跟朋友、客戶說起桂林的情況
絕大多數人的第一反應都是
真的假的？
大家不相信桂林城區的房價比他們老家縣城的還便宜
這個事情好像還無法證實證偽
因為會有人這樣反問：
那是新城區，存量大，外地投資多，人氣聚集不夠
而這樣的問題明明很多人都親身經歷過
因為很多人會在閒聊中感嘆：
我那裡當初房價才兩千，現在都幹到一萬多了
當初真不該全款買，貸款多買幾套就好了！
你看
這明明是一件事
很多人卻能分裂得如此徹底
人的慣性思維是阻礙你躍升的巨大障礙
很多人在沒有經過調查，就會想當然地以為桂林山水名氣那麼大，房價自然也不會低，雖然一查便知，事實並非如此
01
桂林荒蕪的貼吧
剛開始來桂林考察的時候，我到當地貼吧翻帖子，想看看當地人對房產的想法，誰知道幾個網站翻了個遍，什麼都找不到。
後來我就自己發帖，把看樓盤看區域的所想所得簡單地組織了一下傳上去，希望能引得大家來討論討論，誰知道，帖子傳上去沒幾個小時就被刪了。
我覺得挺奇怪，又不是什麼非法內容，為什麼會被刪？便找當地朋友問了問。
原來，廣西前幾年傳銷挺厲害，桂林這裡也未能倖免，對當地的治安、經濟秩序等造成很大危害，而且，很多傳銷人員是藉著桂林山水的名號，騙親朋同學來玩兒，進而對其進行相關宣傳，對桂林旅遊的形象造成很惡劣的影響。
桂林這幾年的房地產也深受傳銷帶累，大家避之唯恐不及，又怎麼會想來問一問房價呢。
有鑑於此，這幾年政府便嚴厲打擊傳銷勢力，雷霆手段難免誤傷，便造成了貼吧裡一片荒蕪的景象。
桂林山水名氣太大，被傳銷人員利用，也讓當地產生了安逸心理，只想著吃旅遊老本，沒有去發展其他。
02
桂林錯過了什麼
住處的網絡壞了，給維修的師傅打電話，各種檢查了一圈兒說是修路的挖斷了，還沒等我們抱怨，他先打預防針：行政服務中心那邊路面拓寬，雙向八車道要拓成雙向十車道，一鏟子下去，線挖斷了，過幾天又一鏟子，結果那裡的用戶一個月只用了四天網。
我聽了這話挺吃驚的，威海的地下管廊修得都能通車，預留好各種管線，後期隨便怎麼整，道路、管線互不影響，還見不到電線裸露在外面的情景。這裡竟然還在循環著挖挖補補。
平心而論，同是旅遊城市，桂林的名氣可比威海大多了，但城鎮化進程卻落後了一截，這又是為什麼呢？
84年，國務院批准了第一批對外開放城市，其中有廣西的北海市，當時威海還是一個縣級市，歸煙臺管。威海是在87年升級為地級市，88年也成了沿海開放城市。
開放之後，威海引進韓國、日本的製造業，大力發展工業經濟，尤其是經區和高區，到處都是三星這種電子廠，這才積累了第一桶金。
廣西雖然有了北海這個開放城市，卻有些心不在焉，把第一條高速公路修在了桂林而不是北海。這裡面的問題有兩點：一是有限的力量分散了，二是單靠旅遊是沒有辦法帶動整體經濟發展的。
針對前一個問題，看我們現在的城鎮化發展道路就能明白，每個省、區域都是先把所有的資源傾注在一箇中心城市上，等這個中心城市發展起來了，再來輻射帶動周邊。
廣西先有了北海，卻把第一條高速修到了桂林，到了上世紀90年代，廣西又調整戰略，傾全區之力建設輻射大西南的出海通道，把重點又轉移到了防城港，防城港基礎非常薄弱，光有個港口的名頭，沒有人也沒有工業，結果導致大西南的物資不是過火車跑到南寧就是過汽車跑到珠三角。就這樣，處處留情，卻沒一處開花，饒是風光秀麗如桂林，也沒能獨善其身。
我們再來看第二個問題。
桂林名氣大，官方統計數據，2018年旅遊人數達到1億多人次，一個人一年之內重複到同一個地方旅遊的概率是很小的，基本上可以說來旅遊的人數就是1億多，桂林一共才多少人？官網上顯示，桂林全市戶籍總人口540萬。
這麼龐大的旅遊人群，是很帶動相關產業鏈的，可惜的是，
桂林旅遊長期停留在最初始的階段，靠門票，這幾年旅遊人數增多也不過是旅遊團規模做大了而已。舉個例子，桂林的環境很養人，旅居地產卻沒做起來，桂林茶園桔園很多，卻很難找到體驗式採摘製作的地方。來桂林旅遊的外國遊客非常多，但走在桂林街頭，外國人並不多見，更準確地說，是非常少見，因為都扎堆在陽朔了。這也是單單發展旅遊會產生的問題。
桂林城市小，真正燈火輝煌的就那麼點兒地方，周圍廣大農村才是大頭，卻長期被忽略，農民只能死命扒著那塊兒地，賣一點兒初級農產品，再怎麼辛苦，也掙不到錢。而縣城那些沾不到旅遊光的人，也只能選擇到珠三角打工。
我們做調查的時候，詢問到一個裝修工人，40出頭，他說自己當初來桂林讀技校，畢業後就留在桂林，因為桂林當時工廠多，可是後來廠子都倒了。
這正跟我們瞭解到的情況相符，桂林之前是有一定的工業基礎，但是過於偏重旅遊，把其他的都荒廢了，現在重新又重視起來，那就是另話了。
桂林近兩年引進的比亞迪、五菱汽車廠區
03
自治區的特殊性
廣西是自治區，少數民族自治，財政政策更優惠，這一點會有什麼影響呢？
中國有句古話“少不入川，老不出蜀”，優越的環境往往容易令人懈怠，歷史上常見的是黃河流域的政權向南統一國家，而京師設在金陵的幾個王朝卻都很短命。
桂林這裡山水好，氣候好，國家補助也多，人們更容易安於現狀，缺乏突破的動力。
公園裡修鞋、擦鞋的小攤位
桂林樓市這幾年就這麼不緊不慢地爬著，甚至在16、17年全國樓市大瘋狂的時候，也只是一年漲了個幾百，還沒有很多地方一週漲的多——這個“成績”還是在桂林推出契稅補貼、新市民補貼的情況下刺激出來的，而經過這場疫情，跟漲的那部分又掉下來了。
本來可以依靠旅遊做做旅居地產，但也因為種種原因，沒有做出來。
就這樣，在傳銷、經濟、區域特殊性等多種因素影響下，桂林房產脫離了大節奏，很多年裡都在玩自嗨。
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