2018年"房住不炒"以來，房價的高速上漲態勢得到了有效遏制。大部分城市房價增速放緩，個別城市甚至出現了價格螺旋式下跌的情況。
當然了，對於北上廣深這類擠破頭都要進去的城市，尤其是特定區域的房子，價格還是在漲，比如學區房。
所以打開富力地產的半年報，看到北京房價一萬八的時候，還以為是拿了十年前的數據。
為什麼會出現這樣不符合思維常識的價格呢？
因為富力地產主要以開發商業地產為主，公司主頁掛出來的樓盤基本都是商業寫字樓。
半年報中，有一句話非常"慘烈"。
總體平均售價由每平方米人民幣10,400 元下降 12% 至每平方米人民幣 9,200 元。總體平均售價下降乃由於期內營銷策略為降低價格以刺激銷售。
什麼時候房地產也開始降價促銷了，足以看出商業地產已經舉步維艱。
在大多數人的印象裡，房地產是暴利行業，但是星空君拆解了幾十家上市房地產公司，發現它們的毛利都不高，30-40%左右。
以富力地產為例，與二零一九年同期的 41.0% 相比，當期總體毛利率為 33.5%。當期按營業額排名前五位的城市：太原、重慶、寧波、包頭及哈爾濱佔總營業額的 31%。該等城市的毛利率分別為：26.1%、43.8%、38.3%、35.6% 及41.1%。
公司直接列示了自己的成本：銷售成本包括土地及建築成本、資本化融資成本以及徵稅及營業稅。當期土地及建築成本佔本集團總成本的91%。每平方米土地及建築成本由去年同期的人民幣 5,830 元下降至人民幣 5,560 元。
這樣的數據，真是坦白到底了。房地產公司最重要的成本，是土地。
但對於富力地產來說，還有一個成本不得不認真剖析：利息。
一、富力地產的三道紅線情況
央行官網顯示，8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責同志，以及部分房地產企業負責人參加會議。
這個會議的議題，基本坐實了之前媒體的猜測：三道紅線。
1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%；
2、淨負債率大於 100%；
3、現金短債比小於 1 倍。
根據"三道紅線"觸線情況不同，試點房地產企業分為"紅、橙、黃、綠"四檔。
如果三道紅線全部命中，開發商的有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。
換句話說，三條全中的話，無法融資只能等著資金鍊斷裂而死，中兩條還可以苟延殘喘，中一條還可以繼續融資，但是即使三條都不中，融資規模也只能在15%以內。
看起來，這是對房地產行業亮了屠刀，但實際上，這是為了房地產行業健康發展。
假如房地產企業向其他正常行業一樣，主要資金來源是自有資金而非借貸，不斷的把產業規模做大，其實也沒什麼風險。
但房地產行業發展太快了，對資金的消耗太大了，帶來了巨大的系統性風險。
從三道紅線規定來看，對頭部企業來說，雖然壓力很大，但體量在那，可以通過剝離劣質資產、併購等方式實現指標優化。
而膨脹型發展的中小房地產企業，倒閉和被兼併是唯一的出路。
富力地產的三道紅線呢？
全中。
資產負債率（剔除掉預收款項）79.1%，淨負債率218.3%，現金短債比0.37。
這三個指標本質上都是衡量企業償債能力的指標，償債能力是一家公司最大的風險點。除了地產，資產負債率超過70%的企業很罕見，主要是鋼鐵企業。
後來經過供給側改革，鋼鐵企業恢復了生機。
現在輪到房地產企業了，嗯，怎麼看，這些政策都像房地產業的供給側改革。
二、日積月累的資金壓力
中國的房地產企業，套路大致相同。
貸款，拿地；收到預售款，拿地；造好的房子抵押，拿地… …
所以，什麼樣的企業才算真正的"房住不炒"呢？
拿地少的。
2019年，一部分房地產企業降低了拿地的速度，此處點名新陽光，回籠資金，經營性現金流大為好轉，力所能及的拿地。
而仍有一部分企業停不下拿地的步伐，因為資金壓力太大，回籠資金跟不上，只能把攤子鋪大，貸更多的款，拆了東牆補西牆。
這種模式基本上是末路狂奔，三道紅線落地後，就撞牆了。
就像富力地產。
不過星空君還是很欣賞富力地產把自己脫光了讓大家看清楚的態度：來看，我快不行了，誰來救我。
當期的融資成本增加 41% 至人民幣 33.92 億元（二零一九年上半年：人民幣 24.08 億元），當中包括期內產生的利息開支總額人民幣 70.76 億元，提前贖回優先票據溢價支出人民幣 5,600 萬元及淨匯兌虧損人民幣 11.25億元，並減去資本化融資成本人民幣 48.65 億元至開發項目。利息開支總額增加 12% 乃與平均未償還借款由去年同期人民幣 1,852 億元增至人民幣 2,066 億元有關。連同計入銷售成本中的資本化融資成本人民幣 17.00億元，期內產生的融資成本總額為人民幣 50.92 億元。
半年報顯示，公司2020年上半年融資成本50.92億。
意味著什麼？
富力地產上半年淨利潤只有39億元，融資成本遠高於淨利潤。
高麼？
賬面長短期借款超過2000億，遠超公司全年營收（2019年營收908億）。
10年前，公司借款才200多億。
公司在資不抵債的邊緣狂奔。
三、房地產行業的福音
星空君有個觀點，房地產行業不能倒，但房地產企業可以倒。
鋼鐵行業的供給側改革給了我們投資指導，看起來是對整個行業動大手術，但優秀的企業，最終是受益的。
房地產行業也一樣，三道紅線全中的，經過重組和兼併，最終實現整個行業的健康發展。
畢竟，房地產是全國人民的剛需行業，自己有足夠的能力積累資金。
