2017年以来，泛海控股战略转型持续推进，由地产向金融的布局进入加速期，金融业务占营业总收入的比重逐渐加大。
不过伴随着战略转型，泛海控股的隐忧也开始显现。
一方面，泛海控股始终不能避免房地产企业债务高企的顽疾，通过不断发债缓解财务压力；
另一方面，在金融监管逐渐加码下，泛海控股的金融转型路也逐渐显现疲软。
随着公司偿债期的到来，泛海控股的未来表现备受关注。
业绩平平 股价黯淡
4月14日，泛海控股2019年业绩快报公布。
根据已披露数据显示，泛海控股业绩表现一般，2019年实现营业总收入125.02亿元，较上年同期增长0.79%，实现归属于上市公司股东净利润10.95亿元，较上一年同期增长17.62%。
资产负债方面也乏善可陈。
截至2019年年末泛海控股总资产为1778.72亿元，同比下降16.14%，归属于上市公司股东的所有者权益为214.73亿元，同比增长6.74%。
图片来源：泛海控股2019年度业绩快报
在所有的财务指标中，营业利润得到了较大幅度的上涨。
泛海控股称，报告期内，营业利润和利润总额较上年同期增加的主要原因在于出售控股子公司泛海建设控股有限公司100%股权产生的大额投资收益。
这笔转让发生在2019年初，当时泛海控股子公司武汉中央商务区股份有限公司向融创房地产转让其持有的泛海建设剥离部分资产后的100%股权，协商后确定的总对价为148.87亿元。
这笔投资收益对2019年泛海控股的利润有什么样的影响？不妨来算这样一笔账：
2019年一季度泛海控股实现净利润约20.85亿元，扣除非经常损益后的净利润仅为1.48亿元。
延展至全年，2019年泛海控股全年净利润为10.94亿元。
相较于一季度的20.85亿元，在2019年后三个季度，泛海控股亏掉了9.9亿元。
简而言之，泛海控股的主业并不赚钱，仍在亏钱。
可见，利润大增主要来源于投资收益，这样的大涨并不具备可持续性。
泛海控股的业绩不佳从近3年来的基本营收上也清晰可见。
2016年公司营业总收入为246.71亿元、2017、2018两年持续下滑，分别为168.76、124.04亿元，两年营业总收入分别同比下滑31.59%和26.5%。
到了2019年，虽然营业总收入出现微涨，但是规模上，与2016年相比仍缩水近一半。
制图：勤燐
营业增长乏力连带着泛海控股在资本市场的表现也不尽人意。
2019年4月以来，泛海控股的股价接连下跌，截至2020年4月21日，泛海控股的股价报收于3.63元，近一年跌幅超过50%。
接连遭遇评级下调撤回
企业资产负债结构是衡量一家企业的健康与否的重要指标，对房产企业，资产负债率上，80%是行业均值。
除了业绩表现不佳，在资产负债结构上，泛海控股也是压力颇大。
一直以来，泛海控股都较依赖杠杆，不断通过杠杆撬动资产。
2016年末、2017年末、2018年末，公司负债总额分别为 1429亿元、1603亿元、1837亿元，合并财务报表口径的资产负债率分别为 85.17%、85.36%、86.60%。
截至2019年年末泛海控股总资产为1778.72亿元，归属于上市公司股东的所有者权益为214.73亿元，截至2019年9月末，负债总额则达到1480亿元，资产负债率为81.27%，到2019年底，资产负债率大概率超过同期。
泛海控股资产负债率已连续多年越过房企80%的红线。
近日，泛海控股的主体评级和信用评级接连遭遇标普和惠誉两家国际评级机构下调撤回。
3月3日，标普将泛海控股的长期发行人信用评级下调至“CCC”，将未偿高级无抵押票据的长期发行评级下调至“CCC-”。
3月19日，惠誉将泛海控股的长期外币发行人违约评级及高级无抵押评级自“B-”下调至“CCC+”。
虽然，两家机构先后撤回了相应的评级。
但是二者都认为泛海控股的短期到期债务相当大且风险不断增加。
公开资料显示，泛海控股的债务期限结构上，一年以内的短期债务占比较大，债务偿还较为集中。
眼下，泛海控股有一笔2.8亿美元的高级无抵押票据于今年4月30日回售，一笔4亿美元高级无抵押票据于2020年7月份到期。
从房产到金融 一路并不顺风
近日，泛海控股发布公告披露了其控股子公司民生证券实施增资扩股的进展。
民生证券拟通过非公开发行股份的方式向不超过20名投资者（不包括关联方）募集资金合计不超过25亿元的资金。
经磋商，共有15名投资者参与民生证券上述增资扩股，认购民生证券股份共计18.37亿股。
此次增资前，泛海控股对民生证券持股比例为87.65%，增资后按照最高增资金额25亿元计算，泛海控股对民生证券的持股比例降至73.59%。
对泛海控股而言，民生证券定增募资也将为其带来更多业绩弹性。
2014年以来，泛海控股开始逐渐调整发展重心，逐渐加大金融板块布局。
根据Wind数据显示，2016年开始，泛海控股的房产业务快速收缩，从2016年到2018年，2年的时间，泛海控股业务占比迅速从超七成下降到了四成以下。
从业务上看，泛海控股通过内部整合与外部收购方式，逐渐涉足到证券、信托、保险等金融领域，并相继拿下多张金融牌照。
根据泛海控股公布的2019年三季度财务数据显示，2019年1-9月，泛海控股房地产业务板块实现营收15.62亿元，占营收比重18.83%，与2018年30%的占比相较，继续减少。
金融业务营业收入67.17亿元，占比80.97%。
细分来说，而信托、证券、保险的业务收入占比都在不断增加。
不过与同期比较，信托业务上的营业收入出现了明显的下滑。
图片来源：泛海控股2019年第三季度报告
金融业务的营收下滑主要受监管政策和市场波动性影响。
虽然泛海的去地产化取得进展，但是大船“转舵”后的方向并非无尽光明，泛海控股的金融化路程还需继续上下求索。
值得一提的是，泛海控股在海内房地产项目集中于武汉，今年的疫情已经明显的影响到了泛海业务的展开，2020年对泛海控股来说可能会困难重重。
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