今年的上海樓市，有幾個現象值得拿出來說一說
一是上海的高端改善房源被瘋搶，尤其是2000萬以上的豪宅，被搶的更兇。
比如2000萬起步價的碧雲尊邸，有錢人早起排長龍。再比如今年第一個線上開盤的項目綠地海珀外灘，這也是一個總價在1500-3000萬的房子，203套房源，開盤當日去化90%
二是今年開出來的一些純新盤的價格，比我們之前的預期要高出很多。
今年開年以來，綠地海珀外灘首次批出13.8萬的單價更是直接打破了近兩年由九廬保持的12.8萬/平米的濱江區域價格天花板。
之後，很多今年的純新盤預售證都高於了預期，比如
中海匯德里10萬+的定價，意味著未來上海內環的項目價格基本不會在10萬以下了，這讓上海的整體購房價格悄無聲息的上了一個臺階。再比如，在東方惠禮房價突破了9萬+之後，前灘基本就再也不會有8萬+的房源了，且據消息說，未來九宮格的房源預計可能突破10萬+，甚至是11萬+
這兩個現象彷彿都在暗示著我們今年房價要漲了，買到好房子又要靠搶了。
但真的是這樣嗎？讓我們撥開現象看本質。
01
4月如此密集的開盤，供應增了嗎？
年後的上海樓市，地獄難度的開局。
新房的供應市場更是早早地按下了暫停鍵，直到3月25日，綠地海珀外灘的線上開盤，才正式拉開了上海樓市重啟的序幕。
那麼，這兩個月來，上海樓市的供應量如何呢？
受疫情影響，今年3月僅有1個項目開盤，而今年4月共計有32個項目，在樓市開閘後爭相入市。
而去年的4月，總共只有23個項目入市。
（數據來源：數聯天下）
可以說，今年4月的供應量就是疫情對於上海新房最直觀的影響。
從3月25日開始，直到5月1日，短短一個月多一週的時間裡，上海樓市供應了足足9063套房源。
要知道，去年整個3月4月，上海樓市的供應量也不過15448套房源，月平均7724套。
如此大的供應市場，成交數據又如何呢？
據統計，在今年這一個月多一週的時間裡，網籤數據顯示的上海新房成交量已達7549套。
去年同期，3月4月整整兩個月的時間裡，也不過成交了11034套。
事實證明，上海樓市的購買力可能會遲到，但是絕不缺席。
有趣的是，當下的樓市，我認為大環境早已趨於理性，市場上這幾年已經很少聽到有人在炒上海的房子賺錢了。
這隻能說明一個問題：當人們在客觀審視了自身的需求之後，還是有很多人作出了買房的決定。
換言之，有真實住房需求的客群變多了。
02
疫情過後，房價漲了還是跌了？
前段時間，很多人說疫情過後房價會大跌，理由是今年中國經濟雪上加霜，經濟撐不住，房價也會撐不住……
但也有不少聲音說，疫情過後，房價會大漲，理由一樣。
因為經濟不好，所以房地產會好
那麼，疫情過後的上海房價，到底漲了嗎？
（標記紅色項目為今年的純新盤項目）
疫情後上市的這33個新房項目，新房均價59738元/平米，而去年同期的新房均價是54806元/平米。
上海的新房房價達到了同期8.9%的價格漲幅。
為什麼會有這樣一個漲幅？看下2019年和2020年的3-4月的樓盤供應結構：
去年同期有較多的剛需盤入市，拉低了整體的上海新房成交均價。而今年3-4月上市剛需盤比去年減少將近1倍。
這意味著，對於剛需來說，能有的選擇是比較少的。而改善型樓盤的相繼入市，讓上海的新房成交均價不斷上漲。
由此可見，上海的改善購房客群也在逐漸代替剛需客群，成為新房市場的主力軍。
從這張2020年新房認籌地圖也可以看到，這兩個月認籌率過百的項目也大多集中在中內環。
從宏觀來看，雖然並不能完全準確的判斷上海房價是否上漲，但有一點值得大家注意。
就是仔細看今年推出的純新盤的價格，有很多都高於了預期，這說明今年預售證的價格是的的確確有所放鬆的。
但對於一些老盤加推的項目，價格上相比之前則沒有太大的變化。
所以疫情過後，上海新房市場整體是有上漲的趨勢，這跟人們的居住需求也頗為相關。
疫情過後，人們彷彿迎來了一個全新的“換房”時代，迫切想要從原先的地方換到一個新的居所。
老房換新房、小房換大房、非學區房換學區房。
賣一套買一套，生活環境的改善，成了上海購房者最迫切的剛性需求。
所以，這造就瞭如今上海房價，一手房均價節節攀升，二手房均價跌跌不休的現狀
03
上海的房子，最近好賣嗎
這麼多的新房讓人眼花繚亂，市場對於它們的認可度究竟如何呢？
回顧2019年的3-4月，共計47個項目開盤，共5個項目認籌率超過100%，有19個項目沒有搖號開盤。
而今年，上海3-4月共計有33個新房供應，新房的平均認籌率高達107.7%，有效認籌組數7915，其中有10個項目認籌率破100%，有6個項目沒有搖號開盤。
從數據來看，新房供應量井噴的同時，市場情緒卻絲毫沒有減弱。
除了萬人聚焦的前灘東方惠禮、斷供多年的碧雲尊邸等意料之中的爆款項目外，同樣還有很多像中海匯德里、靜安府西區、大華公園城市等以合理的戶型及控制得當的總價段受到大批購房者的追捧的精品項目。
更加出乎意料的是，這10個認籌率破百的產品，在總價段上，絕大多數都是千萬以上的級別。
其中，高認籌率的碧雲尊邸、綠地海珀外灘、
濱江凱旋門等，更是1500-3000萬起的豪宅項目。由此可見，如今上海最吃香的新房，最重要的屬性便是：稀缺性。
東方惠禮、碧雲尊邸、大華公園城市，甚至是古北輻射區裡的古北天御，這些項目之所以能夠大賣，很大程度上也是因為它們是板塊內為數不多的可售住宅。
除了傳統的戶型、配套、價格等因素外，稀缺性如今已經成為購房者最在意的關鍵因素之一。
相反，奉賢的一些低總價剛需盤（如光明九胤、酩悅都會），以及市中心一些戶型缺陷明顯的項目（如
高尚領域），儘管價格上未必沒有競爭力，但由於板塊內供應量充足，產品力缺乏認可度，因此漸漸被市場冷落。其實也不難理解，畢竟今年已經是2020年了，樓市也已經進入了房住不炒的時代。
04
建議
1）今年的改善房源的供應量在增加，且面積控制合理，如果想上車市中心，今年是一個很好的時機。
2）大家都在搶的房子要麼是因為稀缺，要麼是因為產品力強，且買房者對於產品力越來越重視了，產品如果不好，哪怕是在市中心，也會失去競爭力，如果你要買房，也千萬不要忽略產品，這樣以後才好脫手。
3）今年的上海新房房價已經有了信號，房源端在踴躍的出貨，如果你要買房，可以趁早
綜上，任何時候都不要懷疑今年上海的購買力。但是現在的上海，也不是所有的房子都好賣。
