現在很多房企已經開始復工，部分經過審批的售樓部已經開放，在今年這樣一個特殊的日子裡，我約了一個百強房企的高管，他也是多年的地產老兵，談談他作為高管的視角，是如何應對這次疫情，對下階段地產行業的變化以及他心目中2020年的購房觀。
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這次危機，坦白說史無前例，不僅僅是我們公司，對整個地產行業，甚至是全國大部分行業都有不小的影響，無論是老闆還是高管，都應該有不少觸動。
當然，事情來了，躲是躲不掉的，怨天尤人也沒有用，只能勇敢去面對。
可能對於很多人來說可能這是最長的一個假期，對我來說反而是最短的一個假期，因為剛過初一從初二開始老闆就組織我們高管團隊一起研究，每天追問工作落實進度，老闆們不容易，壓力比我們職業經理人大多了。
我們根據疫情的人數增加以及病毒的傳播性做了一些預判和準備性工作，後期各地地方政府也出臺了一些利好的政策。
針對公司內部，我們做了以下調整，主要就是圍繞公司節點，採取了一些“開源節流”的措施。
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想盡一切辦法獲得現金流
我們全國只進入了不到10個城市，但我們非常重視運營的重要性。項目的節點計劃做的比較細，根據疫情的變化我們迅速對工程施工節點、銷售計劃、拿地計劃、招聘計劃、融資計劃、現金流等進行了調整，必須要保證現金流平衡；
●最重要的首先還是銷售。銷售能否持續提供現金流對公司異常重要，我們預判樓市整體回暖基本要從4月份甚至五一後開始。
所以之前這個階段也不能浪費，迅速要求銷售部認真梳理所有問題客戶，如首付不齊、簽約資料不齊等問題客戶，過了初十就要求電話催促客戶網上轉賬補齊欠款，可以再給客戶一些優惠。
●結合成本部門，對有利潤空間和銷售難度大的項目，調整價格折扣，以價換量，給銷售部門一定的支持。（說句心裡話，這兩年的限價讓很多開發商的利潤極低，價格空間非常有限。）
我們判斷網上售樓部和直播等只能是錦上添花的作用，這個階段能讓客戶下定決心買房的核心優勢就是性價比，價格是臨門一腳，尤其是前期來過但是因為價格因素未成交的客戶。
結果表明我們的決策非常對，目前所有成交的基本都是前期來看過的老客戶。
●和銀行提前溝通，希望開工後加快房貸的審批速度；
●要求財務部門梳理所有的貸款，並按照國家相關政策，符合條件的貸款全部申請延期支付，並協商利息有無降低的可能；
●利用一切可以融資的手段，積極準備融資的材料準備。
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重點資源支持傾斜
這次疫情大家也發現了物業的重要性。
我們的物業一直做的非常好，社區平時管理的就比較嚴，疫情期間的各方面消毒工作做的特別到位，我們是比較早的執行替客戶買菜和其他生活物品的公司之一，甚至連理髮師都請到社區了。
疫情期間物業人員特別辛苦，但是物業部門只會悶頭做事，我們認為這是公司品牌非常有價值的部分，就要求銷售部在營銷宣傳上支援物業部門，另外從總部額外調撥了一些資金給物業公司。
針對工程施工，其實往年開工也都是過了正月十五才是農民工回城幹活，很慶幸的是我們在疫情嚴重的地區並沒有項目，所以把全國所有的在建項目重新進行了梳理。
開工後，我們把公司的主要工程資源傾斜在即將達到預售條件的項目和即將交付的項目，當然部分城市的利好政策已經降低了預售的工程要求，這是好事；對於即將交付的項目，雖然政府也有政策允許延期，但對於首次進入城市的首個交付項目，老闆很重視，希望我們依舊按原計劃交付保質交付，因為這會提升公司在當地的品牌和口碑。我這幾天一直在忙著聯合總包單位組織包車，並主動聯繫地方政府搶農民工。
對於技術部門，經過此次疫情，客戶的敏感點會發生一定的變化，已經重新對所有新拿地方案能調整的進行調整，智能化全部升級，對廚房排煙道和衛生間排水管升級品牌，對戶型和功能空間重新研判。
對於投拓部門，我們公司比較穩健，原計劃今年的拿地計劃就不激進，我們的考慮是現有項目多回款，攢銀子做好收併購的準備。計劃中的拿地城市和項目繼續保持密切跟蹤，根據疫情的影響重新審視。
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運營架構調整
大家應該已經看到了碧桂園、萬科等公司的組織結構大調整，碧桂園本次架構調整後減少了14個區域，剩下53個區域。
我們公司年前就在醞釀中，總的來說是減少高管的數量，提升運營效率，讓總部的機構更精煉。
這個行業都知道的，前些年的快週轉很多不學無術的人在公司拿著高薪，我們也會優化，老闆一直很喜歡研究華為，他對任正非的那句“讓聽得見炮火的人呼叫炮火”非常認同。
另外已經決定：暫停全部所有的招聘和獵頭計劃，今年凍結所有管理層及以上員工的加薪，高級管理層基本工資下調10%。
所有管理層第一季度、第二季度只發基本工資，緩發獎金；
作為高管，我能理解公司的決定，我所想的就是更要好好幹，跟公司一起度過難關，完成業績，拿到獎金才是最重要的，畢竟作為高管我們的工資大頭還是獎金多。
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對中國房地產下一階段的看法
很多房地產行業的朋友估計看到我的觀點會罵人，但如果稍微做些研究會發現事實就是如此。
我認為中國房地產的基本面沒有變化，說句玩笑話，我個人內心準備再幹15年退休沒有任何問題。
我們國家的城市化還沒有完全完成，每年還有1000多萬人進城，另外城市中房子的更新換代也一直在持續，城市與城市之間的人口也在流動，買房人口的基數還是很大的。
第二個是改善和置換，你可以隨便問問自己身邊的朋友，對自己的住房滿意嗎？超過一半的人都不滿意。這都是開發商的機會，客戶的需求一直在升級，看你的產品能滿足客戶要求你就能贏。
所以房企與房企之間的分化會嚴重，閉著眼睛賣房的日子估計很難有了。我個人特別擔心那些規模虛高但沒有什麼品質和客戶口碑的房企，早晚會被客戶遺棄 。
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對購房客戶說的話
如果是剛需，手裡積蓄不夠的找父母和親戚轉借一下，真誠的建議你儘快去售樓部看看，因為這個階段不少公司在“以價換量”，這個政策考慮到老客戶的因素不會太明目張膽，所以一定要親自看親自談，有的時候我們要學會“擁抱負面”，越是市場冰凍期越是難得的機會，開發商也很著急。
如果你有幸看過本文你就趕快去轉喜歡區域的樓盤吧，看完超過5個樓盤自己都知道怎麼決定了。
另外估計經過疫情最大的變化是購買第二居所的人群會增多，比如去海南、雲南、珠海中山等地購房的客群會增多。
今年對剛需和改善的項目可能會沒有任何影響，但是
頂豪項目今年會是一個坎，頂級住宅的業主很大一部分比例是中小企業老闆，今年的經濟形勢對他們影響很大。雖然很難，我本人包括所有的管理團隊還是很樂觀，我們相信只要一心為客戶著想，做好一個開發企業應該做好的品質和服務，滿足客戶的需求，就絕不可能淘汰。
