1.投資性房地產的定義
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
2.投資性房地產的特徵
（1）房地產投資是一種經營性活動
小編筆記：投資性房地產的主要形式是出租建築物、出租土地使用權，這實質上屬於一種讓渡資產使用權行為。房地產租金就是讓渡資產使用權取得的使用費收入，是企業為完成其經營目標所從事的經營性活動以及與之相關的其他活動形成的經濟利益的總流入。
（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別於作為生產經營場所的房地產和用於銷售的房地產。
（3）投資性房地產有兩種後續計量的模式
小編筆記：企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，只有在滿足特定條件的情況下，即有確鑿證據表明其所有的投資性房地產能夠持續可靠取得的，才可以採用公允模式進行後續計量。
3.投資性房地產的範圍
（1）已出租的土地使用權
已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。
小編筆記：對於以經營租賃方式租入的土地使用權再轉租給其他單位，不能確認為投資性房地產。
（2）持有並準備增值後轉讓的土地使用權。
持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權。
（3）已出租的建築物。
已出租的建築物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建築物，包括自行建造或開發活動完成後用出租的建築物以及正在建造或開發過程中將來用於出租的建築物。
小編筆記：企業以經營租賃方式租入再轉租的建築物不屬於投資性房地產。已出租的建築物是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租的建築物。一般應自租賃協議規定的租賃期開始日起，經營租出的建築物才屬於已出租的建築物。
下列各項不屬於投資性房地產：
（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地 產。
小編筆記：企業出租給本企業的職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。
（2）作為存貨的房地產
小編筆記：在實務中，存在某項房地產部分用於自用或作為存貨出售、部分用於賺取租金的情形，如某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產、存貨和投資性房地產。例如，甲房地產開發商建造了一棟商住兩用樓，一層出租給一家大型超市，已簽訂經營租賃合同；其餘樓層均為普通住宅，正在公開銷售中。這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨計量和出售，應當確認為甲企業的投資性房地產，其餘樓層為甲企業的存貨，即開發產品。
4.投資性房地產的確認和初始計量
（1）外購投資性房地產的確認和初始計量
成本模式計量下：
外購的土地使用權和建築物，按照取得時的實際成本進行初始計量，借記“投資性房地產”，貸記“銀行存款”等科目。企業購入的投資性房地產，部分用於出租部分用於自用的，用於出租的部分應當予以單獨確認的，應當按照不同部分的公允價值佔公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行分配。
公允模式計量下：
在採用公允價值模式計量下，外購的投資性房地產應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其實際成本的確定與採用成本模式計量的投資性房地產一致。企業應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照外購的土地使用權和建築物發生的實際成本，記入“投資性房地產——成本”科目。
（2）自行建造投資性房地產的確認和初始計量
在採用成本模式計量下，自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建築成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。按照建造過程中發生的成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目。
5.與投資性房地產有關的後續支出
（1）資本化的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。
小編筆記：例如，企業為了提高投資性房地產的使用效能，往往需要對投資性房地產進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，在再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。
例題剖析：20×8年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進行後續計量，原價為2000萬元，已計提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿後對廠房進行改擴建，並與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。假設甲企業採用成本計量模式。木本例中，改擴建支出屬於資本化的後續支出，應當計入投資性房地產的成本。甲企業的賬務處理如下:
本例中，改擴建支出屬於資本化的後續支出，應當計入投資性房地產的成本甲企業的賬務處理如下:
（1）20×8年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程:
借: 投資性房地產——廠房（在建）1400 0000
投資性房地產累計折舊 600 0000
貸: 投資性房地產—廠房 2000 0000
（2）20×8年3月15日～12月10日:
借: 投資性房地產——廠房（在建） 150 0000
貸: 銀行存款等 150 0000
（3）20×8年12月10日，改擴建工程完工:
借:投資性房地產—廠房 1550 0000
貸:投資性房地產—廠房（在建）1550 0000
（2）費用化的後續支出
與投資性房地產有關的後續支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。
小編筆記：例如，企業對投資性房地產進行日常維護髮生的一些支出，企業應當在發生時就計入當期損益，借記“其他業務成本”，貸記“銀行存款”等科目。
6.投資性房地產的後續計量
（1）採用成本模式進行後續計量的投資性房地產
採用成本模式計量的投資性房地產的後續計量，適用《企業會計準則第 4 號—— 固定資產》或者《企業會計準則第 6 號——無形資產》，按期計提折舊或者攤銷，借記“其他業務成本”，貸記“投資性房地產累計折舊”科目，取得的租金收入，借記“銀行存款”，貸記“其他業務收入”等科目。
小編筆記:投資性房地產存在減值跡象的，還應當適用資產減值的有關規定。經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值準備，借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。如果已經計提減值準備的投資性房地產的價值又得以恢復，不得轉回。
(2)採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產
有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可 以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
②企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及 其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價 值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
小編筆記：資產負債表日，投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目，公允價值低於其賬面餘額作相反會計分錄。
7.投資性房地產的轉換和處置
（1）投資性房地產的轉換形式
企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的， 應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
投資性房地產開始自用。
作為存貨的房地產，改為出租。
自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
自用建築物停止自用，改為出租。
小編筆記：房地產的轉換，是指房地產因用途發生改變而對房地產進行的重分類。這裡所說的房地產轉換是指針對房地產的用途發生改變而言，而不是後續計量模式的轉變。企業必須有確鑿的證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。
（2）投資性房地產轉換為非投資性房地產
①採用成本模式進行後續計量的投資性房地產轉換為自用房地產
企業將原本用於取金或資本增值的房地產改用於生產商品、提供勞務或者經營理，投資性房地產相應地轉換為固定資產或無形資產例如，企業將出租的廠房收回用於生產本企業的產品在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地企業將投資性房地產轉換為自用房地產，應當按該項投資性房地產在轉換日的賬面餘額、累計折舊或攤銷、減值準備等，分別轉入“固定資產”、“累計折舊”、“固定資產鹼值準備”等科目，按投資性房地產的賬面餘額，借記“固定資產”或“無形資產”科目，貸記“投資性房地產”科目；按已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（銷）”科目登記“累計折舊”或“累計攤銷”科目；原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備科目。
例題剖析：20x8年8月1日，甲企業將出租在外的廠房收回，開始用於本企業生產商品。該項房地產賬面價值為3765萬元，其中，原價5000萬元，累計已提折舊1235萬元。假設甲企業採用成本計量模式。
甲企業的賬務處理如下:
借:固定資產 5000 0000
投資性房地產累計折舊 1235 0000
貸:投資性房地產 5000 0000
累計折舊 1235 0000
②用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產轉為自用房地產
採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
小編筆記：轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“固定資產”或“無形資產”科項資性房地產的成本，貸記“投資性房地產——成本”科目，按該項投資性房產計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產公允價值變動”科目，按其差額，貸或借記“公允價值變動損益”科目。
現實中的房子都是增值的，會形成貸方差，為防止虛增利潤，才計入“其他綜合損益”，如此不會影響當期損益。
例題剖析：20x8年10月15日，甲企業因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，開始為辦公樓用於本企業的行政管理。20×8年10月15日，該寫字樓的公允價值為4800元，該項房地產在轉換前採用公允價值模式計量，原賬面價值為4750萬元，其中，成本為4500萬元，公允價值變動為增值250萬元。
甲企業的賬務處理如下:
借:固定資產 4800 0000
貸:投資性房地產——成本 4500 0000
——公允價值變動 250 0000
公允價值變動損益 50 0000
③採用成本模式進行後續計量的投資性房地產轉換為存貨
房地產開發企業將用於經營出租的房地產重新開發用於對外銷售的，從投資性房地產轉換為存貨。這種情況下，轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用於對外銷售的日期。
小編筆記：企業將投資性房地產轉換為存貨時，應當按照該項房地產在轉換日的賬面價值，借記“開發產品”，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目，按其賬面餘額，貸記“投資性房地產”科目。
④採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產轉換為存貨
企業將採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
小編筆記：轉換日，按該項投資性房地產的公允價值，借記“開發產品”等科目，按該項投資性房地產的成本，貸記“投資性房地產—成本”科目；按該項投資性房地產的累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產一公允價值變動”科目；按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
8.投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置 中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
小編筆記：企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產取得收益。對於那些由於使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由於遭到自然災害等非正常原因發生毀損的投資性房地產應當及時清理。企業出售、轉入、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
（1）採用成本模式計量的投資性房地產的處置
處置採用成本模式進行後續計量的投資性房地產時應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目，按該項投資性房地產的賬面價值，借記“其他業務成本”科目，按其賬面餘額，貸記“投資性房地產”科目，按照已計提的折舊或攤銷，借記“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目，原已計提減值準備的，借記“投資性房地產減值準備”科目。
（2）採用公允價值模式計量的投資性房地產的處置
處置採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面餘額，借記“其他業務成本”科目，按其成本，貸記“投資性房地產成本”科目，按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產——公允價值變動”科目。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入其他綜合收益的金額，也一併結轉。
例題剖析：甲為一家房地產開發企業，20×7年月10日，甲企業與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面餘額為45000萬元，公允價值為47000萬元。20×7年12月31日，該項投資性房地產的公允價值為48000萬元。20×8年6月租賃期屆滿，企業收回該項投資性房地產，並以55000萬元出售，出售款項已收訖。甲企業採用公允價值模式計量，不考慮相關稅費。
甲企業的賬務處理如下:
（1）20×7年4月15日，存貨轉換為投資性房地產:
借:投資性房地產——成本 47000 0000
貸:開發產品 45000 0000
其他綜合收益 2000 0000
（2）20×7年12月31日，公允價值變動:
借:投資性房地產——公允價值變動 1000 0000
貸：公允價值變動損益 1000 0000
（3）20x8年6月，出售投資性房地產
借: 銀行存款 55000 0000
公允價值變動損益 10 000 000
其他綜合收益 20 000 000
其他業務成本 450 000 000
貸：投資性房地產——成本 470 000 000
——公允價值變動 10 000 000
其他業務收入 550 000 000
