伦敦林立的奢华酒店群将在明年迎接一个新的明星，Park Hyatt。
Park Hyatt的中文名叫柏悦，隶属于著名的酒店集团凯悦（Hyatt Hotel Corporations），是其最高端的子品牌。
柏悦的酒店选址位于泰晤士河南岸的九榆树新区（Nine Elms），由富力地产开发的One Thames City项目内，预计房间数为203间。
凯悦与富力在2020年达成协议，把自己最高端的品牌放到富力九榆树区项目里；这实在是一个很耐人寻味的消息。
细细品读这则消息背后的种种含义，我们可以看到一位特别的地产发展商，一片特定的城市区域和一段特殊的时期是如何有机交织在一起，缔造出一个业界明星的。
柏悦究竟是什么级别？
为了让大家对接下来的阅读没有障碍，我们先介绍一下柏悦这个酒店品牌。了解世界酒店细分级别和柏悦的读者可直接跳过。
柏悦是最高端的凯悦酒店，那么最高端有多高端呢？
按照我们的概念，想必是一个装修得更比较贵，用品也比较高端的五星级酒店，但仍然是个五星级（此处指观感和实际，并不固定必须要拿到国家旅游局牌照，因为这些酒店未必参与了评级）。
会这么想是因为我国通行标准中最高就是五星级，类似于景区级别最高就是5A。
但5A级别的景区的内部差别可以很大，这种差别造成了超越了级别限制的心理评价。比如广东的罗浮山和安徽的黄山都是5A级景区，但想必没有几个人会觉得这是两个同级别的景区。
五星级酒店也一样，同为五星，差别也可以很大，只是在这方面更能量化一些。
酒店业研究的专门机构中，有一个名为Smith Travel Research （STR）的公司，其对酒店的分类在全世界受到高度认可。
在STR分类中，全世界酒店总共有6个级别，最高级的叫Luxury，最低级的Economy。
光从名字看，我们应该会认为5星级酒店应该属于Luxury，至少是Upper Upscale，但实际上并非如此。比如柏悦就属于Luxury，同时也是五星级酒店。但另一些通常认为是五星级的酒店，比如说皇冠假日（Crowne Plaza）和华美达，在STR中就分别属于Upscale和Midscale。
也就是说，我们通常认为是5星级的酒店，实际上可能比柏悦这种酒店整整低了2-4个级别。
由于柏悦的级别非常高，因此凯悦在全球范围内考虑柏悦的开张时，会涉及非常多的因素，这些因素的一部分，最终引导凯悦选择了富力在伦敦九榆树的项目。
为什么是富力？
在伦敦见不到柏悦，实际上是很反常的。
伦敦是众所周知兼顾了商业和休闲旅游的超级大都市，与纽约并称全球城市两极，能够给此处经营良好的酒店提供源源不尽的商旅和休闲旅客，甚至皇室成员。全世界最有名的奢华酒店，比如四季、希尔顿康莱德、华尔道夫和丽思卡尔顿等等，在伦敦都能寻得。因此，凯悦集团在过去如此长的时间内（凯悦创始于1957，上市于2009）都没有把旗舰开在伦敦，实在令人费解（后文将对此进行一些分析）。
理由当然不是凯悦不知道伦敦的地位，实际上，早在2004年，凯悦就在伦敦海德公园附近开设了其第一家酒店Hyatt Regency（STR级别Upper Upscale）。而即将落成的伦敦柏悦与这位“前辈”差了整整16岁。
16年后的“破冰”，其实就是因为富力的项目。
这是因为，早在2003年，凯悦就已经选定过九榆树区附近，来作为新的高端酒店地址。
17年过去，伦敦还是那个伦敦，九榆树虽然变得更加繁华，却并非是推动凯悦开张的原因（因为让凯悦愿意开张的基础条件九榆树在2003年就已经具备了），因此富力成了关键。我们甚至可以说，没有富力，在伦敦还是见不到柏悦。
富力的特别，就在于它的项目与整个九榆树过往项目基调都不相同，完美契合了凯悦为其超高端品牌要求的条件；同时富力也和过往的九榆树开发商都不相同，是最能够给予凯悦在此开店信心的公司。
要明白这两种不同，我们需要讲一个关于巴特西发电站（Battersea Power Station）的故事。
群雄逐鹿巴特西
了解过伦敦楼市的朋友都知道，“九榆树”，是近年来常常被提起的一处置业新区。在住宅市场上，最有名的除了伦敦一区，只怕就是九榆树区（实际上九榆树有一部分也属于伦敦一区），两者给人的观感有点像伦敦金融城和金丝雀码头。
但现在我们称为九榆树新区的这片土地，在官方的规划中实际上并不只九榆树一块地区，还包括了Vauxhall和Battersea，合称Vauxhall, Nine Elms, Battersea Opportunity Area （VNEB）。在下文中，我们说到九榆树区时，说的实际上都指代VNEB。
而这其中，Battersea又是最早开发的，开发核心就是与其同名的巴特西发电站。巴特西电站的改造，就等于整个巴特西地区的开发（巴特西电站的详情请看下一部分）。
凯悦一开始选定的新酒店地址，就在巴特西电站内。
1993年，名为Parkview International的公司，从美国银行手中买下了闲置已久的巴特西电站。
Parkview International有一个中文名字叫侨福，如果你生活在北京或者上海，一定听说过当地名为“芳草地”的城市综合体，那就是侨福在中国的项目。
从侨福的规划来看，巴特西电站的改造结果，很可能是一个“伦敦芳草地”：它包含了写字楼、购物中心和酒店，与北京芳草地如出一辙。而在伦敦，侨福意向合作的就是凯悦集团，双方2003年签订了一个合作书。
从这桩将近20年前的合作意向上，我们已经可以看到后来富力的特别——即便凯悦想要和侨福合作，新开设一家大型的高端酒店，但也不会是柏悦。
由于柏悦是产品线上最高端的品牌，因此全球柏悦酒店的客房数控制极为严格，从来不会超过300间，有的甚至不到100间。
而和侨福合作的这个项目，凯悦的客房数给了400间，因此更可能是Hyatt Residency（后来在海德公园开了）或者Grand Hyatt，并没有给到自己的掌上明珠柏悦。
因此现在的富力，得到的不止是确定了的合作协议而非意向书，并且凯悦还把酒店升级了，直接给到了最高级柏悦。
当然，在侨福这个项目上，凯悦什么也没有给。签订了意向书之后的3年（2006年），侨福自己也把项目卖了，期间历经民众抗议、资金紧张等诸多阻力，重建计划实际上开展十分有限，凯悦的酒店连动工都尚未开始。接盘的是有爱尔兰国资背景的 REO（Real Estate Operations）公司。
REO接盘的同时也承接了侨福的规划，但在此基础上进一步扩张了。侨福的计划中投资总额大概在10亿英镑，REO则把计划投资额提到了55亿英镑。
为了给这个巨大的项目融资，REO公司四处贷款，甚至爱尔兰政府也成了它的债权人。
那时候，像REO这样为了房地产项目开发而向银行大量贷款，银行贷款又被当地政府收购的情况很多，遍及希腊、爱尔兰、西班牙及意大利等国；2011年，这些贷款公司许多都资不抵债，无力还贷，政府财政则遭到严重拖累，史称，欧债危机。
2010年欧债危机爆发后没多久，REO遭到破产清算，其开发计划也同时流产。辗转多年，凯悦始终没能在自己心仪的这块土地上树立起招牌。
从凯悦的角度评价，这件事也许可以总结成这样一句话：“我的确想在这里开张，无奈合作的开发商实力却不够强”。
也许是对巴特西开发心灰意冷，当实力足够强的马来西亚开发巨头SP Setia接过巴特西电站的开发权时，我们已经不能在报道中看见凯悦的身影。
然而富力来了，并且用一个与众不同的项目，让凯悦满意到直接把最珍视的皇冠，戴上了它的楼盘。
一个造城的人
一个城市更新项目，和一台手机或者一辆车有什么共通之处？
答案是它们都有主体和配件。
对于一个城市更新项目来说，各种不同用途的场所：写字楼、住宅、酒店、零售就是它的配件。
九榆树新区是伦敦这座城市的最新产品，也是最旗舰的产品，它是全欧洲最大的城市更新项目。
如果你是做手机配件的，大概率你最想合作的手机品牌是苹果；
如果你是做电动车配件，大概率你最想搭上特斯拉。
原因很简单，苹果是手机的领导者，特斯拉是电动车领导者。
现在有一家做“城市配件”的集团，叫凯悦，主攻酒店，喜欢伦敦的九榆树新区。
它是不是也和做手机、电动车配件的人一样，最应该找这类产品的领导者呢？
因此我们看到了凯悦和富力的合作。
富力在九榆树的影响力是最强的，也是最特别的。
有句玩笑话叫世界上的主流手机大致可分两类系统，苹果和不是苹果的系统，电动车也可以分两类，特斯拉和其他电动车。
实际上，九榆新区的项目也可分两类，富力的和不是富力的。
如果我们重新看看整个VNEB城市更新项目的规划，就可以看见巴特西电站附近的区域没有太高的楼，这是因为这一块区域的核心是重建巴特西电站，太高的楼会把它挡住，达不到凸显电站的目的，从而失去了这块地开发的初衷。
但沿着泰晤士河往东走，突然就会出来一块高楼林立的区域。
这块区域的主体就是富力的项目，内部可细分为One Nine Elms和Nine Elms Tower，加在一起总共有14栋建筑，包括全欧洲最高的住宅楼City Tower。
可以说，在这个全欧洲最大的城市更新项目里，别的开发商项目大多是一栋建筑，富力的项目则是一座新城。
从建筑高度来看，巴特西电站一带鲜有超过15层的高楼，放眼望去，富力的项目就仿佛是这天地之间最明显的CBD。
因此从巴特西到九榆树，也有一种从城市外沿走入市中心的感觉。
富力的项目，是整个伦敦最像“现代伦敦”的作品，而凯悦最心仪的就是这类作品。为表敬意，凯悦直接把16年前的想法升级，祭出了最高端品牌柏悦。
富力最能承接柏悦的灵魂
柏悦是奢侈酒店中的一颗明珠，奢侈酒店简单说来，就是个大一点的奢侈品。
而奢侈品牌，最需要做的就是在同质化中找特殊性。都是卖包，LV帆布有独门专利，BV就转去设计编织；同样是丝巾，爱马仕玩遍了7万种颜色，香奈儿就要删繁就简，凭黑白自成一格。
酒店也一样，大家说白了都是提供个临时住所，凭什么客人就要到你这？
对于柏悦来说，这个问题往往用“因地制宜”四个字来回答。
全球各地的柏悦，都以当地文化作为卖点，在新西兰一定可以看到毛利艺术品，在苏州就一定有园林风格。
那么提到伦敦或者英国，人们第一印象是什么？
大概不是古老的皇室，就是摩登的都市。对应的建筑则是各类庄严中古的教堂城堡和流光溢彩的玻璃幕墙。
以“老”为卖点的奢华酒店太多了，伦敦丽思卡尔顿、华尔道夫和希尔顿康拉德就是代表。
因此“新”显得更容易有所区别，尤其柏悦在顶级现代都市的酒店，本来就有强调与高大的现代大楼结合的传统。
因此，富力这种能够反映伦敦作为世界顶级现代都市的现代式建筑，比巴特西电站的改造更加适合凯悦高端酒店，尤其适合柏悦的开张。
除此之外，富力在经营和开发上也都非常适合柏悦的开张。
经营上，凯悦已经和富力合作过许多个酒店项目，其中也包括了广州的柏悦。因此对于柏悦运营的要求和凯悦集团内部的价值观及做事方式，富力都非常了解，当然两者能够不断合作新项目，也侧面反映了富力在酒店运营方面的成功和与凯悦合作的愉快历史。
而富力请来进行实体建造工作的Multiplex公司，也是世界闻名的顶尖建筑承包商之一，承接过多个奢华酒店，比如墨尔本香格里拉的建造工作，对如何达到奢华酒店的建筑质量（包括基本结构及装修细节）要求了然于胸，不会出现因为建筑承包商的水平不足而导致建出来的硬件条件达不到柏悦这种级别酒店的要求的情况。
此处多说一句，如果搜索柏悦所在的泰晤士河一号（One Thames City）的项目建造图片，就可以看到整栋楼从外到内，建筑质量是很统一的，没有出现酒店所在楼层质量与其他楼层明显有别的情况。也就是说
，此项目的住宅建筑质量，和顶级五星级酒店的建筑质量是相当的。对于住宅的购买者来说，也许值得进一步了解考察。为什么是九榆树？
我们都知道，凯悦其实很早就选定了九榆树这片地方作为未来酒店的地址，最终真正开业的旗舰品牌也的确是在这块地方。那么为什么凯悦如此钟爱九榆树区，而不是别的什么区域呢？
这个问题最好的回答方式也许是通过比较，来看看九榆树和其他区域有何不同。
所谓其他区域，实际上也就是伦敦中心活动区（CAZ）和狗岛（Isle of Dogs）的几块地方，因为作为一家超五星级酒店，柏悦本来就不可能开到远离市中心的其他区域。
实际上，要理解柏悦这样的酒店开在哪里，不如看看柏悦的客人喜欢住哪里。作为服务业的一种，酒店选址的最大决策因素还是对于客人是否有吸引力。
由于定价水平在前，柏悦的客人主要是高端商旅的客人和富有的休闲旅行客人。
商旅是来进行商务谈判的，休闲旅行是来观光的，因此商务主体多和旅游吸引物多的地方，就是能够跟九榆树竞争的地方。
这样的地方主要就是金融城、西区（West End）和金丝雀码头附近。
金融城附近公司多，政府机构多，而且最有名的景点，诸如海德公园和大英博物馆都位于此；
西区和金融城类似，是商务中心也是购物中心（肯辛顿花园街），同时也有一些旅游吸引物，比如肯辛顿宫；
金丝雀码头主要是公司聚集，没有太多的旅游吸引物，而且其到上述这些旅游景点都有一段距离。
由此可见，金丝雀码头是最不适合建高端酒店的，因为它平白少了一个满足酒店客人的卖点。现在金丝雀码头的情况也符合这种猜想——虽然被称为第二个金融城，但金丝雀码头附近只有两家五星级酒店。
剩下的就是伦敦金融城和西区了，跟九榆树相比，它们都有一个共同的特点（不是弱点）：标的少。
在已经高楼林立且日常经济活动繁忙的金融城和西区大兴土木建设新的摩天大楼是一项非常艰巨的工作，因此多年以来完成的大楼数量都非常稀少，而且这些大楼由于处在寸土寸金的伦敦商务中心区，往往都是纯粹的写字楼，而不增加酒店，以免增添成本（为何增添成本？我们可以举个简单例子：你不会希望你的客人和一群匆忙上下班的白领一起乘坐电梯，因此办公室难免要和酒店电梯分开，意味着大量电梯空间被浪费，因为即便许多楼层不停，电梯井还是一样要建造）。
所以凯悦即便想在伦敦金融城或者西区开业，也未必碰到了合适的建筑。
除此之外，金融城和西区都难免有因为是工作中心区而堵车的情况，这对于外来的旅行者并不是什么好事，尤其是某些人可能并不需要去西区，但住在西区就必须要出门先忍受拥堵。
而如果是乘坐地铁，那么凯悦所在的九榆树区，属于伦敦地铁一区和二区（最开始选址是二区，现在是一区），到达目的地的时间和住在金融城内的人比并不会多多少。
而九榆树区既有丹麦大使馆、美国大使馆和西边巴特西项目内的高端办公机构（巴特西是苹果总部），也具有巴特西电站这样的旅游景点，同时毗邻泰晤士河，能够提供河景的景观（由于富力的楼够高，因此柏悦如果选择高楼层应该还能看到远处伦敦眼和白金汉宫等景观），且由于正在兴建城市改造，标的很多，众多标的里规模最大的一个还是自己的老朋友，柏悦选择九榆树，并不突兀。
除此之外，九榆树还有一个特点，即它的办公区域和生活区域的分界很明显，不像金丝雀码头或者金融城这样，住宅和写字楼交错，导致工作日的住宅区可能也要分担由写字楼上班族带来的工作氛围（考虑到伦敦商业的发达程度，也许周六日也一定程度上有这样的氛围）。
这样的氛围对于来度假的客人来说，并不很合适（实际上，即便对于常住的人来说也不合适），因此九榆树在这方面也有一些优势。实际上九榆树也许可以看作伦敦的“居住版金丝雀码头”。
伦敦成功地开发了金丝雀码头来作为其金融城商务功能的外延，但如今伦敦还面临着一个住房供给长期不足的问题，以及一个相对次要的，住房质量不佳问题。
所以在规划九榆树新区时，伦敦政府的考虑主要就是建出来一个以居住为核心的城市综合体。
九榆新区的规划遵循9条最根本的原则，此处我们节选了3条，从中可见，伦敦政府的侧重点明显在于居住，并且把九榆树看作伦敦住宅功能的外延，要让此地成为一个大量提供住房，同时住的舒服的新区。
一个区域临近各个商务中心和旅游吸引物，同时本身的定位又是为了让住在此处的人住的舒服，那么对于超五星酒店来说，就是一个完美契合其服务客人理念的区域，柏悦选择九榆树非常合乎情理。
为什么是2020？
要说为什么柏悦选择在2020年入住富力，不如说为什么柏悦选择在2022年开业。因为入住的时间决定开业的时间，而酒店开张的可行性分析考虑的因素中的绝大部分，比如入住率、餐饮收入、客房收入都来自开业之后。
在2022年开业等于跳过了2021，而2021年是英国从疫情和脱欧的冲击中开始恢复，或者仍然在消化的年度。对于酒店业来说，专业机构目前的观点是酒店业从2021年开始恢复，但是仅在2021年，无法回到疫情前水平。
也就是说英国酒店业有希望回到疫情前水平，至少要到2022年之后。柏悦跳过了2021年，等于减少许多无谓的损失，直接略过疫情和脱欧后带来的阵痛。
除此之外，全球疫情环境下，商务旅行的频率也会比疫情前少得多（目前可能没有），连脱欧这种级别的会议都有一大部分是在线上完成的，我们很难期待在2021年商务旅行能有多少起色。根据麦肯锡咨询的估算，英国和美国的群体免疫（靠疫苗）达成时间很可能要到2021年的3或者4季度，所以在此之前开业，也会面临大量的商务客户缺失（我们假设英美疫情都已结束则全球疫情基本上结束）。
基于与上文类似的逻辑，我们也可以推导出为什么柏悦不选择在2022年之后（比如2023年开业）。
这个过程比较简单，主要是因为如果2022年也不开业，那么基于现有的预期，等于完全错过英国在疫情后和脱欧后的经济反弹，而2021年预计的酒店业盈利状况（伦敦）约为疫情前的75%，那么2022年回到疫情前是有可能的，2022年不开业就等于完全错过正常盈利的可能。
除此之外，2022年的九榆树区，其基础设施水平也会进一步提高，交通更加便利。这是因为耗资10亿英镑的伦敦地铁Northern Line Extension预计在2021年的第3/4季度完工，那么完工后的正常运营（此前应该还有一段试运营）时间大概也就是在2022年前后。
同时，2022年英国将举办一场盛大的庆典，用于庆祝伊丽莎白女王登基70周年，称为女王铂金登基纪念大典。这是自伊丽莎白女王登基以来，英国每10年一次的全国庆祝节日，对于新冠打击后的旅游业来说是重要的利好，政府预计也会借此提振旅游业景气度，所以作为旅游业一部分的柏悦酒店应该是不想错过如此重大的节日的。
结语
综合了凯悦在伦敦九榆树选址的历史、富力新城的建设和2020年的特殊之处，我们对凯悦在2020年入驻富力九榆树新区项目进行了一些解读。可以看到，一家超五星级酒店的开张，背后需要经历许许多多的考虑，有时候还会碍于时代背景而不得不放弃，因此最终凯悦成功把旗舰开到了伦敦，可谓是一次难得的圆满。
对于有兴趣投资于住宅的读者，根据超五星级酒店的选址来考虑住宅的投资价值，也值得尝试。
参考来源
Points With A Crew（2016）How hotels categorize themselves (the difference between upscale and “upper upscale”)
Nine Elms London（2021）Transformation
GLA（2012）Vauxhall Nine Elms Battersea Opportunity Area Planning Framework
The Caterer（2003）Hyatt plans luxury hotel at Battersea Power Station site
UK Construction Blog（2010）5.5 BILLION BATTERSEA POWER STATION REDEVELOPMENT APPROVED
Boarding Area（2017）Park Hyatt New York Review, West Side Suite
PwC（2021）PwC UK Hotels Forecast 2021 - From endurance to recovery
McKinsey（2020）When will the COVID-19 pandemic end?
TfL（2021）Northern Line Extension
Gov.UK（2020）Extra Bank Holiday to mark The Queen’s Platinum Jubilee in 2022
