2020年，受客觀因素影響，房地產市場遭受了前所未有的打擊，樓市成交量大幅下滑。在這樣的環境下，不少專家紛紛表態，2020年房地產市場很可能呈現“量價齊跌”。數據顯示，今年一季度全國18個主要城市二手房總成交量環比降39.2%、同比降44.6%。事實上，在成交量下跌的同時，部分城市房價也出現了明顯下降。特別是三四線城市此前經歷了一波房價上漲週期，居民購買力透支，房價下跌幅度更加明顯。
從山烏蘭巴托烏蘭巴托蒙古烏蘭巴托些-2015 年 5 月: 視圖
落戶門檻再“鬆綁”，三四線城市房價重回15年？
雖然，經過近三年多的調控，房地產市場開始逐步降溫，但是似乎三四線城市房價並沒有出現“大家想要”的回調。這究竟是什麼原因呢？事實上，近年來，隨著城市群和都市圈等概念的不斷提出，我國未來城市規劃格局似乎已成定局。那就是未來越來越多的人將湧入一二線城市、都市圈及城市群中，這對於三四線樓市發展無疑形成一大利空。這也是為什麼越來越多的開發商開始收縮投資範圍，紛紛從三四線城市撤銷投資的原因。
晨霧。
事實上，隨著城市群及都市圈落戶門檻的“鬆綁”，三四線城市樓市購房需求不足的“危機”逐步開始顯現。4月9日，高層發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》的文件。《意見》指出，深化戶籍制度改革。推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。筆者認為，該《意見》的發佈有利於進一步降低城市群落戶門檻，有利於提高未落戶的常住人口享受戶籍人口同等公共福利，更有利於城市群的吸引力。當然，這對於三四五線城市來說，樓市將迎來一場深刻變革。因為，這些城市購房需求未來很可能逐步減少，房價支撐因素將進一步弱化。
那麼，隨著城市群對人才吸引力的不斷增強，三四線城市購房需求開始減弱，未來三四線城市房價有沒有可能重回2015年的水平？筆者認為，這是非常有可能的。眾所周知，2015-2017年這三年間，在“棚改”帶動下，大部分三四線城市房價經歷了一波快速上漲行情，房價普翻番。目前，多數三四線城市房價已經突破1萬元每平米大關，甚至部分三四線城市房價直追強二線城市，達到驚人的2萬元每平。也許有人會說，房價1萬元每平並不貴，但是要知道三四線城市普通家庭居民年收入普遍在10萬元以下，扣除日常開支（每年存5萬元），普通家庭想要買一套房子，至少需要20年時間。顯然，現在三四線城市房價已經太高了，未來房價必然要降下來。
未來三四線城市的房子還值得購買嗎？馬光遠一語道破
我們先來看看目前三四線城市房地產究竟是怎樣一種局面。國家統計局發佈的2020年2月份數據顯示，南充、菏澤、綿羊、淮安等39個三四線城市房價跌幅已經臨近4%，在70城的二手房價格上已經有15個三四線城市房價呈持續下跌狀態。很顯然，受黑天鵝事件影響，恐怕今年三四線城市房價還將進一步下跌。畢竟，今年部分購房者收入預期減少，加之樓市成交降溫，購房者觀望情緒濃厚，房價必然還出現一定程度的下降。
對於三四線城市未來房價走勢，獨立經濟學家馬光遠曾多次表達過自己的觀點。馬光遠早在2017年的時候就表示，三四線城市房地產市場已經嚴重“過剩”，相比一二線城市“有過之無不及”，在三四線城市買房投資就是“火中取栗”。很顯然，在他看來，絕大部分三四線城市的房子已經失去投資價值，即便這些城市房價不跌會2015年的水平，但是繼續上漲的可能性非常小。為此，馬光遠在去年底明確指出，2020年投資“不犯錯”是第一原則。
結論：目前看來，大部分三四線城市房價收入比在10以上，空置率超過20%，房子依然過剩，這意味著未來這類城市已經失去買房投資價值。未來，隨著城市群和都市圈的崛起，人口和產業經濟將繼續向大城市、特大城市集聚，或許未來僅剩下這些城市的房子還有投資價值。大家覺得三四線城市的房子還會繼續上漲嗎？歡迎留言討論。
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