商铺根据所处的物业特性，分为综合性购物中心、底商、街铺、市场。一般可投资的商铺主要为综合性购物中心和底商两类，而街铺由于多为民改商或临建，产权转让时多存在问题不宜投资，市场类商铺由于经营的特殊性和回报稳定性较差，多为大业主持有，分散产权持有的产权式商铺因鲜有成功者也不宜投资。
综合性购物中心项目，多数会在引入知名主力店的情况下出售少部分产权(多为一层黄金铺位)，即万达模式。这类商铺的优点在于能够与主力店为邻，租金较高，收益稳定。
底商又可分为写字楼底商、公寓底商、住宅底商及群房。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较高。经营业态以餐饮、便利店、银行等为主，客群以中高端客户为主，且单价较高，但同时收益也是成正比的。
所以，投资人应根据项目的具体物业形态和项目整体性来考量其投资价值。
其实，通用性商铺是优选
商铺投资落实到硬件上，就是本身的各项参数和配套设施，包括楼层、面积、进深、面宽、层高、柱距、店招，水、电、气、暖、电信、管道等诸多方面。举一个很典型的例子，如果商铺本身带有可做餐饮的条件，那么本身其价值就要高于周边商铺，因为餐饮，特别是中西式快餐的租金承受能力较强。如果这个商铺不是出租给餐饮商家，而是服装、银行、通讯等商家，则在使用上也不会有任何差别。
具体到商铺类型上，大型综合性购物中心、写字楼底商基本都能适应绝大多数业态，在出租上不存在限制，而住宅、公寓底商则受限制相对较大，加上社区底商辐射半径小，聚客能力较弱，同质性强，因此在养伤期过程中的竞争非常激烈，价值低。所以，通用性强的商铺往往价值较高，价格也就高，这一点也是必然的！
所以，投资商铺时，投资人必须将这些细节参数和配套情况调查考虑进去，避免日后出租时还需大量投入来进行改造。当然，通用性较强的商铺此时的价值是可以期待的。
