到达深圳人口稠密的地区需要穿越几十公里的山脉，物理上的巨大阻隔，使得深圳和惠州无法在城建上连为一体。所以一定程度上，惠州的房子更多的是炒作，真实的居住需求不多。
至于中山，原本城市规模就很小，中间隔着宽阔的珠江口，交通不便，即使深中通道开通，过通道需要时间，更需要钱，远不如北上东莞方便。
珠海的房价很高，一直也很活跃。可珠海的一个困境是经济不发达，就业机会少，人口规模少，本地的购买力一般，珠海房子更多的靠外来购买力支撑，卖的是气候和环境。卖气候和环境，房价低的时候容易，比如1万，2万，价格高了，房价4万了，谁会去为气候买单？
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广府文化以务实著称，反映到经济上就是放水养鱼。不过这种文化背景下，管理部门作为的力度就会小些。
东莞和中山是极少数城市直接下辖镇的城市，工业化早期，直接下辖镇效率不错。可是在消费大时代来临，一个城市需要良好的教育、医疗资源才能吸引更多的人才过来。下辖几十个镇，而不是几个区，资源分散，无法集中优质资源建设核心区，无法快速提高城市的吸引力。
中国最拥堵的大桥应该是虎门大桥，常年处于拥堵状态。长江上的武汉市内、南京市内都有10座长江大桥了。而虎门大桥只有一座，虎门二桥还在建设。虎门地处咽喉，完全可以建设4座以上大桥的。
去浙江看看，不仅县域间的道路宽阔畅通，即使是乡镇间的道路标准也很高，交通的改善大大提高了物流的效率。这点上大湾区的城市还有提高空间，无论是市与市之间，还是市内乡镇之间，道路的便利程度都有改善的空间。
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富裕的大湾区，无论是交通还是医疗、教育上并不比其他地方强，这个在工业化早期不算什么，在大消费时代，大家渴望追求美好生活的时候，是需要尽快改善的。
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