第一節 投資性房地產的特徵和範圍
一、投資性房地產的特徵
投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產具有以下特徵：（1）投資性房地產是一種經營性活動；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別於作為生產經營場所的房地產和用於銷售的房地產
二、投資性房地產的範圍
（一）屬於投資性房地產的範圍
1.已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得的、以經營租賃方式出租的土地使用權。
2.持有並準備增值後轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得並準備增值後轉讓的土地使用權。
3.已出租的建築物，是指企業擁有產權並以經營租賃方式出租的房屋等建築物。 【注意】
（1）已出租的建築物是指企業擁有產權的建築物，如果以租賃方式租入的建築物不屬於投資性房地產（屬於使用權資產）。
（2）已經出租的建築物，是企業已經與其他方簽訂了租賃協議，約定以經營租賃方式出租建築物。
（3）企業將建築物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租並向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建築物確認為投資性房地產。
（4）對企業持有以備經營出租的空置建築物，企業董事會作出了正式書面決議，明確表明將其用於經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，可視為投資性房地產。
（二）不屬於投資性房地產的情形
1.自用房地產，是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房和辦公樓、企業生產經營用的土地使用權等。
2.作為存貨的房地產，是指房地產開發企業銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。這部分房地產屬於房地產開發企業的存貨。
3.某項房地產部分用於賺取租金或資本增值，部分用於生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
第二節 投資性房地產的確認和初始計量
一、投資性房地產的初始計量
1.外購的投資性房地產
對於企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用於資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。
外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
企業購入房地產，自用一段時間之後再改為出租或用於資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用於資本增值之日起，再從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
採用成本模式進行後續計量：
借：投資性房地產
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
採用公允價值模式進行後續計量：
借：投資性房地產——成本
應交稅費——應交增值稅（進項稅額）
貸：銀行存款
1. 自行建造的投資性房地產
企業自行建造（或開發，下同）的房地產，只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用於資本增值，才能將其確認為投資性房地產。 企業自行建造房地產達到預定可使用狀態後一段時間才對外出租或用於資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或存貨，自租賃期開始日或用於資本增值之日開始，從固定資產或存貨轉換為投資性房地產。
採用成本模式進行後續計量：借：投資性房地產
貸：在建工程、開發成本採用公允價值模式進行後續計量：
借：投資性房地產——成本 貸：在建工程、開發成本二、投資性房地產的後續計量
投資性房地產的後續計量有成本和公允價值兩種模式，通常應當採用成本模式計量，滿足特定條件時可以採用公允價值模式計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
第三節 投資性房地產的後續計量
一、採用成本模式計量的投資性房地產
1.相關規定
在成本模式下，應當比照固定資產、無形資產的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8 號——資產減值》的規定進行處理 。
2.會計處理
計提折舊或攤銷：
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊
投資性房地產累計攤銷
（2）取得的租金收入：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（3）經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值準備。
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產
1.相關規定
企業存在確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，可以採用公允價值計量模式。企業選擇公允價值模式，就應當對其所有的投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，不得對一部分投資性房地產採用成本模式進行後續計量，對另一部分投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。
採用公允價值模式計量投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：
（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。
2.會計處理
（1）不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公允價值計量。
①投資性房地產的公允價值高於其賬面餘額的差額，會計處理為：借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
②公允價值低於其賬面餘額的差額，做相反的會計分錄。（2）取得的租金收入：
借：銀行存款
貸：其他業務收入
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）三、投資性房地產後續計量模式的變更
1.模式變更的原則
（1）企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。
（2）只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足採用公允價值模式條件的情況下,才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。
（3）已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
2.成本模式轉為公允價值模式的會計處理
（1）應當作為會計政策變更處理。
（2）將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（盈餘公積、未分配利潤）。
第四節 投資性房地產的轉換和處置
一、投資性房地產的轉換
（一）投資性房地產轉換形式及轉換日
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這裡的確鑿證據包括兩個方面:一是企業董事會應當就改變房地產用途形成正式的書面決議；二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變。
包括：
（1）投資性房地產轉換為自用房地產；
（2）投資性房地產轉換為存貨；
（3）自用房地產轉換為投資性房地產；
（4）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
（二）投資性房地產轉換的會計處理
1.非房地產企業
成本模式下的轉換：
（1） 自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產【原值】
累計折舊（累計攤銷）
固定資產減值準備（無形資產減值準備）
貸：固定資產（無形資產）【原值】
投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
投資性房地產減值準備
（2） 投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產（無形資產）【原值】
投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產【原值】
累計折舊（累計攤銷）
固定資產減值準備（無形資產減值準備）
公允價值模式下的轉換：
（1） 自用房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產——成本【公允價值】
累計折舊（累計攤銷）
固定資產減值準備（無形資產減值準備）
公允價值變動損益【借差】
貸：固定資產（無形資產）【原值】
其他綜合收益【貸差】
（2） 投資性房地產轉換為自用房地產
借：固定資產（無形資產）【公允價值】
公允價值變動損益【借差】
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動<
公允價值變動損益【貸差】
2. 房地產企業
成本模式下的轉換：
（1）作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產【賬面價值】
存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】
貸：開發產品 【賬面餘額】（2）投資性房地產轉換為存貨
借：開發產品 【賬面價值】
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產 【賬面原值】公允價值模式下的轉換：
（1） 作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
借：投資性房地產——成本【公允價值】
存貨跌價準備【已計提存貨跌價準備】
公允價值變動損益 【借差】
貸：開發產品 【賬面餘額】
其他綜合收益【貸差】（2）投資性房地產轉換為存貨
借：開發產品 【公允價值】
公允價值變動損益【借差】
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動
公允價值變動損益【貸差】
二、投資性房地產的處置
企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產,因非貨幣性資產交換等而減少投資性房地產也屬於投資性房地產的處置。
（一） 成本模式計量的投資性房地產
借：銀行存款等
貸：其他業務收入
應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）
借：其他業務成本
投資性房地產累計折舊（投資性房地產累計攤銷）
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
（二） 公允價值模式計量的投資性房地產
借：其他業務成本
公允價值變動損益（或貸記）
其他綜合收益
貸：投資性房地產——成本
——公允價值變動（或借記）
