這是一篇鑑盤報告,購房通的攀哥,第10篇鑑盤報告。
不亂說,不瞎說,不假說,攀哥的“三不原則”。
起因是,昨天,我去看了一個樓盤,新城琅翠,在鐵山坪森林公園,上山的路口,當然,這個地方,也算是唐家沱。重慶有句老話,叫什麼“X成唐家沱”。
不過,等我實地看完,我震驚了,我收回前面那句話。一個來自上海的開發商,新城控股,居然比重慶本地人,看得更懂,鐵山坪(唐家沱)的價值,重慶本地人,把他低估了。
一切源於,一張圖。
(規劃黃桷沱長江大橋)
01
黃桷沱長江大橋
一則來自重慶晨報的消息:
5月31日,記者從重慶市發展改革委網站獲悉,渝長高速複線連接道工程(海騰立交—南橋頭立交)可行性研究報告已獲得該委批覆。
據瞭解,渝長高速複線連接道工程西起內環快速路大佛寺南橋頭,向東經彈子石、唐家沱、魚嘴片區,終點在果園港接渝長高速複線,全長22.83km,是一條新的城市快速路。
而此次獲可研批覆的渝長高速複線連接道工程(海騰立交——南橋頭立交)項目是該快速路的西出發段,項目西起於內環快速路大佛寺大橋南橋頭立交,東止於海騰立交,全長共4.3公里。
該項目包括了新建黃桷沱長江大橋,改造內環快速路大佛寺大橋南橋頭立交、騰龍立交、騰龍大道一期,新建海騰立交等建設內容。
也就是說,在如今的寸灘長江大橋的東側,又將有一架新建的長江大橋,連接南岸區彈子石騰龍大道和江北區海爾路。
項目建成後,重慶主城區又將新增一條由城區向渝東北方向的快速進出城通道,有效串聯沿線組團功能。
上游新聞·重慶晨報記者 張瀚祥
02
攀哥解讀
渝長高速複線連接工程,就是從彈子石,直接一條路一座橋,直接拉到唐家沱,不用再走東環或者寸灘大橋了,距離大概多少呢?
大概4公里多點。有圖有真相。
這就牛逼了,如果按照發改委批覆的4.3公里,渝長高速複線,按照最低設計時速80碼,4.3公里/(80/60)=3.3分鐘。
可以這麼理解,3分半鐘,可以從唐家沱到彈子石CBD。
重慶哪幾個區域,可以3分半鐘到江北嘴解放碑彈子石這3個CBD呢?大體上就是觀音橋、兩路口和江北嘴本身,你要說茶園能3分半鐘到彈子石,恐怕都有難度。
03
東西南北唯獨就沒有東?
這個不太合理呀。
重慶的發展,大概經歷了這麼幾個階段:
1、最開始是一直向北,從紅旗河溝到了新牌坊,再到金開大道,照母山,然後,禮嘉和中央公園起來了,然後,悅來,蔡家,水土,龍興。
2、在這個過程中,南邊的茶園,雖然要經過真武山隧道,但是離塵不離城,加上6號線,南邊的茶園(包括鹿角)和龍洲灣,也成了大多數人的選擇。
3、現在重慶在提向西,成渝雙城都市圈嘛,西永大學城和璧山,都是熱點。
問題是,如果把東西南北看成一張桌子的四條腿,唯獨東邊少了一條腿,這個科學嗎?正常嘛?反正攀哥作為一個江北東的人,覺得是不正常的。
04
江北只有往東
如果把CBD當成重慶的中心,一路向北,江北區只佔了江北嘴這個地方,然後就一路發展到渝北的新牌坊,照母山,中央公園,甚至龍興去了。然後,北碚的蔡家和水土,都在向北的過程中,雨露均霑了。
問題是,威威大江北,上至石馬河,下至五寶鎮,沿著嘉陵江和長江,石馬河開發殆盡,五寶又相對遠了一點,順江而下,江北嘴差不多了,再往下,不翻山,就只有鐵山坪山腳下的唐家沱,現在叫唐桂新城,還有充足的土地供應。
前面說了,一座重慶城,一張桌子四條腿,唯獨少了東邊一條腿,是不正常的;江北區,唯一的城市拓展可能,在東邊的唐家沱(唐桂新城)。
加上黃桷沱大橋的加持,3分多鐘通達,重慶不往東,唐桂不起飛,才怪。
05
解釋一下衛星圖
城市發展是有距離邊界的,假設以江北嘴為起點,不考慮道路彎曲的直線情況下:
從新城琅翠所處的鐵山坪山腳,到江北嘴,就是10公里。
從江北嘴外延出去10公里,大概是:
南邊到茶園,到李家沱,或者到灘子口。(到龍洲灣高職城就更遠了)
西邊到三峽廣場附近。(雙碑西永大學城肯定不只10公里了)
北邊,大概只能到大竹林九曲河,然後到中央公園16公里以上,到蔡家北大概20公里,到水土和龍興的距離,差不多都算26公里左右吧。
如果黃桷沱大橋修通,真沒想到鐵山坪是這樣“神一般的存在”——到江北嘴的距離,跟九曲河一樣。
06
代駕不划算
有個兄弟夥,江湖人稱汪涵哥,住巴南,每次晚上大家聚完了吧,喊代駕回去,就是一百多,每次給我說,住南邊要球不得,代駕太貴。
攀哥在中央公園有房子,考慮到代駕貴,也一直還沒裝修。
那新城琅翠呢?
我看了一下。
20公里以內,100塊錢吧,22分鐘,還算能接受,起碼沒有一百多,可能黃桷沱大橋修通了,不用20公里,代駕費還要少點。
我想過,如果我住在悅來蔡家中央公園,肯定不止這個價;要是住在龍興,那宵夜後乾脆放棄回家了,找個如家7天將就一晚上就算了。(西邊就更不用說了,兄弟夥喊我出來吃宵夜,我門都不得出了)。
07
琅翠哪裡好?
生態倒是沒得說了,鐵山坪森林公園本身是4A景區,登山步道就在新城琅翠的旁邊,別人週末的郊遊,倒成了琅翠業主的日常。
(鐵山坪公園步道)
攀哥作為地產老司機,蒐羅了一下,在北邊,出門就能爬山的,除了融創凡爾賽出來有個照母山(參考價18000吧),在北邊,就真的只有新城琅翠,還有鐵山坪山上的那些千萬級別墅了。
然後是有軌道,4號線唐家沱站已經投入使用,同時延長線已經動工,其中鐵山坪站就只距項目100-200米,預計2022年投運,如果自己不想開車上班,坐軌道上班也是妥妥的30-40分鐘到辦公室。
有了軌道,就有配套。唐桂新城規劃有27萬方的TOD商業中心,就在新城琅翠小區門口,接近於2個北城天街的體量吧,不去觀音橋又怎樣呢?就在自家樓下看個電影,還省卻了觀音橋停車的煩惱。
再然後,是
江北嘴最好的18中,距離項目大概就是500米左右,雖然現在政府都不承諾學區了,但是讓小孩多睡半個小時,也是父母體量小孩的一種方式呢。08
琅翠值不值?
據攀哥猜測,琅翠的建面均價大概是12000元/㎡左右。
說實話,感覺這個價格,貌似沒有佔到便宜。
考慮到,新城控股,作為全國地產8強,去年的時候,也是經過多達64輪競價,打敗了其他各路大佬,以53.21%的溢價率,7479元/㎡的樓面價,才取得唐桂新城的第一支原始股,這麼來看,這價,不貴。
畢竟12000左右的價格,目前就是介於悅來和蔡板塊之間的均價。
(貌似悅來蔡家下主城要遠得多,琅翠上主城要近得多)
09
算賬怎麼算?
銘騰機構董事長老朱的算法:
樓面價如果在8000元/㎡以內,開發商的成本,就是加5000元左右的綜合成本,再附加一個品質和資金成本。
這麼看來,7470+5000=12470元/㎡。
考慮到新城琅翠的品質,琅翠系是新城的中高端產品系,成本肯定不止5000元,再加上資金成本,新城控股,肯定是虧著賣的。
其他的戶型面積朝向什麼的,就不用考慮了,全國8強開發商,攀哥挑不出任何毛病,新城的排名比龍湖和金科都高,這裡就不具體說了,相信新城就是。
最後總結一下:
重慶或者江北,必向東發展,向東要發展空間。
唐桂新城,比龍興、比蔡家、水土、中央公園,距離城市的距離都要近,特別是黃桷沱大橋修通後,唐桂新城是神一般的存在。
總價100萬左右的選擇,家人有森林公園享受,有軌道交通,有27萬方TOD商業中心,小孩就近入讀18中……
全國8強的品質和戰略眼光佈局。
不信,看看江北區,寸灘的魯能和西派城接近18000,江北嘴壹號院2萬+
就能知道,攀哥不忽悠,新城琅翠,是有遠見人的選擇。