大家好，我是勇谈。4月20日湖北荆州发布了《荆州意见》内容包括：限时免契税、个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高到50万元、首套房首付比例降为二成、二套房首付降为三成等；此次措施出台后，也被国内媒体誉为“2020年国内最大楼市宽松政策”，只不过结果跟之前6个城市结果一样“一日游”或“三日游”。 从3月份全国开始逐步复工复产后，对于各个城市因城施策的调控，能否得到认可的标准只有一个“是否鼓励或刺激大家购房”。楼市调控未来还将继续坚持“房住不炒”的调控。借此机会简单谈谈我的观察。
湖北荆州已经是全国第7个房产调控政策“几日游”的城市，足以说明国家对于房产调控放松的谨慎态度
- 2020年国内、国际经济遇到极大挑战，为何国家对于放松调控还是如此谨慎？楼市风险已经足够高
2006-2018年房企总资产及负债率走势图
国内房企风险到底有多高？楼市出现风险对于经济的影响到底有多大？图上所示是2006-2018年房企总资产及负债率走势图，可以看到过去小20年房企负债率最低的年份是在2008年；2018年房企负债率（实际2017年就已经是了）高达79.1%，总资产突破85万亿，而2018年国内GDP为90多万亿。房地产、楼市到底在国民经济中占有多少比重？大家心里应该清楚了吧。用“不能有丝毫刺激”来形容如今的楼市，房地产行业毫不为过。
- 房价每次过快上涨都跟“刺激”“放松调控”有关系，这也是不敢再轻易放开的原因吧
2006-2018年房企住宅销售套数走势图
仅仅以2008-2018年这11年间为例，进行的房产调控-放松-再次调控，每次调控放松后带来的就算大量的投资性资金进入，房产销售套数骤增，投资性买房成为主力。
- 2009年房产销售套数比2008年高出了247多万套；
- 2013年房产销售套数比2012年多出了159万多套；
- 2016年比2015年房产销售套数增加了224万多套；
2006-2018年国内商品房销售均价走势图
伴随着销售套数增加的是房价开始大涨。图上所示是2006-2018年国内商品房销售均价走势图，可以看到2009年房价同比上涨23.2%，2016-2018年房价基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影响后，深圳等城市被曝出企业抵押房经营贷资金流入楼市抬高房价，虽然说没有被证实起码说明了“存在这种可能性”。
2019年住建部就已经明确表态了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，“房住不炒”还是调控主诉求
- 楼市经不起“刺激”，房价经不起“折腾”，老百姓已经承受不起高房价了
根据国家统计局的数据显示，2020年1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20365亿元；也就是说疫情期间国内商品房销售均价为9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入为30733元，也就是说一个家庭（一人存钱一人养家）想要购买一套90平米的房产需要27年，哪怕是采取了商业贷款首付30%的方式也需要至少8年的时间。这也是为何这几年高房价有“一房掏空2代人”说法的原因。这么高的房价，房企这么高的负债率，再高定点的刺激就有可能捅破这种脆弱的“平衡”。
楼市调控仍不能放松
- “不把房地产作为短期刺激经济的手段”这句话是“房住不炒”的深度解释，哪怕是此次疫情导致一季度GDP负增长6.8%的情况下
如果说2019年大家对于“房住不炒”还有疑虑的话，那么此次疫情影响下国家仍然没有放松调控的打算，也对于地方也进行了严格的限制。
从逐步开始恢复生产生活后到现在已经有广州、青岛、海宁、济南、宝鸡、驻马店和此次的荆州7个城市出台了放松调控的措施，但是都是一个结果“几日游”。足以说明一个事实“哪怕在经济形势这么不好的情况下，国家也不允许有丝毫放松调控的迹象出现”，因为谁都害怕一旦“口子”打开就很有可能让过去几年的调控结果付诸东流。楼市调控什么时候结束？起码有一个前提“替代投资渠道（产品）出现”
- 为何过去几年会有大量的资金流入楼市，开始炒房、投资房产？其实还是跟国内投资渠道少有关系
炒股的朋友应该知道一个情况“2014-2015年是国内A股的高光时刻”，在2014年底的时候国内A股指数突破5000点，甚至超过6000点也是很有可能的。而2014年也是国内房价涨势最弱的时刻，说明了一个基本事实“投资资金只会流向收益更高的渠道”。也就是说如果有其他可替代的 投资渠道出现，那么大家闲置资金流入楼市的情况就不会出现了。这里就需要拜托国内股市能够尽快好转了，毕竟从全球来说股市、楼市都是容纳大量资金的地方。
建立房地产发展长效机制是目标
- 因城施策进行房地产调控的前提已经很清楚了“不允许造成鼓励大家购房的印象”，必须降低银行金融风险
从7个城市的因城施策措施出台后被“叫停”，其实可以发现一个共同的特点“有明显的鼓励大家购房的意图”。 比如：此次荆州的措施公积金贷款额度从45万提高的50万这些都没有问题，但是降低首付比例这条就很容易让人误会了。大家需要知道的是贷款购房后最大的风险承受方其实是银行（首付30%，贷款70%），本身房企的高负债率就使得银行身上“压力山大”，如果说购房者的负债再压在银行身上，引发系统性金融风险的概率会更大。更何况，一旦荆州这样的城市首付比例降低被允许后，势必会引起全国其他城市效仿，一轮新的“全民买房投资潮”就会形成，房价再次上涨也就是必然了。
综上，荆州最大楼市宽松政策撤回后，其实也给地方立了个标准“不允许有明显鼓励购房的措施”，提高公积金贷款额度，减免契税都可以，但是降低首付比例就不行了。毕竟2018年后的房企负债率已经高达79.1%！！！原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
