直接劃重點~
1). 房屋價格增長將趨於平穩，預計將增長0.8%（北卡州4%-6%）
2). 房屋庫存將繼續供不應求，特別是低價位房。
3). 到2020年底，抵押貸款利率全年平均為3.85%，年末可能會升至3.88%。
4). 庫存緊張和抵押貸款利率上升將導致銷售下降。
5). 買家購買力依然不錯，中端房市場很好。
我們先回顧一下2019年都發生了什麼。
經濟的角度（貿易戰的影響）
國內生產總值(GDP)
2019年伊始，受消費者樂觀情緒和企業信心的推動，美國經濟呈現一片大好態勢。
根據美國經濟分析局(Bureau of Economic Analysis)的數據，藉助2017年《減稅和就業法案》的企業稅重組，企業增加了投資，加上穩定的消費者支出，導致2019年第一季度國內生產總值(GDP)年化增長4.1%。
此外，在此期間，出口超過進口，導致人們預期貿易收入會增加。
然而，隨著時間的推移，美國與其貿易伙伴之間的貿易裂痕加深，導致關稅升級和整體不確定性。
儘管消費者樂觀情緒依然不減，導致消費支出年化增長4.6%，但企業信心減弱，導致第二季投資下降1.0%。
儘管政府支出加快步伐，但第二季GDP溫和增長2.0%。
疲軟反映在第三季GDP數據上，該數據初步預估年率為1.9%。
美國經濟分析局隨後將第三季GDP修正至2.1%，顯示企業投資增加。
美聯儲擔心全球經濟前景惡化，決定增加金融體系的流動性，以防止經濟下滑。
貨幣政策
美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve，簡稱:美聯儲)在2019年通過其前瞻性指引發出信號，表明隨經濟繼續走在擴張軌道上，它將維持以貨幣緊縮為重點的政策。
市場預計，2019年初至少還會有兩次短期加息。
然而，在接近年中時，央行的政策發生了變化，以應對全球變化（貿易戰）。
儘管美國經濟繼續呈現增長跡象，但全球主要經濟體增長放緩。
為了應對經濟放緩，世界各國央行採取了寬鬆的貨幣政策，通過降息和購買資產來刺激產出。
與日本央行(Bank of Japan)一樣，歐洲幾家央行也將利率降至負值，試圖刺激投資和流動性。
作為回應，全球貨幣兌美元匯率下跌，給美國出口商和對匯率風險敏感的行業增加了壓力。
根據這些變化，美聯儲決定改變策略，並在7月、9月和10月的聯邦公開市場委員會(fomc)會議上
三次降息作為回應。中國央行還表示，將從長期展望轉向短期展望，評估全年的經濟數據，以指導其政策行動。
儘管英國央行的兩個主要目標——穩定就業和低通脹——在2019年仍在正軌上，但此次降息似乎旨在在全球經濟放緩之際，保持美國經濟增長勢頭與安撫投資者對增長的預期之間走鋼絲。
就業
反映了商業信心的轉變，2019年前三季度的就業增長速度有所放緩。
美國勞工統計局(Bureau of Labor Statistics)的數據顯示，儘管企業繼續增加就業崗位，但1月至9月的淨新增就業崗位總數為145萬個，比2018年同期減少了27%。
隨著今年企業前景的黯淡，製造業、貿易、運輸和公用事業的就業增長放緩。
此外，儘管住房需求強勁，但建築公司在2019年僱傭的員工比前一年減少了58%。
招聘放緩在其它行業也很明顯，如採礦和伐木、金融活動、以及藝術、娛樂和休閒。
儘管工資在2019年有所增長，今年上半年為3.0%(經通脹調整後)，但與去年同期相比，工資的平均增長幅度較低，為1.2%。
消費者信心
儘管月度波動，但消費者信心在2019年的大部分時間都在橫向波動。
9月，世界大型企業聯合會(Conference Board)消費者信心指數的現狀組成部分與2018年同期持平。
不過，預期分項較上年同期下降15%，導致整體指數下滑8%，暗示消費者預期未來幾個月經濟狀況將惡化。
2020年的經濟前景
隨著2019年經濟增長勢頭放緩，全球經濟逆風加劇，到2020年，GDP增速預計將小幅增長1.7%。
隨著住房支出在總支出中所佔比例的不斷上升，消費者可能會削減非住房支出。
消費者支出放緩，加上全球不確定性和市場波動性上升，預計將導致企業控制成本並削減就業目標。
就業放緩將使失業率從2020年初的3.6%上升到年底的3.9%——失業率仍然低於健康經濟的預期。
在美聯儲推出寬鬆貨幣政策之後，通脹預期依然溫和且穩定，到2020年將較上年同期增長2.0%。
儘管短期利率仍處於低位，但經濟放緩可能會影響債券市場，導致抵押貸款利率在2020年基本上橫向波動。
所以，2020年30年期固定抵押貸款利率預計平均為3.85%。
2020年住房趨勢
1)供應
2020年，房屋庫存將難以增長，反而可能達到歷史最低水平。
穩定的需求流，以及依然強勁的賣家信心，形成了將來緊張的庫存。
2)需求
2019年低利率的環境、不斷上漲的租金和不斷擴大的千禧一代人口，擴大了潛在購房者的範圍，保持了強勁的需求基礎。
到2020年，總體買家需求將保持非常強勁，尤其是首次購房者。
美國最大的人口群體(1990年出生的人)將在2020年迎來30歲，屆時將有480萬千禧一代達到購房高峰。
作為一個群體，千禧一代(1981-1997年出生的人)明年將承擔一半以上的抵押貸款。
2020春季，千禧一代的抵押貸款發放比例將首次超過50%，超過X世代（1965-1980出生）和嬰兒潮一代（1946-1964出生）的總和。
然而，隨著千禧一代的成熟和成家，這代人中年齡最大的成員在2019年達到38歲，千禧一代將他們的住房視野拓展到了城市核心之外。
大型、昂貴的沿海地區——紐約、洛杉磯、舊金山——開始出現淨移民外流，大部分買家湧入中型城市，以更實惠的價格尋找生活質量和便利設施。
在嬰兒潮一代（1946-1964出生）退休、追求舒適氣候、更低的稅收和更低的生活成本時候，以及千禧一代尋找適合家庭生活的生活方式和經濟適用房的雙重力量的推動下，購買力將在2020年持續強勁。
越來越多的購房者不僅關注大城市附近的郊區環境，還考慮跨州的選擇。
與此同時，來自昂貴的東北岸市場的買家會發現，北卡羅萊納州、喬治亞州和佛羅里達州的溫暖氣候很有吸引力。
2020年買家視角
2020年將為一些買家提供好機會，因為新住房的供應緩解了部分庫存壓力，價格也將趨緩。
儘管隨著豪華住宅市場降溫，2019年的新房庫存仍主要集中在高端住宅上，但建築商表示，他們打算增加中端價位住宅的供應，這是市場動態急需的轉變。
首次購房者將繼續與支付能力作鬥爭，即使抵押貸款利率在一個可接受的範圍內，因為低價位房庫存預計仍將供不應求。
大範圍的價格緩和將繼續為中西部和南部的中型市場提供機會。
2020年賣家視角
到2020年，賣家將面臨價格增長趨平和活動放緩的局面，這需要更多的耐心和深思熟慮的定價方法。
在低端房市場，
市場將保持競爭力，價格將保持堅挺。然而，在高端房市場，將需要更長的時間才能出售，也許要激勵措施才能完成交易。
隨著市場走向更加平衡的局面，適應當地市場狀況的賣家有望從持續的需求中獲益。
選舉將在2020年舉行
政治選舉可以對經濟和房地產市場產生影響。
雖然選舉結果並不直接與市場表現掛鉤，但與政黨或政府可能採取的立法或監管行動相關的預期可能會影響信心和決策。
當任何一方獲得立法和行政部門的控制權，就更有可能看到規則制定過程和監管環境的變化。
選舉結果不會直接影響住房市場的趨勢。然而，商業樂觀主義和投資，以及消費者樂觀主義和消費確實會影響經濟產出，也會影響房地產活動。
2020年的大選將受到消費者和企業的密切關注，以尋找潛在變化的跡象。
