自從【宿說·樓盤測評】欄目推出至今，S姐姐幫助很多購房者實現了購房夢，這過程中也交下了不少朋友。近日，就有朋友在交流中提出，希望以後看到一些寫區域價值分析的文章。很多時候，我們推薦的樓盤，並不是他能承受或者最終看上的，但是他對這個區域感興趣，更想知道以後衡水哪個區域的房價會漲得快些。
好吧，你們的需求就是S姐姐前進的動力，最近我將連續推出【區域測評】文章，希望對粉絲朋友們在衡水購房或者瞭解市場、開拓思路有所幫助。
S姐姐今天提筆寫出這篇文章，大概是秉持著這種心態↓↓↓
衡水是一個挺神奇的城市，以四線城市的定位，突破了二線城市的房價。
路北也是一個挺神奇的區域，從不被看好的“價格窪地”翻身農奴把歌唱，大概只用了短短3年時間。
· 路北的前世今生
1982年，衡水鎮升級衡水市。截至2019年，衡水市轄2個市轄區，1個縣級市，8個縣，總人口457.8萬人。
數據來源：[河北]2019年衡水市國民經濟和社會發展統計公報
上面也說了，衡水只有2個市轄區，那麼衡水目前路北區、河東區、河西區等等都是怎麼來的呢？
要知道在2017年10月之前，衡水一度只擁有一座普通火車站——沒有高鐵，沒有動車，沒有魚丸和粗麵。所以在人們的約定俗成的口頭說法中，衡水鐵路以北被稱為“鐵道北”，洋氣一點的說法就是路北區。其他區域來由大抵如此：滏陽河以東就是河東區，南外環以南就是濱湖區，前進大街以西是開發區（和市政的經濟開發區並不是一個概念），最中間這片兒就叫河西區。
在老一輩兒衡水人的眼裡，往西過了育才街，往北過了鐵路都叫郊區。比如S媽前兩年籌劃買房，我熱情推薦上海公館和恆豐·理想城，被S媽一票否決：鐵道北那都是工廠，環境太差，不要！
的確，衡水的各個區域曾經一度特色鮮明：路北是工業，河東是老城區，河西是市中心，濱湖是度假區，開發區也曾扯著科技住宅這一大旗很是揮舞了幾年。
再往前退不用10年，路北還是衡水的工業基地：鋼板廠、化肥廠、造紙廠等等都在鐵道北。雖然現在大部分工廠已經遷出，但是鐵道北一度給人的印象是：髒亂差、汙染嚴重、塵土飛揚。
改變從幾個大社區開始：恆茂城、盛世華庭、北斗星城幾個體量頗大的剛需盤紮根路北，把路北變成了那些年的“價格窪地”。
你說我沒基礎？我便宜啊！
你說我環境差？我便宜啊！
你說我沒前途？我便宜啊！
在河西區房價逼近4000的年代，路北海東盛景還曾打出“1980元的特價房”，簡直比肯德基1.5元的土豆泥還提前的玩了一把魔幻現實主義——
也頗見成效——當初圖便宜的一大批業主，現在還在為自己沒到手的房產證奮鬥（老生常談，買房要買五證齊全的呦）。更不用說還有整個小區分給數個承建商，每棟樓都有自己脾氣這樣的奇葩開發商，當時也大多出現在這片房地產剛剛萌芽的土地上。
· 恆豐：撬動區域房價的槓桿
提起路北，不得不提到一個樓盤：恆豐·理想城。
2013年3月，恆豐在大慶路杵起來一座富麗堂皇的售樓部，在那個路北售樓部還大多是簡陋門口的年代，著實震住了一大批購房者。
2014年2月，恆豐理想城正式報價，4200元/平價格已經悄咪咪的高於當時路北區均價。
2015年，隨著一系列口碑活動大爆的理想城開始瘋狂上調價格，短短4個月間價格3次上調，大跨度將路北均價甩在後面。
2015.3-6月 恆豐理想城3次上調報價
恆豐·理想城房價漲幅位列當年路北區首位
再從2017年1月報價5500元/平到2018年1月報價10000元/平，恆豐·理想城順利完成了自身定位的三級跳——從剛需樓盤轉身剛改，甚至是改善型社區。
當然，隨著衡水房產市場整體遇冷，理想城目前的價格也已經回調至8300元/平。
其實我們很難說清楚應該感謝理想城或者鞭撻理想城：
大部分購房者認可路北區，選擇在路北區購房是感覺這裡合適而不是價格低，因為Ta；
路北各樓盤的漲價風向標，有底氣沒底氣統統讓價格水漲船高，因為Ta。
· 高鐵站：路北房地產發展的主心骨
當然，單個樓盤的帶動只是影響因素之一，將路北區房價推上9000大關，更多是因為一項“市政利好”——
高鐵站。
▼下圖為之前業內區域觀點整理
前幾年，我們邀請衡水各區域各樓盤的業內高層探討過衡水各區域的發展利好。
落腳到路北區，看好的人很多，利好因素總結出來卻略顯單薄——政策大方向先不談，畢竟一帶一路、雄安新區和京津冀一體化虛頭巴腦，落地到衡水再精準落地到衡水某一個區域的概率少之又少。
實際的利好無非兩點：高鐵以及高鐵為依託帶來的周邊經濟發展（暢想）。
我用“暢想”而不是“幻想”，因為交通樞紐這種重點市政配套，現在已經成了各個城市房地產的統一噱頭——雖然我並不完全認可這種觀點。
交通樞紐能帶動一座（毫無根基）城市的發展，案例太少，且大多發生在物資匱乏、交通不便的幾十年前，諸如《健忘村》那種認為火車能拉來金山銀山的羅曼蒂克白日夢，電影裡看看就好。近年來因為交通發達的城市，石家莊應該算一個典型案例，但是石家莊的發展也並不完全依託於交通樞紐地位，而是各方面政治經濟角力的結果。
你說地鐵口的房子值得買，我信。
你說車站旁邊的房子升值大，我？？？
衡水沒有自己的工業支柱是硬傷，在這個前提下，再多的交通利好，也只能是過客，而不能變現（如果未來衡水各個區縣的核心生產力都能有效聚集發力，歡迎打臉）。
目前看來，高鐵站旁邊更多富集的是“交換型”貿易：九州國際博覽城的物流傢俱，天正機電城的五金配件。如果按照目前的產業鏈進一步發展，我們最近能看齊的榜樣是正定，當然目前仍然在起步階段，也可以看做是政府的一手佈局，但究竟能否發力還需要觀察。
再退一步說，交通樞紐帶來的另一利好是人流。我們先不考慮“網傳”的高鐵南站會對北站的發展帶來多大沖擊，衡水最強的兩張牌：衡水中學和衡水湖，一個在東面，一個在南面。如果為了這兩樣來到衡水的外地客群，更有可能聚集到目的地周邊，而不是下了車就留在高鐵站，不是嗎？
· 路北：依託外力更要自強不息
接著探討我們開篇的問題：路北發展。
不能否認的事實是，高鐵對路北區域的熱度影響正在逐年降低。
當年高鐵定址，上海公館立馬把高鐵輻射圈畫到了售樓部的電子屏上，然後每個售樓部介紹自己的樓盤優勢都得捎帶上一句：我們項目距離高鐵這麼近，未來發展肯定錯不了。
2017年高鐵正式運行，彷彿樓上的靴子最終落下。最近去路北買房的朋友，應該已經很少有置業顧問再把高鐵當做自己樓盤後花園一樣與有榮焉的做推薦——高鐵站就戳在那，環境一般（我不是專業人士，但是肯定衡水高鐵站達不到特級站的標準，是不是一級站我覺得都夠嗆），高鐵站裡連個肯德基麥當勞都欠奉；周邊商業發展跟大家的預期有非常大的落差，本來想著終於不用去德州石家莊逛街的豬豬女孩，估計得心裡拔涼。
對了，前文花了頗多筆墨描述的恆豐地產，並不是中國知名地產，截止至目前，路北區算的上準一線開發商僅有2個：富力+碧桂園，並且從定價策略看，99%的概率也不走高精尖路線。
▲富力院士廷定價僅7850元/平
對標南環區域恆大、藍光、景旭、紅星、綠城等等扎堆的一線房企，確實不夠氣派。
這和路北區目前的定位不清晰以及開頭說的歷史現狀脫不了關係。
路北少有高檔小區。雖然房價比之前拔高了一大截，內裡卻依然是虛的。從最高點和河西房價幾乎持平，到目前又在區域房價隊列中吊車尾可見，區域房價的支撐力依舊不足。
除了麗景華苑、水榭花都兩個小區景觀和樓棟讓人一看覺得內心舒坦，其他小區依然大部分是傳統印象裡的“衡水小區”——綠化少，環境一般，小區質量也一般。
路北也少有繁華商業，除了衡百的怡然城勉強算商業中心（還得說是沒有好品牌的高級小商品市場），你住在路北還能去哪逛一逛？中華大街菜市場還是盛世華庭去趕個集？
路北更少有公園綠地，說了那麼多年的公園F4，除了永安公園（不管美醜）總算見了雛形，其他全靠上海公館硬懟了3個小廣場出來，總算給大慶路增添了一點人氣。
當然，路北本身依然有自己的強勢：交通和教育。
高鐵站輻射圖（衡水房天下）
高鐵站輻射圖（衡水房天下）
目前，衡水使用率最高的2個高速口：桃城口以及大麻森口都位於路北區，直通北京、石家莊、滄州、邢臺。和高鐵站如果能打通依託，未來發展不可小覷。
今年正在逐漸發力的衡水二中也位於路北，作為全國十大名牌中學之一，對衡水稍有了解的學生父母應該清楚它的強大實力。
圖為衡水二中百日誓師圖（圖來源於網絡）
路北區域重點市政配套圖（衡水房天下）
與其把所有籌碼孤注一擲，不如找準自身定位謀求更好發展。
希望未來提起路北，將有越來越多的名片，也希望隨著路北環境進一步提升，大路北的“熱度”經久不衰，越來越輝煌。
