短缺時代，野蠻生長的公司文化能幫助“黑馬”公司攻城略地，開疆擴土；但當房地產供需和監管格局發生陡轉時，最容易出問題的也是這類公司
文 | 劉建中
中梁控股集團有限公司（02772. HK，下稱中梁控股）近年來異軍突起，是房地產行業的一匹“黑馬”。其全口徑銷售額，從2016年的337億元猛增至2019年的1527億元；歸母淨利潤，則從2016年的 -1.7億元跳升到2019年的38.3億元。
這得益於其快速週轉的開發策略。與之相應，中梁控股似乎形成了一種野蠻生長的文化。
在房地產短缺時代，這種文化可以幫助公司攻城略地，開疆擴土。但當房地產供需格局和監管格局發生轉變時，與野蠻生長伴生的不規範、不透明，可能讓公司陷入危機。
01 重要信息披露不準確、不規範
IPO招股書、公司年報、半年報，是上市公司與投資者有效溝通的最重要公開材料，應力求做到詳細、準確、規範。 筆者從業多年，讀了無數IPO招股書和年報，中梁控股的招股書和年報，實在難稱合格。
舉兩個比較典型的例子——
1、2019年報數據與IPO招股書數據相互矛盾
2019年7月16日，中梁控股在香港交易所主板掛牌。其2019年報記錄了2019年年末按地理位置劃分的、中梁控股附屬公司的土地儲備總量明細。其中，遼寧省有23個項目，土地儲備為285萬平米。
而其IPO招股書顯示，2019年6月27日，公司以及附屬公司在遼寧省只有兩個項目，分別是瀋陽中梁首府、大連中梁觀瀾壹號院，其土地儲備分別為3.8萬平方米和12.3萬平方米。
綜合以上兩個信息，可以得出推論：在短短半年內，中梁控股在遼寧省的項目突然增多了21個，土地儲備面積增多了268.9萬平米，土地儲備翻了17.7倍。
地產公司土地儲備增多，一般只有兩個途徑：一是購入土地；二是收購其他公司股權，使被收購公司成為附屬公司。
先看第一種途徑。2019年中梁控股新購入的遼寧土地分別是：大連金州區金州灣0408地塊，土地儲備9.2萬平米；大連市旅順口區水師營1號2期地塊，土地儲備10.7萬平米；瀋陽市大東區望花城中村9號地塊，土地儲備13.2萬平米。以上合計33.1萬平米。
再看第二種途徑。2019年中梁控股收購的附屬公司只有一家：即山東明耀置業有限公司。該公司的在建物業價值約2億元，那麼對應的土地儲備不會大於20萬平米（每平米價值基本不可能小於1000元人民幣）。
兩種途徑相加，中梁控股2019年土地儲備增加量不會超過55萬平米。這和從兩份公開報告中推導出的268.9萬平米增量，相去甚遠。
土地儲備面積，是判斷房地產公司價值和未來發展的重要依據，是投資者非常關注的重要信息。由於財務報表數據之間的關聯關係，如果土地儲備數據存在錯誤，必然會導致存貨價值、總資產價值、淨資產價值、資產負債率等等一系列重要數據發生連鎖錯誤。
2、IPO招股書遺漏重要信息
2019年6月27日，中梁控股的IPO招股書顯示，其湖南項目情況如下：
常德中梁濱江首府、株洲中梁建寧檀府、長沙寧鄉中梁首府、衡陽中梁壹號院、岳陽中梁首府、瀏陽中梁御府、婁底中梁首府、長沙中梁雲麓傳奇、益陽市桃江中梁首府、長沙市第4301212019 B00336號地塊。
以上所列的所有湖南項目中，並沒有來自邵陽的項目。而記錄了2019年6月30日前開發情況的2019年半年報，卻顯示湖南省邵陽市合約銷售金額為3.1億元，銷售面積為5.85萬平米。
2019年6月30日，和發佈IPO招股書的2019年6月27日，僅隔三天。
這3.1億的銷售，應該主要來自於“邵陽中梁壹號院”，其開發商為邵陽梁泰房地產開發有限公司。“企查查”APP 顯示，2018年11月以來，該公司的控股股東一直是中梁控股的全資附屬公司長沙中梁恆置業。
邵陽中梁壹號院項目，是一個總建築面積14萬平米的大項目，無論如何不該被忽略。
網絡可以搜索到此項目的一些具體情況。房天下網載有以下信息：“2018年，25年豪宅專家、中國地產25強的中梁地產正式進軍邵陽，將開啟邵陽的‘中梁豪宅時代’”。
雖然宣傳語言高大上，但該項目卻因種種問題，導致開發商和諸多業主發生激烈衝突，曾在當地轟動一時（見圖1、圖2）。直到2020年，該樓盤仍然衝突不斷，新聞還上了邵陽電視臺公共頻道。
中梁控股IPO文件，為何漏掉邵陽項目，是無心還是有意？
圖1: 邵陽中梁壹號院的宣傳圖 來源：房天下網
圖2: 邵陽中梁壹號院的維權 來源：大邵網
中梁控股公開披露的財務資料中，數據矛盾還有多處，在此不一一列舉。
指出上述問題，並非指責中梁控股數據造假。不過，這些事例的確反映出中梁控股在信息披露時，缺乏基本的嚴謹和規範。
02 宣傳、品控、開發流程不規範
中梁控股在經營過程中，還存在著其他多方面的不規範，譬如宣傳不規範、品控不規範、開發流程不規範等等。
第一， 宣傳不規範。
在百度搜索上，當敲入“中梁+虛假宣傳+投訴”等關鍵詞時，針對中梁控股旗下房地產項目虛假宣傳的投訴，令人應接不暇。
我們當然知道，大型房地產公司開發的項目數以百計，某些地區的某些項目出現投訴是正常現象。可以說，地產銷售二十強公司，都存在各種各樣的投訴。
但中梁控股在“被投訴”地尤其多，範圍幾乎覆蓋了該公司進入的所有城市。從理論上講，作為進入一個城市的“敲門磚”項目，其質量應該是比較高的。但中梁的這種“敲門磚”項目，同樣會被投訴。
中梁控股總以豪宅品質作為宣傳點，但實際交付的產品，有的質量平庸，與宣傳不符，這就容易造成購房者心理落差，導致維權投訴。
針對中梁虛假宣傳的投訴方方面面、林林總總，以下只舉幾例：
人民網：撫州中梁首府小區，人車不分流，與宣傳不符；
鳳凰網：溫州中梁壹號院，廚房實際面積比宣傳冊標註縮減三分之一；
鳳凰網：鹽城中梁聚龍首府，房屋實際層高和陽臺寬度均較承諾有所“縮水”；
臨海在線：台州中梁香緹公館，樓房外立面用塗料粉刷，與宣傳中的大理石幹掛不符；
......
第二， 品控不規範。
中梁控股旗下很多項目，受到了關於建築質量方面的消費者投訴。其中，最突出的例子是義烏中梁西江雅苑項目，其被央視財經頻道曝光：總價300萬-1500萬的豪宅，工程質量嚴重不過關，成了危房，可能要推倒重建。
第三， 開發流程不規範。
如今，針對房地產行業的監管逐步升級，野蠻生長的中梁控股，合規性亟待提高。例如，搜狐新聞曾報道，2017年8月，中梁控股徐州怡景嘉園項目建築工地在拆除臨時樓房平臺時，發生坍塌，造成5人死亡。事故原因之一，是中梁控股為騙取《商品房預售許可證》，在沒有任何施工方案和圖紙的情況下，竟用草圖指使施工單位在自然地坪上搭建了8棟臨時樓房平臺，偽造虛假工程形象進度，對施工單位未實施安全監管。
再如，搜狐網曾報道，2020年8月，中梁控股的台州玉環玖號院項目，採用虛假證明文件，辦理工程竣工驗收備案。
中梁控股一直強調項目的高週轉，這造就了其急於求成的公司文化。高週轉本身無錯，但高週轉必須輔以嚴謹管理及嚴格程序，否則就可能“蘿蔔快了不洗泥”，乃至釀成事故。
03 結語
中梁控股從眾多房企之中脫穎而出，成為中國房地產公司綜合實力二十強和行業“大黑馬”，說明其戰略戰術確有過人之處。但時移勢易，房地產行業正在發生劇變，從業公司正在從槓桿紅利向管理紅利變遷。在新時代，冒險和激進將不再是公司的朋友，耐心、規範和嚴謹才是公司價值的源泉。
作者為《財經》產業研究中心研究員，編輯：李廷禎
《財經》產業研究中心聚焦資本市場，研討公司成敗、探究行業興衰，發現價值、警示風險
