有人說，這是一個強者恆強的時代。當TOP5的房企大佬們談笑風生地分食著16萬億的房地產蛋糕時，成千上萬的小房企身處何方？
衝規模是活著，小而美也是活著，房企們無法決定未來到達何方彼岸，可不同抉擇之下卻隱藏著新一輪的資產重新分配。
不難發現，在融資大環境收緊的的情況下，小房企上市潮湧。河南恆達、南京銀城國際、常州港龍地產、四川領地地產……在關乎生死存亡的規模博弈中，有玩家並不願做沉默的大多數。
這其中也包括“安徽一哥”文一地產。
據媒體消息，文一地產近期正與投行密切接觸，籌備赴港上市。在這場不見硝煙的小房企上市戰、融資戰和擴張戰中，文一地產義無反顧地加入了戰爭。
強龍不壓地頭蛇
瑞泰置業（文一地產的前身）成立在2004年，踩著房企誕生潮的尾巴，在安徽合肥的房地產市場博下了一席之地。
從安徽省電信局處級幹部位置上“下海”時，創始人周文育身家只有30多萬，用四處借款籌來的1000多萬元，實現了從最早的瑞泰城市家園到目前的全國50多個項目多城市佈局。
這家出生草根，肥東起家的文一地產，儘管在全國來說名不見經傳，但是多年來始終穩居安徽本地老大哥的位置。
2016年，對於文一地產而言，是個特殊的年份。
數據顯示，2016年，文一地產以115億的銷售額躋身“百億軍團”，成為安徽省唯一一家進入該榜單的房企。同時，文一地產開始了全國化佈局，走出安徽，在武漢、南昌連下兩子。
這一年，文一地產橫掃合肥土拍市場，共花了152億元在合肥拿下8宗地塊；一度擁有近30個項目，幾乎是萬達、恆大和碧桂園在合肥項目的總和。
最大的那一筆是，合肥市濱湖區的一宗巨無霸地塊，文一地產以單價2400萬元/畝（居住部分，商業底價135萬元/畝）、總價76.89億元競得該宗地塊，住宅溢價率高達400%。
與之呼應的背景是2016年合肥樓市狂飆突進的房價，在國家統計局的2016年全國70個大中城市新房售價環比漲幅排名中，合肥首次登上榜首。而胡潤研究院2017年1月發佈的2016年全球房價指數顯示，合肥房價漲幅超過40%，當年全球房價漲幅第一。
文一集團副總裁薛英姿在接受媒體採訪時表示：“2014年、2015年，文一儲備了不少土地，那時大多數房企並不看好合肥市場，頭部房企更願意下沉到安徽的三四線城市去。隨後的2016年，合肥樓市迎來一輪大漲，令我們2016年上半年的市場佔有率更高，基本達到了4個家庭一套文一的房。目前，合肥大約每10個家庭就擁有一套文一的房產。”
同樣是2016年，文一集團通過股權收購方式正式成為A股上市公司中發科技（600520）的實際控制人，為進軍資本市場鋪展道路。
調控下失控的文一
俗話說：形勢從來比人強。
房地產的盛衰，全在於“形勢”。自2016年10月起，合肥市房地產限購限貸政策陸續出臺。據統計資料顯示，限購政策出臺後，合肥新房價格漲幅排名從全國前列迅速下滑，並跌出前50。
隨著調控進入深水區，一系列的市場表現將房企壓得喘不過氣，2017年，文一更是幾度被爆出破產的傳聞。
從數據來看，文一的確是漸顯頹勢。2017年，文一地產銷售額為142.8億元，排名第95位；到2018年，文一的排名又後退了32位，銷售額為119.1億元。而曾與文一僅存面積之差的中駿，已經實現了635億元銷售額，甩開文一超過300個小目標。
深受調控打擊的文一地產近年以來動作頻頻，先是在2019年以3.11億元競得上海閔行區一宗地塊，並將總部搬到上海，已形成“合肥+上海”的雙總部運營格局，又於今年積極接觸投行謀求上市。
可見，無論現在是否是小房企上市的窗口期，文一地產都已經按捺不住。
好在，除了房地產業務外，文一地產還在積極拓展其他業務。
據集團官網顯示，除了房地產外，文一還涉及建工、餐飲、文旅、物流、建材、物業、教育、酒業、傳媒、體育、礦業、科技等十餘項多元化產業。
據企查查顯示，文一投資控股集團的高管和負責人均是周文育，並且周文育直接關聯的企業就高達數十家，包括：
瑞泰置業、包河酒業、文一物業、文一建築安裝、文一點石礦業、文一白馬山籃球公園、文建建築安裝、文一戴斯、肥東縣和平大酒店、文一建材、華東物流、文一籃球俱樂部等，涉及的行業非常之廣。
大象踩不死螞蟻
踩準時機有多重要？有房企實現千億規模迅速完成質變，也有房企在衝擊千億道路上中道崩殂，只留下後人的一陣唏噓。
只要想繼續下去，總會有生存空間的。畢竟，大象踩不死螞蟻！但文一地產面臨的挑戰不言而喻。知名地產分析師嚴躍進認為主要有資源、融資、人才三方面的挑戰：
“第一，搶佔大都市才能佔領戰略資源。文一集團最大的開發佈局還是在安徽，文一搬遷上海已經有些太晚，上海是金融中心，在上海融資的便利性一定更高、融資成本則一定會比安徽低；第二，佈局區域過於單一，面臨的調控風險增大，此類中小房企應當加大自己的戰略縱深，提升自己穿越週期的能力；第三，人才對於房企來說是寶貴的財富，人力資源標準化體系的建設與培養是區域型房企未來發展的重中之重。”
不過，從周文育的關聯圖譜來看，文一集團的負責人和核心高管多位家族管理者，並沒有藉助職業經理人的個人能力，把體系和流程制度建立起來。
另有業內人士亦指出，文一地產複製其他房企規模和業績躍升的可能性不大。“旭輝等企業到上海以後正好趕上了房地產爆發的好時代，所以一下子發展得很快。但目前房地產調控‘穩’字當頭，已經不是那個快速擴張的時代。”
靠資金驅動的房地產已然是類金融行業，“高週轉”依然是懸在中小房企面前的生存定律。從偏居一隅到佈局全國，從高價拿地到資金困境，文一地產更像是近幾年來地產江湖小房企更迭變換的縮影。
原創文章轉載，請後臺回覆“轉載”查看格式
未經授權，私自轉載，一律視為抄襲
投稿、商務合作請投遞：[email protected]
