中國現階段房地產到底有沒有泡沫，有的話泡沫有多大？
中國現階段房價有沒有泡沫，答案是不但有泡沫、而且泡沫還很“嚴重”，但這個泡沫是理論上的泡沫、也就是參考國際標準數據得出的結論。事實上，如果考慮潛在購買力，這個泡沫不是漲出來的、是買出來的。
房價是否有泡沫“公認的”的判斷標準就是採用房價“溫度計”——房價收入比。
房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。比如杭州的一套市區的總房價是600萬，月收入是10000元，年收入是120000元，這樣算下來是50倍，也就是說不吃不喝需要50年才能買得起。
國際上往往根據國際通用的房價收入“中位數倍數（median multiple）原則”進行統計。
比如美國國際公共政策顧問機構Demographia一年一度的《2019年全球住房可負擔性調查報告》。該機構由世界頂尖的城市學家組成，主要負責人由世界銀行的城市規劃專家擔任，每年的報告經過專家學者長期的調查研究，權威發佈。對中等收入家庭的住房負擔能力進行評估：
將一個城市的房價中位數÷家庭年收入中位數，以此來計算這個城市家庭購買住房的負擔能力。
最終得出的結果，紐約的房價中位數是43.5萬美元，家庭收入中位數是7.85萬美元，由此，房價收入比為5.5。
換句話來表達，美國紐約市一個普通家庭，不吃不喝需要用5年半的時間，才能買得起一套房子。其實，這個數據在中國已經算是“良心價”了。
看一下香港的房價，中國香港蟬聯全球第一貴！買房要不吃不喝20年。
深圳房價收入比大約在33.5倍，遠遠把全球房價最難負擔的城市香港的收入比甩在後面！（根據中國社會科學院公佈的《中國住房市場發展月度分析報告（2018年11月最新）顯示，2018年10月，一線城市房價中位數為44842元/建築平方米）
按照這個標準進行的房價收入比分類：
可負擔的房價：3倍以下的房價收入比
中度不可負擔：3.1-4.0倍的房價收入比
嚴重不可負擔：4.1-5.0倍的房價收入比
極度不可負擔：超過5.1倍的房價收入比
那麼，根據房價收入比深圳的房價有沒有泡沫呢？很多人一定會說都33.5倍了，在國際上已經是非常嚴重的泡沫了！其實，這可能就是房價收入比計算公式的“尷尬”之處。
深圳全市面積僅僅1997.47平方公里！（北京16412萬平方公里、上海6340.5平方公里、廣州7434平方公里。） 相比其他三個一線城市，深圳區區不到2000平方公里面積，僅僅是北京的1/8，廣州的1/4、上海的1/3，但深圳人口密度卻是北京的4.5倍、上海的1倍，廣州的3倍。
深圳不但是四大一線城市中面積最小的城市，而且人口密度在四大一線城市中是最高的！人口密度竟然達到了10015人/平方公里！深圳的人口密度基本上達到美國紐約能量級別（紐約市人口密度在108919人/每平方公里），並且深圳遠遠大於東京的33000人/每平方公里、倫敦的21000人/每平方公里。尤其是深圳經過近40年的房地產快速開發建設後，深圳城市的開發強度已經逼近了50%，遠超國際公認的30%警戒線。
深圳土地使用面積嚴重不足。數據統計，2019年深圳供應土地面積只有241萬平米，大約可提供住房2.3萬套；2018年，深圳供應土地面積更少，只有64萬平方米，大約可以提供住房7000套。深圳市土地缺乏房子供應少屬“粥少僧多”，杯水車薪！
住房嚴重缺乏的背後，又面臨著大量人口流入。2019年人口流入增量就達到41.22萬。深圳土地住房供需矛盾是突出的。土地開發少，房價不斷上漲符合“物以稀為貴”屬性。再加在全國落戶政策方面，深圳又是一線城市中最為寬鬆的，吸引了人口流入的速度。
因此房價收入比在深圳是嚴重“失真”的，根本不起什麼作用。
所以，再漂亮的理論，沒有與實際結合，將會變成空洞的理論。有些經濟學家生搬硬套地把西方經濟學的那一套搬到中國是行不通的。好比股市的隨機指標KDJ，在平衡市場可以根據金叉死叉提示進行有效操作，但一旦遇到超買超賣，再刻板利用教科書提示的金叉死叉，基本上死的很難看。
再比如前期瘋狂刷屏5萬元到鶴崗買兩居室的消息。5萬元如果放在北上廣深等一線城市，相當一平方米單價，即使在中國的許多縣城也就只夠買個廚房而已，何況很多縣城六七千的房子比比皆是，上萬元單價也不是什麼新鮮事兒。事實上，5萬元在地級市一套二手兩居室，簡直即使白菜價。
如果套用房價收入比怎麼計算？估計計算機也會亂碼吧。鶴崗市按照一般最普通人的月收入2000計算，年收入為24000元， 如果房價5萬，收入比為0.0002，按東北人講話，這個房價收入比不是胡扯蛋嗎？
事實上，造成鶴崗房價白菜價的原因，一是商品房海量庫存近些年超過了100萬平方米；二是城市大量人口外流；三是經濟貧困和老齡化等，由此形成供遠大於求局面。
所以，房價收入比動不動被專家拿來說事兒有時是不客觀的。事實上，房價收入比所形成的房價“泡沫”，需要考慮的因素、需要添加的附加條件是很多的，一個因素沒考慮周全都有可能改變收入比的結果和性質。好比1+1=2，你沒說什麼情況下等於2。
不同的國家房價收入比表達的真實性是不同的。比如國內某些城市土地財政對於房地產的依賴度達到了50%以上。依賴度高意味著土地降價空間就十分有限。
再比如地少人多，土地價格必然上漲、房價自然不會跌，疊加人口數量反推購買力增加，房價只有不斷上漲來調節需求量。房價收入比某些條件之下再高也是“虛”的，表面看是泡沫、打開看是“啤酒”。
房價收入比是西方國家價格理論。中國是人口大國、歐美國家普遍人口稀少，因此，按照統一的模式、計算方式很難做到合理。
比如人口基數大、具備潛在購買力的人群基數就大，就像上海近期的豪宅一投放就被秒搶，這就是潛在購買力在起作用，這部分購買力某些時段往往會忽視房價的高低，甚至於根本不會考慮房價收入比，搶都搶不到，還考慮什麼收入比？！
租售比：房價和月租金的比值。房屋租售比是國際上用來衡量某地區樓市運行是否良好的指標之一，測量房價是出現了“泡沫”還是“啤酒”。國際標準一般為1:200到1:300 ，那麼比值越高，說明房屋的投資價值越大。
根據這個公式，2019年上半年我國50個重點城市的租售比為1:592，遠低於國際合理租售比區間水平 。
其實，租售比和房價收入比道理上基本上是大同小異，其中道理上面說的很清楚了，這個公式同樣是只能看到“泡沫”，但“泡沫”的大小、“判斷泡沫”的真實性都會有一定的差異性。理論畢竟是理論，具有中國特色的房價某些時候不是純理論可以完全套用的。
按照目前的中國各大城市的房價水平，以中國老百姓的收入水平，不用說，肯定是泡沫。但如果按照某些群體購買力來看，就不是什麼“泡沫”，反而是有價值的商品。
如果考慮到中國的城鎮化率水平、土地財政依賴度、3億人口進城需求、房地產依然是重要的支柱產業、麵粉比麵包貴，中國由來已久的住房消費習慣、理念，目前嚴重“泡沫”高房價還不能稱其為真正的“泡沫”，因為，上面所述的各種因素所形成的巨大的需求放在哪裡，並且現實的是，房價依然在小幅的上升通道之中。
此外，假設是“泡沫”，這個泡沫需要多長時間來消化、多長時間來讓“泡沫”自然消失，都是一道高難的經濟數學題，不是一般普通老百姓算得明白的。
以筆者觀點，房價若大幅下跌，形成空頭市場，需要滿足幾個條件：首先是經濟出現大幅萎縮及下跌；其次是城鎮化率基本上完成，需求量明顯小於供應量；再次是土地財政基本完成轉型，土地利用價值喪失，如果這幾個條件沒有出現，那麼即使是“泡沫”依然是經濟發展中的成長性“泡沫”，具體“泡沫”到了哪個階段任何人都不好說，至少不是最後階段。
房價問題，屬於經濟範疇、也屬於社會範疇、同時也是文化理念範疇，更是經濟發展中的問題。在國內影響房價的因素實在太多，以至於很多的經濟學家根本不敢預測房價了，有些屢測屢錯、屢錯屢測。
因此，對於房價泡沫，站在不同的角度得到的結果也不盡相同，對於泡沫的看法也是仁者見仁智者見智。
