一方面，随着开封房地产市场的持续下行，开封已然从“小规模的几套房几十套房特价”变成了现在的“整栋楼多栋楼特价”，其中更甚的是“整盘特价”。另一方面，为了缓解开发商遇到的压力，今年的预售证政策也有了相当程度的放松。除此之外，在购房者陷入观望情绪以后，开发商同样也在观望市场，其直接表现是开发规模放缓，销售提速。这也使得近期的部分购房者开始愈发的担心，将要购买的楼盘会不会烂尾，有多大概率的烂尾？
尤其是对于当下的刚需购房者来说，不仅怕买贵，更害怕买不对。
近日，对于开封市场热点购房组团（汴西湖、中意湖、高铁站）的主流项目进行了一轮航拍，以空中的视角让购房者感受更全面的工程进度。
01
高铁站组团，航拍的楼盘有永威梅隆郡，晖达紫誉府，大梁府，朗诗新建投地块（汴京熙华府）和西湖天胤。
*大梁府
*朗诗新建投地块（汴京熙华府）
对于这一区域来说，永威梅隆郡是区域内首个楼盘，项目于2018年7月下旬开放售楼部，是区域内工程进度最快，销售最好，价格最高的楼盘。项目于近期而言，购房者最关心的一个问题即是：永威梅隆郡8000元/㎡的价格，可以买吗？
*永威梅隆郡
对于不同的提问者，我会有不同的答案。但大致的逻辑可参考：
其一，在市场价格战的冲击下，没有哪个楼盘可以一直扛住。所以，对于永威来说，在区域内洋房和小高层产品持续推出以后，永威梅隆郡的高层产品受到的压力可想而知。
其二，对于永威后期还会不会降价，主要取决于：永威剩余滞销的户型还有多少？
其三，西湖龙首片区永威梅隆樾项目能否如期启动，能否支撑起现金流？
除了永威，高铁站今年以来热点楼盘莫过于晖达紫誉府和西湖天胤。
对于晖达项目来说，它最大的贡献莫过于“舍得一身剐，把开封洋房市场价格拉下马”。晖达紫誉府首开，户型和价格是其致胜的因素。
*西湖天胤
对于西湖天胤项目来说，是今年以来营销攻势比较猛烈的楼盘，做了开封市场很多项目不敢做的事。尤其是近期启动了快速结佣，帮助项目卖房。对于这个项目而言，让购房者产生担忧的原因可能是和“龙升丽景”离得太近了。
02
汴西湖组团，可以分为三部分：
其一是三大街组团，航拍的楼盘有奥园珺樾府，晖达紫宸，禹州嘉誉府，中南林樾。
其二是西湖龙腹组团，基本上全部为新楼盘，航拍的有圣桦樾西湖，西湖华府，揽月湾，橄榄城五期B。
其三是西湖龙首组团，航拍的有西湖半岛，富力湾，桃李春风，海马公馆二期，梅隆樾。
具体来说：
其一，三大街组团的楼盘大多数都和晖达有关系，截止到目前以来，区域内所有的项目都呈现了持续热销的状态。对于接下来的开封市场来说，三大街组团将会继续影响开封楼市的价格体系，具体影响幅度可参考晖达紫宸首批房源的开盘价及开盘的效果。
*中南林樾
*禹州嘉誉府
*奥园珺樾府
*晖达紫宸
其二，区域内新盘如西湖华府，揽月湾还有樾西湖都不是百强开发商，但三个项目具备的共性条件都是地段好。在海马二期首开给出11000元/㎡的开盘价以后，对于西湖龙腹区域内的楼盘，想要超越海马的价格体系基本上很难。毕竟，在大多数购房者心中，海马一期就是开封的标杆。
*橄榄城五期B
*西湖华府
*揽月湾
其三，西湖龙首区域，在工程进度方面枫华和海马是遥遥领先的。剩余的楼盘，永威梅隆樾今年才摘地不久，桃李春风二期启动时间或未定，富力湾变化不大。
*西湖半岛
*海马二期
*富力湾
*永威梅隆樾
*桃李春风
03
中意湖组团，航拍的楼盘有雅居乐金茂悦棠，美的国宾府，绿城紫薇公馆，建业碧桂园天玺和融创宸院。这个片区是当下开封市场百强房企最集中的一个区域，在今年以来随着雅居乐金茂“撤离”的决心越来越强，区域内的价格也越来越不稳定。
另一个尴尬是，区域的刚需刚改属性明显强于改善。融创的几次热销和价格有直接的关联，而建业在摘下了中意湖地王，碧桂园连一次项目的热销也没有出现过。
*美的国宾府
*建业碧桂园天玺
*雅居乐金茂悦棠
*绿城紫薇公馆
*融创宸院
注：文中图片来源于2020年10月4日航拍
