今年一季度，在一場突如其來的疫情中結束。
在抗疫中“失去的兩個月”，不論勢單力薄的小微企業主，還是實力超凡的上市公司，鮮有不負重前行的主。
但大多數上市公司終究底子厚，當財報難堪瀕臨ST時，總能祭出一招力挽狂瀾：賣房保殼，扭虧為盈。
連玻璃大王曹德旺都說：“中國的上市公司手中都握著大量的房產，年底經營不好就賣兩套，工資發不出就賣兩套，連年虧損再賣兩套......”
真可謂三年血虧，一招淨賺。
房地產是上市公司平衡業績的海綿，利潤高時買房，利潤低時賣房，尤其核心地段的稀缺物業，彈性更足。
企業家買房的邏輯，跟普通人的買房邏輯其實是類似的。有錢當然買最好的，如果自己還能住得舒服，那就perfect。
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而最近司令就收到風，一外地經商的佛山土著，
就豪擲4600萬，在桂城“建倉”。攜家族連掃7套房，從剛需90㎡到改善145㎡，再到頂豪280㎡的大平層，就跟集郵似的集全套。
從這位土豪購買的戶型面積看，大家應該能猜到是哪個項目吧？畢竟佛山有這等戶型的盤，一隻手都數得完。
它正是從2月底到現在，司令被諮詢得最多的豪宅盤--保利和悅濱江。司令的粉絲中，不少已捷足先登，把房票存在這。
據司令打聽，和悅濱江3月份的銷量還站上了3億大關。在疫情防控期，能創造這樣的業績，足夠大殺四方。
其實，與它相鄰的奇槎板塊，並不缺大戶型。但這位企業家金主為何鍾情保利和悅濱江呢？
今期，司令二探此盤，為大家拆解背後買家的建倉邏輯。
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項目所在地前身是桂城水廠，與禪城奇槎一河之隔。項目東臨半月島，整體景觀面朝東，72%的戶型可覽東平河景觀。
▲半月島航拍圖
項目佔地13萬㎡，建築面積約45萬㎡，容積率2.5，由12棟住宅呈半圍合式佈局，樓高23-26層，內含8.8萬㎡景觀園林。
▲保利和悅濱江效果圖
作為千燈湖豪宅--保利天悅的同門，兩者是“相愛相殺”。自打去年一問市，雙雙被貼上了佛山新晉高端圈層的標籤。
畢竟入手門檻，是實打實的圈層分水嶺。
整個小區戶型涵蓋90-280㎡，以139-145㎡四房為主，少量90/109/112㎡三房，東向一線望江產品為220-280㎡大平層。
曾有老鐵提出質疑，豪宅盤為啥要整小戶型，豈不拉低了樓盤段位？
非也！正如本文開篇提到的金主，不少豪宅客戶對同小區的小戶型同樣有需求，因為可以與長輩保持一碗湯的距離。
而對於普通剛需族來說，此盤也是邁入高端圈層的機會。“千金買宅，萬金買鄰”的道理，懂的人多，實踐的人卻少。
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不妨再看看項目一路的銷售情況
去年9月，項目首次開盤推9/10座，戶型為90-145㎡，當時開盤價2.3萬/㎡起。
去年底加推了8座，包括131-145㎡四房和220-280㎡大平層，最高成交價達3.8萬/㎡，總價超1000萬。
今年開春以來，項目推出7座新品，2梯4戶，戶型有109/139/145㎡，與10座產品相同，精裝價2.55萬/㎡起。
▲保利和悅濱江平面圖
曾有很多人跟司令吐槽保利和悅濱江沒有地鐵是硬傷，跟廣佛線的地鐵盤來比頗顯遜色。
然而在年後，疫情陰霾還未散盡期間，項目出貨速度和購買人群卻出乎司令意料。
之前推出的90/112㎡三房基本清貨，入手買家更是以首次置業的剛需為主，其中還有不少正值青年才俊的租房族。
此類產品的熱銷，恰恰佐證了一個買房觀念的轉變：疫情之後，有一類剛需客群對距離、公共交通的容忍度開始提升。
宅家的日子，只要有網，日常生活工作的影響趨小。比起扎堆搶地鐵上蓋，更希望能住在有品質保障、有優質教育和環境配套圍繞的社區裡。
▲半月島溼地公園
經此一疫，這些原本只受改善客群關注的買房要素，開始被一些剛需買家奉為圭臬，這也是剛需小戶逆勢熱銷的重要因素。
挑剔項目沒地鐵，只是針對當下地鐵開工情況來判斷。
其實，項目周邊已規劃有佛山地鐵6號線，從廣州滘口到佛山新城，將沿桂瀾路設有多個站點，奇槎站將在項目附近合適的距離。
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不過，剛需小戶只佔了非常少的貨量，重頭戲還是瞰江大平層。
據瞭解，項目去年底推出的8座220-280㎡大平層，如今只剩少量低層餘貨。全新12座已於年初獲批預售證，備案價刺破4萬，最高總價1200萬，較8座上漲7000元/㎡。
從戶型圖上看，12座與8座格局一致，由A/B兩棟組成，戶型涵蓋130-145㎡三四房和220-280㎡一線江景大宅。
瞰江大平層戶型位於A單元，2梯2戶，東向望半月島和東平河，整個小區只有頭排5/8/12座才有。
年前司令曾帶朋友驗資300萬一睹過8座板房，隨手拍了些照片，給大家瞄瞄千萬豪宅的真身（請忽略司令的拍照技術）
▲保利和悅濱江大堂
樓座大堂，設有人臉識別門禁，刷臉才能進。挑高大堂設有客服臺，日後可享受星級酒店般入戶的尊貴感。
雖然每層僅2戶，但兩部電梯之間設有隔斷門，可謂單梯獨戶。樣板間設於10樓，280㎡東向望半月島和東平河，220㎡南北對流，也可望半月島及東平河。
其中，這280㎡大戶型，堪稱佛山土豪最響亮的資產旗艦。
▲280㎡樣板間
1.6米的雙開大門，讓回家充滿儀式感。你完全可以用小篆字體打一塊“X府”的銅盤，鑲在大門上。
進門右手邊設有一個儲藏室，方便放置外出必備物品，左手邊是西廚和中廚排列。
穿過玄關，是偌大的全玻璃幕牆圍繞的客廳，尺度大到令人O曬嘴。
▲280㎡樣板間
繼續走向陽臺，司令怕是要醉心於眼前的一幕畫卷--不止於江，更有大片綠植為景。視覺衝擊力相當威猛，直教那些只有江的“齋景盤”黯然失色。
▲來自佛山日報
有江還有景的大房子，才配叫江景大宅。看著江面緩緩駛過的渡輪，江風撲面而來，整個人神清氣爽。
▲來自佛山日報
這樣豪邁的“江山如畫”，站在霸氣側漏的10米270°超大陽臺上，便可一覽無餘。陽臺向東，一直延伸到南面。
再看戶型圖，該戶型為五房兩廳兩廚三衛雙套房，房間分佈於客廳兩頭，一家老小，互不干擾。
▲280㎡戶型圖
還有220㎡的單位，尺度同樣令人血脈噴張--四房兩廳兩廚三衛雙套房。該戶型景觀以南向為主，高層可望江，在廚房做飯也能嘆江覽景。
▲220㎡戶型圖
此外，項目預計本週末加推131㎡三房僅1條梯的貨量，約24套，一口價500萬/套。與8座同戶型相比，總價漲了100萬。
雖然大平層對於普通人遙不可及，但入手普通三四房，即可融入高端圈層。未來二手掛牌價，也能享受隔壁大平層豪宅“抬轎”。
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因為項目支持延遲網籤，全款分期付，表面上看成交量並不高。然而，項目敢在失色的陽春三月漲價，離不開實力買家的“撐場”。
實力買家為了自住，低調建倉，考量風水便成了充分且必要的條件。
從地理位置上看，整個半月島突出江面，東平河如玉帶攬腰環抱公園，而項目正對半月島公園，處於東平河內灣，令地勢有藏風聚財之相。
在產品設計上，保利利用這一地理優勢，讓超七成戶型東向望江，借紫氣東來的寓意，引暖陽入戶，這也是東向戶型比南向貴的原因之一。
比起外部風水，項目內部園林更是講究。進入售樓部，必經這條竹林夾道，竹子寓意吉祥。古人有云：寧可食無肉，不可居無竹。
在這竹林盡頭，栽種了一棵40年樹齡的“烏桕”，形如“八爪金龍”，攥住過往福氣，並匯聚於地勢最低的悅會所。
項目還在用地紅線上有一定退讓，只為在小區門口打造一個更寬闊的花園景觀，有意將東平河匯聚的福澤引入家園。
▲項目入口處園林
江景資源對所有樓盤來說，都是最大的賣點，但有江又有園的少之又少，能夠借力打力更加少。
東平河藏風聚氣的一塊寶地，保利不僅沒浪費，更踐行著“借勢而為，借力而行”的大智慧。凡成大事者，都是借力高手。
除了景觀資源，項目自身的配套更是硬核。
現售樓部所在地就是未來的悅會所，整體設計參考了三亞愛迪遜酒店，體量4000㎡，總高4層，二樓為宴會廳和閱覽室，一樓是洽談區，負一層為沙盤和泳池，負二層為國家級競技羽毛球場。
250㎡的恆溫泳池，輔以全玻璃天窗設計，還配套有洗浴間和桑拿房。
設於會所負二樓的羽毛球場，按國家競技標準建設。據說，有位國家羽毛球運動員已是項目準業主，未來在小區內有望觀賞“國家隊表演”。
會所二樓的宴會廳和閱覽室，未來都將對業主開放使用。此外，還有瑜伽房、健身房等配套供業主日常鍛鍊所需。
教育配套大有來頭，項目自建的幼兒園和怡海五小就在樓下。其中怡海五小48個班（公辦），至少9年內業主都不必擔心孩子接送問題。
▲怡海五小
怡海五小已於今年初封頂，並與華東師範大學簽約合作辦學，硬件配套按省一級標準打造，可提供2200個學位，預計今年9月第一批招生。
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此前，時不時有粉絲向司令諮詢，看了保利和悅濱江，景觀和產品沒得挑剔，但項目周邊不少作坊和村居，實在無法抉擇。
這裡，司令就有必要說說該片區的改造進程了。
保利和悅濱江所在板塊定位為半月島都市生態區，與千燈湖-金融高新區並列為桂城城市更新8大重點項目，石啃村將面臨改頭換面。
石啃與禪城奇槎接壤，由一、二、三、四村共4條自然村組成。截至目前，每條村均已劃定改造區域。
根據官方消息，今年桂城將推進32個村級工業園改造，而石啃村就有6個項目上榜。
▲石啃六畝圍、黃柏圍改造項目效果圖
2月剛復工，首臺鉤機就開進了石啃，執行石啃六畝圍、黃柏圍工業區改造任務，要求2個月內清拆完畢。
上述兩個項目與鵬瑞利廣場一路之隔，已於去年10月敲定前期整理方。
而早在兩年前，保利已提前介入石啃四村的舊改，可出讓面積達750畝，按照如今的地價來算，價值在200億以上。
未來的石啃，區域價值必將被重墨勾勒。但，不是所有附近的項目都能被翻牌。
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3月售樓部剛復工，一手房就網簽了接近8000套，逐步恢復到去年下半年的行情。疫情之後，該不該買房，3月實際成交數據給出了答案。
而該買怎樣的房子，的確是不同人有不同答案。但在未知的風險面前，究竟什麼樣的房子才能成為財富的避風港，其實大多數人還沒想明白。
但當你一頭霧水無處求解時，不妨再看看上文提到的外地經商土著建倉的對象，只為求索城市稀缺的資源，或許你會更清晰其中的奧義。
