4月22日，福州统计局官网发布2020年第一季度经济运行情况：
全市实现地区生产总值（GDP）1838.94亿元，同比下降3.8%，增速位居全省第五。第一产业增加值95.20亿元，增长2.5%，第二产业增加值762.04亿元，下降7.9%，第三产业增加值981.70亿元，下降0.6%。
来看三组数据：
福州，去年全市实现地区生产总值（GDP）达9392.30亿元。房地产开发和销售投资完成额度1812.77亿元。同比上涨25.9%。
泉州，去年全市实现地区生产总值（GDP）达9946.66亿元。房地产开发和销售投资完成额度916.64亿元。同比上涨15.8%。
厦门，去年全市实现地区生产总值（GDP）达5995.04亿元。房地产开发投资增长1.7%。全市商品房施工面积下降5.9%；商品房新开工面积增长21.9%。
以上三个城市的数据，分别来自这三个城市2019年国民经济和社会发展统计公报。
这是三份很有意思的《统计公报》。福州的《统计公报》里，信息较为详细，泉州的《统计公报》里没有2019年出生和死亡人口数据，只有出生率和死亡率。全年常住人口增加4万人。厦门的《统计公报》里，人口有多少，常住人口是增是减，都没有提及。
看完这三份《统计公报》里面出现的数据，说说福州的几个问题。
一言：房地产投资额度有点大
一拍：热钱涌入后房子降价难
今年初，福建省各地市召开两会之际，有过关于2019年福州GDP是否超越泉州GDP的争论。随着两所城市年度统计报告的出炉。争论尘埃落定。
数据还未明确那段时间，一直在思考一个问题，如果说福州的GDP超越泉州GDP的话，福州凭的是什么？
地球人都知道，泉州的第二产业产值是远超福州的。结合去年福州卖地的频率和规模，曾经做过推断，难道福州是靠房地产超越了泉州？
虽然最后是泉州胜出，但看到去年一年，两个城市的房产开发销售的投资额完成额度上看，福州是泉州的两倍还多。
从统计核算角度讲，GDP是由各个行业的增加值相加所得，其中房地产业增加值主要由商品房销售面积，自有住房等指标增速推算。
房地产投资是一个总量，房地产业增加值和房地产投资是两个概念。虽然用直接用房地产投资占GDP比重这种算法，不算太科学。
但，仍可以看出，福州对房地产的依赖程度比较高。这种依赖程度，甚至高于全省的平均数！
房地产投资比重高，一方面说明福州城市化建设速度在加快，另一方面也会直接影响上下游众多产业的发展。比如家电、家具，装修，银行，建筑建材，玻璃水泥，钢铁等一系列后周期行业。
除此之外，还会影响税收。房地产投资规模越大，风险越高，房地产风险与金融风险交织，金融风险与财政风险交织，这些问题相信福州早就重视了，只是一时半会儿难以解决。
这种纠结感，绕不了两圈就会体现在新推出楼盘的房价上，大幅度降价，那真是艰难的选择。
也许只有等到大量安商房上市的时候，这个问题会一定程度缓解。但缓解的也只是全面上的情况，商品房还是要根据市场规律。
二言：人口增长速度慢悠悠
二拍：库存压力山大谁能解
2019福州《统计公报》显示：2019年，全市常住人口780万人，比上年末增加6万人。
全年出生人口9.7万人，出生率为12.5‰；死亡人口4.5万人，死亡率为5.8‰；自然增长率为6.7‰。年末全市户籍总人口710.09万人，比上年增长7.42万人。
常住人口，是指实际居住在某地一定时间（半年以上）的人口。这其中包括户籍人口。常住人口大于户籍人口，说明外来务工人员比较多。
这样测算下来，去年一年，福州常住人口比户籍人口多出来的这大几十万人也是有购房需求的。
然而有一组数据看上去有点尴尬：2019年，福州人口比2018年增加了6万人，全年出生9.7万人，死亡4.5万人。
粗略算一下，用9.7万减4.5万是5.2万，然后再用6万减去5.2万是8000。这里不用户籍人口的概念，全部用常住人口的概念好吧。是不是说明，2019年，大福州一年人口净流入大概只有8000人？
如果是的话，这8000人，放到全市里看，增长幅度微不足道。
人口是一个城市经济活力的晴雨表。城市经济活力增强，人口流入加大，反之亦然。如果单从人口端来看，福州发展，就两个字：平稳！
在房地产投资的住宅投资领域，同比增长了33.4%,办公楼投资同比增长了25%，商业营业用房投资下降。
年某商品房待售面积375.04万平方米，截止至2019年12月30日下午17:00，福州市区可售商品住宅楼盘共1257个，住宅套数40108套。要知道，这个数字在2018年，还只是22219套。
四万多套的库存，到目前为止，2020年一季度结束了，又能消化多少！
一方面是楼市库存在不断增加，一方面是人口不怎么增长，一方面是高企的房价。它的未来几年，和房地产业还是难解难分，短期内摆脱不了房地产的紧箍咒。所以，房价这个问题如果出现大跌，动摇的不是福州楼市的盘，是福州经济社会发展的盘子。
然而，全市户籍人口710万人，市区人口320多万。在人口一点一点增加的情况下，福州楼市的风险在加剧。
解决这个问题有两点：
一是尽快出台放宽落户限制，这样可能会有几十万人要落户福州。几十万的户籍人口对上四万多套的住宅，福州楼市还能养一阵子的“鱼”。
二是出台强有力的吸引人才政策，包括人口和产业导向上吸引人才。有针对性开展“抢人大战”。特别是滨海新城、福州新区的政策和措施还要务实再务实一些。
以三江口为例，三江口区域产业配套更是要尽快落地。按照现在的发展速度，三江口的房地产开发风险在增强。
众多开发商苦熬三江口。福州市城市的几何中心，希望不会成为开发商们的滑铁卢。
三言：第三产业增速放缓了
三拍：地产投资风险更大了
今年福州第一季度经济数据里，第二产业和第三产业增幅都在下降，这应该是全国普遍现象。
工业是一个城市的基石，第三产业才是一个城市的未来。
但是，一个第三产业不够发达的城市，哪怕工业再发达，如果不是高新科技型的，是没有资格拥有高房价的！看一看松山湖园区没建起来时的东莞和现在泉州的房价就知道这么说对不对。
2017年，福州的第三产业增加值3621.6亿元，增长11%。第三产业增加值占全年GDP比重51%；
2018年，福州第三产业增加值4157.26亿元，增长9.2%。第三产业增加值占全年GDP比重52.9%；
2019年，福州第三产业增加值5034.84亿元，增长8.3%。第三产业增加值占全年GDP比重53.6%；
再看福州常住人口增加值，2017年比2016年增加了9万人，2018年比2017年增加了8万人，2019年比2018年增加了6万人。
人口增长越来越乏力，第三产业增幅越来越小，这能不能说明，从2017年开始，福州对人口的吸引力越来越低？
与此同时，房地产投资增速连续三年同比增长了0.9%、-15%、25%！
排除其他因素，单看这几组数据，做个“事后诸葛亮”。
2017年，福州房价为什么猛涨了一波，那一年，福州第三产业发展提速，房地产投资的涨幅不大，也就是说供需关系还算正常，人口增加9万人，是2014年以来，增加人数最多的一年。所以，房价跟上了全国的大形势，涨上去了很多。2018年，房价为什么没有跌，房产投资的热情减少了，房地产库存压力没那么大。
再看看去年，房地产投资的热情又高上来了，而人口却没进来多少。这就是为什么去年在福州的很多房地产企业日子很难过，并且这种难过的日子一直持续到今天。
假如没有受到疫情影响，整体上来看，在福州的房地产开发商，日子又能比现在好到哪里去呢？
