施工方和開發商存在債權糾紛，致使一房多賣，使業主進入泥沼之地；樓盤質量大量縮水、嚴重簡配、學區承諾不兌現，與開發商宣傳有著天壤之別......
購房安全意識薄弱的置業者陷入開發商精明的套路，置業完後發現諸多問題，即使走司法，然由於消費者相關的保護組織與監管機構缺位，業主的維權之路卻很難。因此為了保護消自己的合法權益，業主們在購置房產時，應注意以下幾點。
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一、查“五證”和“兩書”是否齊全
（一）、五證
1、《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金,獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。
2、《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法律憑證。
3、《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。
4、《建築工程施工許可證》是目的為了加強對建築活動的監督管理的法律憑證。
5、《商品房銷售（預售）許可證》房子是否存在抵押、解封等情況。
注：即使確認了五證齊全，也有必要去當地的房管部門瞭解該房屋是否有質押合約等問題，不然，就真的是買了五證齊全的房子，也可能是竹籃打水一場空。
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01/注意！！
即使確認了五證齊全，也有必要去當地的房管部門瞭解該房屋是否有質押合約等問題，不然，就真的是買了五證齊全的房子，也可能是竹籃打水一場空。
（二）、兩書
1、《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
2、《住宅使用說明書》是指住宅出售單位在交付住宅時提供給用戶的，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面佈局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（註明承重結構的位置）和不能佔有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為。
建議業主購置房產時查詢開發商“五證”和“兩書”是否齊全，是為了以防開發商出現違規建房售房情況，避免不必要的麻煩和法律糾紛。
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五證查詢渠道（以海口市項目為例）
1、《國有土地使用證》---海口市國土資源局
2、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》--海口市城鄉規劃局
3、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》--海口市住房和城鄉建設局
二、注意簽約事項
（一）、明確違約責任
包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款；開發商賣房後要求換房，不按期交房；達不到交房條件卻強行交房；開發商存在一房二賣，將房屋抵押的情況；辦理過戶手續時不符合規定和約定等。
（二）、約定違約金
在履約延遲的情況下，務必按日累積計算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開發商持續增加壓力。另外，在可能的情況下，將開發商的各種違約情形列舉出來並分別約定相應的違約責任，比如沒有按期交房、沒有按期辦理產證、沒有使用約定的裝修材料、規劃設計變更未通知、質量缺陷或質量瑕疵等等，分別約定切實可行的違約責任或賠償損失的計算方法。
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（三）、貸款不成的約定
在簽訂購房合同後，購房者如果因個人信用記錄不良等原因，導致銀行不予放貸，則購房者的合同履約能力就可能會出現問題。如果在購房合同中沒有事先妥善約定，則購房者要承擔不能按約付款的違約責任。因此購房者應當爭取約定，要求開發商在合同中註明：如果因申請銀行貸款達不到預期金額或銀行拒絕貸款，而導致購房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購房者可免責並要求開發商退回所交款項
（四）、房屋面積差異
交房時，常見的問題就是套內面積縮水。所以，應在合同中約定套內建築面積和公攤的共有面積多少，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差的處理方式。並約定超出此範圍怎麼辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。一般誤差超過3%，可要求退房。
（五）、房屋質量問題
購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。牆體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
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維權之路難比上青天，業主們在置業時一定要做好相關準備，多多諮詢相關部門和一些購房經驗豐富的人，不可被一些無良的開發商或中介機構給忽悠了，不然奮鬥半輩子積攢的血汗錢就真的會“竹籃打水一場空”了。
