前天，老K發佈了關五里牌坊規劃公示的消息，開發商為濟南利和置業有限公司，其大股東為
保利置業。在公示中，老K發現其中3棟住宅樓竟有35層之多！那麼，今天咱就來聊一聊回遷房的居住體驗吧。
這次公示的住宅地塊，是保利五里牌坊項目的回遷房地塊。上圖為公示圖中的效果圖，其中，最北側一排及最南側一排正在建設當中，這次要說的，正是最北側的那一排住宅樓。
根據公示圖，這個地塊位於C地塊北半部分，與南半部分以一條小路相隔。在平面圖中我們可以看到，這裡共分佈有三座高層住宅樓，每一座樓的樓層數竟然都達到了35F。
這裡需要給大家做幾點說明：
一般來講，高層住宅的建築高度（不含樓頂的附屬物）不能超過100米，如果超過的話，叫超高層住宅，目前濟南還沒有出現。在設計90米以上的高層住宅時，為了保證每一層的層高，開發商一般會將樓層數控制在33層左右，有時也會出現34層的情況。
而35層的層數可以說十分罕見。圖上顯示，這三棟樓的建築高度為Hx=99.55m。也就是說，每一層的層高，大約為99.55/35≈2.84m。
但是，正如上圖顯示，這三棟樓的底部是帶有一層底商的。一般而言，底商的層高大於普通樓層的層高。如果再將這個因素考慮進去，這三棟樓的層高很可能就卡在2.8米這條線的上。 換句話說，35層的樓層數，基本達到了高層住宅的極限。
《住宅設計規範》規定：住宅層高宜為2.80m，臥室、起居室（廳）的室內淨高不應低於2.40m，局部淨高不應低於2.10m，且局部淨高的室內面積不應大於室內使用面積的1/3。該規範表明，在層高問題上允許稍有選擇，即無須讓層高大於等於2.80米，但是“室內淨高”卻必須符合《住宅設計規範》的強制性規定。
由於沒有對淨高進行實地測量，我們當然不能說它存在違規現象。不過，在普遍以2.9米或3.0米為常用層高的今天，這三棟樓的層高真的無法與“舒適”二字掛鉤。
這個地塊的“不舒適”，除了層高，還體現在高容積率上。
公示顯示，整個C地塊的規劃建設用地面積為44572平方米，地上建築面積為169819.12平方米，經過計算，地上容積率約為3.81。
對於住宅而言，這個地上容積率是偏高的。如果大家對這個概念不十分清楚的話，我說一個數字，大家就知道了。與誠基中心為同一個開發商，位於經十路和漿水泉路路口的卓越時代廣場，容積率為3.80。
卓越時代廣場
最後還有一點，就是小區環境。
該地塊的面積本身並不大，卻設計了221個地上停車位，小區地面基本上能停車的地方都給設計成了停車位，沒有做到人車分流，將來小區環境可想而知。
畫紅框的都有停車場，可謂“見縫插針”
通過以上分析可以發現，由於層高“卡線”、容積率偏高、沒有做到人車分流，五里牌坊項目回遷房的居住體驗可能會相當不理想。
其實，開發商為了壓縮成本，在回遷房的建設上降低標準的現象還是較為普遍的。除了像五里牌坊這樣的，還有一些單層可達8-12戶的回遷樓，居住體驗也是十分不理想。更有甚者，在建設中偷工減料，造成房子質量明顯低於商品房。
這樣做在一定程度上對回遷戶造成了的不良影響。房子質量不好，居住體驗差，小區環境不好；在同一個地盤上，回遷房與商品房相比往往存在較大落差。而這些不足之處，也限制了回遷房的升值空間。當回遷戶想要賣掉房子時，“賣不動”也順理成章成為了普遍現象。
衷心希望開發商們在建設回遷房的時候能“多用點心”，不要讓貢獻出土地的原住民們“寒了心”！
