文/常遇春律師（專職律師）
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從2019年以來，全國多地房屋租賃市場遭遇了各房屋託管公司的”跑路”潮，據報道有南京樂咖公寓、太原創世紀房產、西安佐旗、龍德房地產、木浮生公寓、招財貓，重慶寶湘房等公司爆雷或失聯，給租賃市場留下一地雞毛，其中，損失最大的就是業主（房東）與租客。在房屋託管公司跑路後，業主（房東）是否有權收回房屋以及如何收回房屋，成為橫亙在業主（房東）與租客之間的最大難題，也因此引起糾紛不斷。房屋租賃糾紛看似法律關係簡單、訟爭金額較小，當事人認為自己可親自上陣，如有這種想法，可能會造成大錯。請看下面的案例，由於訴訟請求的錯列，致使當事人在提交起訴狀時就已敗訴。
01
裁判要旨
原告訴請確認其對訴爭房屋享有居住權直至2019年11月21日，根據物權法定原則,物權的種類和內容須由法律加以明確規定,我國現行物權法針對居住權並無明確規定,考慮確認居住權糾紛的本質,此類糾紛並不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。其次，原告主張被告代案外人左旗公司履行合同，無法律及合同依據，應予以駁回。
02
案情簡介
2019年10月，原告王某（租客）將被告郝某（業主）訴至法院。原告訴稱，2018年11月22日，其與西安左旗商業運營管理有限公司簽訂了書面的房屋租賃合同，租賃房屋地址為西安市未央區XX號樓XX單元XX室，租賃期為1年，自2018年11月22日至2019年11月21日止，支付方式是半年一付，押一付六，其支付房租、物業費、其它費用共計26300元到左旗公司銀行賬戶，簽訂合同前左旗公司提供了被告郝某的授權委託書，表明被告郝某將房屋的使用權益、租賃權利等授權委託給了左旗公司，其打通了被告電話詢問，被告確認了其和左旗公司之間是委託關係，自2019年9月18日，被告郝某以左旗公司未按時給他支付房租為由，通過微信消息，上門騷擾，強制停水停電等方式，威脅並驅趕其，已嚴重影響了其的工作與生活，故訴至法院，訴訟請求：1、被告確定原告在西安市未央區XX號樓XX單元XX室處房屋的合法居住權至2019年11月21日；2、被告替他的代理人西安左旗商業運營管理有限公司履行合同。
03
裁判要點
本案經審查認為，原告訴請確認其對訴爭房屋享有居住權直至2019年11月21日，根據物權法定原則,物權的種類和內容須由法律加以明確規定,我國現行物權法針對居住權並無明確規定,考慮確認居住權糾紛的本質,此類糾紛並不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。其次，原告主張被告代案外人左旗公司履行合同，無法律及合同依據，應予以駁回。
04
實務總結
在由房屋託管公司引起的房屋租賃糾紛中，因託管公司違約（或跑路），業主是否有權將房屋從租客手中收回，這是一個法律問題。具體需要結合業主與房屋託管公司的合同內容來判斷。簡而言之，常遇春律師認為，如果業主與託管公司簽訂的是房屋租賃合同，則業主基於房屋所有權，在與託管公司解除合同後，有權收回房屋。此時，雖然租客基於與房屋託管公司的房屋租賃合同，屬有權、合法佔有使用房屋，但在業主解除與房屋託管公司的合同後，租客基於合同的債權不能對抗業主基於所有權的物權。
如果業主與託管公司簽訂的是委託合同，即房東授權房屋託管公司，讓託管公司代理業主以顯名或隱名方式出租房屋，那麼因託管公司違約（或跑路），業主解除委託合同後，如租賃合同尚未到期，在租客未有其他嚴重違約行為的情況下，業主無權收回房屋。這是因為，委託合同中，受託人基於委託關係擁有了代理權限處理授權事務，其不是以自己的名義和費用，而是以委託人的名義和費用進行的。因此，受託人處理受託事務產生的後果，直接歸委託人承擔。在此種情況下，如果業主強行驅趕、強硬收房，損毀財物或者使租客人身安全受到威脅，租客應及時報警；如房東要求解除合同，可要求其承擔違約責任。
問題的解決是否就這樣簡單呢？想法不能太天真。法律上租賃合同與委託合同雖然區別很大，但在現實社會中，生活總是顯現它複雜的一面。因為，太多房屋託管類公司也一直在鑽法律空子，給法律的適用增加難度。比如，房屋託管公司與業主簽訂一份《房屋出租委託代理合同》。這是租賃合同還是委託合同？在合同內容中，租賃條款與委託代理條款混雜，讓合同種類的認定更加困難。常遇春律師認為，參照《合同法》第125條，對合同性質的認定應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣、履行情況以及誠實信用原則，綜合確定雙方的真實意思，最終認定合同的種類。顯然，這已經不是單純看合同名稱就能認定的問題了。而在具體認定過程中，是否有委託授權書、代理權限設定、附則、補充協議等也在合同性質認定過程中起到一定的作用。司法實踐中已經有大量案件因此糾紛頻發，各法院認定的結論也大不相同，因此，行文至此，已不能詳加論述，因為合同性質的認定又是一篇需長篇論述的文章了。
因此，在遇到類似糾紛時，建議向專業的律師去尋求幫助，因為專業的事情需交給專業的人去處理。一旦認識不清這一點，可能就會出現上文案例中出現的問題，案件還沒開庭，就出現註定敗訴的結果。
那麼在房屋託管公司爆雷、跑路後，您覺得業主（房主）是否有權收回租客居住的房屋呢？歡迎大家留言討論。
相關法律法規
《中華人民共和國合同法》
第四百零二條 委託人的介入權
受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受託人和第三人的除外。
第四百零三條 委託人對第三人的權利及第三人選擇相對人的權利
受託人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受託人與委託人之間的代理關係的，受託人因第三人的原因對委託人不履行義務，受託人應當向委託人披露第三人，委託人因此可以行使受託人對第三人的權利，但第三人與受託人訂立合同時如果知道該委託人就不會訂立合同的除外。 受託人因委託人的原因對第三人不履行義務，受託人應當向第三人披露委託人，第三人因此可以選擇受託人或者委託人作為相對人主張其權利，但第三人不得變更選定的相對人。 委託人行使受託人對第三人的權利的，第三人可以向委託人主張其對受託人的抗辯。第三人選定委託人作為其相對人的，委託人可以向第三人主張其對受託人的抗辯以及受託人對第三人的抗辯。
常遇春律師，專職律師，本公眾號特約律師。擅長合同糾紛、民間借貸領域，合同詐騙、集資詐騙、非吸等刑事辯護。合作交流微信號：15091098323。
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