報告要點
大城市通過政策組合，控制居住成本、吸引人才，對加快轉型發展意義重大
2020年，部分熱點城市房地產市場快速“升溫”，尤其以改善型剛需、“學區房”概念等，量價漲幅最為明顯。2020年2季度以來，熱點城市的房地產銷售和價格快速“升溫”。其中，2020年4季度，一線城市商品房銷售面積同比增幅達54%；改善型剛需增長較大，三房及以上戶型佔比66%、較2019年提升5個百分點。“學區房”概念量價漲幅也很明顯，有的熱門小區全年價格漲幅超60%。
橫向比較來看，我國熱點城市的房價收入比，已明顯高於其他主要國際大都市。衡量城市房價水平的一個重要指標是房價收入比，即家庭住房的總價格除以家庭年收入，反映城市房價的相對高低。根據Numbeo數據，2020年年中，我國樣本城市房價收入比為28.4倍，是全球主要經濟體中最高的。其中，深圳、北京、上海等熱點城市，房價收入比均已經超過35倍，大幅高於其他主要國際大都市。
過高的居住成本，已對部分熱點城市發展產生一定負面影響，比如高校畢業生趨勢性流失、人口出生率持續回落等。2017年起，上海重點高校畢業生留滬比例連續回落，例如復旦、上交畢業生留滬比例，2019年較2016年分別下降3.3和5.8個百分點；清華、北大畢業生留京比例，2019年較2013年降幅達8.5和15個百分點。此外，人口出生率持續回落，也側面反映居住成本對城市發展的影響。
從流向來看，近年來的人口流動，趨於向居住成本更低、產業快速發展、戶籍政策相對寬鬆的地區集中。從代表性高校畢業生的去向來看，從熱點城市流出的畢業生，主要流向了中西部地區核心城市，以及東部二三線城市等。這些地區的居住成本（房價或租金）較熱點城市更低，高技術產業快速發展，帶來了更多高質量的工作機會。一些城市還會推出補貼、落戶等優惠政策，加大對人才的吸引。
中央政策已將城市住房問題，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通過政策組合控制居住成本，對加快轉型發展意義重大。中央經濟工作會議指出，“住房問題關係民生福祉”，並首次提出要“解決好大城市住房突出問題”。近期北京、上海等地，相繼出臺擴大土地供應、增加住房供給的舉措。對城市而言，通過更全面的政策組合，控制生活成本、吸引人才，有利於經濟轉型與可持續發展。
風險提示：房地產政策出現重大調整。
報告正文
2020年，部分熱點城市房地產市場快速“升溫”，商品房銷售及價格均大幅上行。2020年2季度以來，熱點城市的房地產價格和銷售快速回暖，一線城市全年商品房銷售面積同比增長14.3%，其中4季度增幅達54%。價格也上行明顯，4季度的住宅價格指數同比增長超過2.5%，是2018年以來首次達到這一增速水平。從結構來看，一線城市的商品房銷售以改善型需求為主，比如2020年三房及以上的戶型佔比約66%，較2019年提升5個百分點。
上海、深圳等代表性城市，改善型剛需、“學區房”概念等，量價漲幅最為明顯。2020年，上海、深圳二手房成交面積分別同比增長34.3%和22.5%，深圳在年中月度增速一度超過80%，上海12月增速則突破100%，成交價格也快速上行。其中，90平方米以上的二手房成交量佔比，上海、深圳2020年分別比2019年大幅提高9.9和8.0個百分點。“學區房”概念的住房量價漲幅也很明顯，個別“學區房”小區漲價超過60%。
橫向比較來看，我國熱點城市的房價收入比，已明顯高於其他主要國際大都市。衡量城市房價水平的一個重要指標是房價收入比，即家庭住房的總價格除以家庭年收入，反映城市房價的相對高低。根據Numbeo數據，2020年年中，我國樣本城市房價收入比為28.4倍，是全球主要經濟體中最高的。其中，深圳、北京、上海等熱點城市，房價收入比均已經超過35倍，大幅高於其他主要國際大都市。
過高的居住成本，已對部分熱點城市的發展產生一定負面影響，比如重點高校畢業生的流失等。2020年上海交通大學畢業生留滬比例71.9%，較2016年下降4.8個百分點；復旦大學畢業生留滬比例也從2016年的階段性峰值78.5%下滑近6個百分點。這一現象在北京等高房價城市也有體現，例如清華、北大留京的畢業生比例，2019年較2013年分別下降了8.5和15個百分點。
人口出生率的持續回落，也側面反映了居住成本過高對城市發展的負面影響。2016年後，上海的人口出生率和自然增長率持續回落，2019年出生率已降至7‰、較全國總體水平低3.5個千分點，比全球水平低11個千分點（2018年值），人口自然增長率僅為1.5‰。從全國主要城市的表現來看，當房價收入比超過一定水平，房價相對收入的進一步抬升，便可能壓制城市的人口增長。
從流向來看，近年來的人口流動，趨於向居住成本更低、產業快速發展、戶籍政策相對寬鬆的地區集中。從代表性高校畢業生的去向來看，從熱點城市流出的畢業生，主要流向了中西部地區核心城市，以及東部二三線城市等。這些地區的居住成本（房價或租金）較熱點城市更低，高技術產業快速發展、帶來了更多高質量的工作機會。一些城市還會推出補貼、落戶等優惠政策，加大對人才的吸引。
中央經濟工作會議首次提出要“解決好大城市住房突出問題”，已將城市住房問題提到很高的高度。中央經濟工作會議指出，“住房問題關係民生福祉”，並提出多項舉措擴大城市住房供給，穩定房地產市場。比如保障性租賃住房建設、加大土地供應、降低租賃住房稅費負擔等。住建部年度工作會議也著重提出，要解決好大城市“住房困難群體”的住房問題。
就部分城市而言，通過更全面的政策組合，有效控制生活成本、吸引人才，對於增強發展潛力、加快經濟轉型，具有重要意義。近期，部分熱點地區響應中央政策，推出系列舉措，從加強監管、控制需求、擴大供給等3方面著手，控制居住成本。其中打擊違法違規行為、加強限購限貸等舉措，側重平抑短期市場波動；增加商品房用地供應、加強租賃住房建設、推進舊房改造等方式，多元化地擴大住房供給，則更加立足長遠。比如北京提出，2021年將提供300公頃以上的商品房供地、5萬套政策性住房；上海也表示將增加商品住房用地、供應5.3萬套租賃房。通過全面的政策組合，長效解決城市住房問題，對加快轉型發展意義重大。
經過以上研究，我們發現：
（1）2020年，部分熱點城市房地產市場快速“升溫”，尤其以改善型剛需、“學區房”概念等，量價漲幅最為明顯。一線城市中，三房及以上戶型成交佔比約66%、較2019年提升5個百分點；有的熱點學區，二手房價漲幅超過60%。
（2）橫向比較來看，我國熱點城市的房價收入比，已明顯高於其他主要國際大都市。2020年年中，我國樣本城市房價收入比為28.4倍，是全球主要經濟體中最高的；其中，深圳、北京、上海等熱點城市，房價收入比已超過35倍。
（3）過高的居住成本，已對部分熱點城市發展產生負面影響，比如高校畢業生趨勢性流失、人口出生率回落等。例如復旦、上海交通大學畢業生留滬比例，2019年較2016年下降3.3和5.8個百分點；上海人口出生率，已降至7‰。
（4）流向來看，近年來的人口流動，趨於向居住成本更低、產業快速發展、戶籍政策相對寬鬆的地區集中。熱點城市流出的畢業生，主要流向了中西部地區核心城市，以及東部二三線城市等，這些城市在居住成本等方面具有優勢。
（5）中央經濟工作會議首次提出，要“解決好大城市住房突出問題”，將城市住房問題，提到很高的政策高度。就部分城市而言，通過更全面的政策組合，控制生活成本、吸引人才，有利於城市的經濟結構轉型與可持續發展。
首席經濟學家 趙偉
開源證券首席經濟學家，復旦大學金融學博士。新財富最佳分析師、水晶球最佳分析師、金牛獎最具價值首席分析師等。復旦大學、浙江大學、人民大學專碩導師，中國農業大學客座研究員、專碩導師。代表性著作《轉型之機》、《蛻變·新生：中國經濟的結構轉型》等。
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