其實大多數中國人買房都是為了自住，我們把這群人叫做剛需，但凡剛需能買住宅的，也不會選擇一般意義上的公寓。
2016年下半年，全國房價一路高漲，以成都某樓盤為例，幾乎一週之內，價格翻了三番，當然如此劇烈的漲幅自然引起了相關部門的關注，很快，成都迎來了一波大範圍的限購與限貸，但凡懂點經濟常識的人都明白，限購等同於“發糧票”，只有稀缺的東西才會限制，接著相關部門一套眼花繚亂的組合拳，不僅限購限貸，還讓開發商限價，雖說政府部門也明白這不是長久之計，然而這樣的手段卻使得房屋交易很快冷卻了下來，與此相對應的就是“不限購”的公寓，突然變的被恐慌性的搶購了一番，其價格也隨之水漲船高。
2019年8月，萬科在佛山的金域名都項目由於利用辦公用途的商業房屋售賣帶“住宅”用途的公寓，一下便進入了大眾視野，而佛山市南海區國土城建和水務局給出的答覆是：登記為辦公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經規劃的，屬於違建。
就此，公寓的投資再次走上了風口浪尖。彷彿一瞬間，公寓變成了眾矢之的，售賣公寓的開發商變成了“無良商家”。
其實大多購房者心裡也是敞亮，明白自己買的是40年產權的公寓，而不是70年產權的住宅，只是一個能夠落戶，另一項不能落戶而已。當然也不排除少數購房者受到了銷售經理虛假宣傳，從而購買公寓。
至於公寓的由來，大多也是歷史上的各種政策原因所致，由於我國住宅土地採用的是公開招拍掛制度，導致住宅土地價格越拍越高，而有些開發商為了定向拿到便宜的土地，即所謂的“勾地”也不得不鑽上了政策漏洞，過去很長一段時間，只要土地範圍內規劃用途中，住宅比例不超過49%的情況下，是允許開發商採用定向掛牌模式拿地的，即政府同開發商一同設置條件，例如“要引進一家五星級酒店，或某個商場，亦或是某個知名企業總部基地”，以招商引資為目的，從而將土地能夠相對確定的掛給某家房企。
當然，這些政策的出發也不一定全是壞的，例如很多城市都有開拓新城的需求，為了讓市中心的某些商業能夠搬到新城，也不得不用定向掛牌的手段，讓他們去帶動新城建設，這些企業心中自然也門兒清，光給商業，又沒人來住，我回不了現金，這商業也沒法做啊，於是就要求政府給他們配上相應的住宅用地，通過住宅能夠回收大部分現金資金，剩餘的利潤就整體通過商業的經營去實現。
除了萬達、紅星美凱龍這種專營商業地產的企業外，其實多數房企拿著另51%的商業部分，其實是非常苦惱的，由於過多的用定向掛牌這種手段，政府在規劃時也只能把商業比例提高，這就造成了不少區域商業過剩，而住宅緊缺。
一些沒有商業經營能力的企業，為了快速去化，也不得不在商業上動些腦子，畢竟壓了不少錢在資產裡，每天銀行的貸款利息都高的可怕，於是就誕生了各種酒店式公寓、辦公公寓這種夾生產品。模式也多種多樣，既有售後回租，也有統一經營，還有當住宅賣完了事的。
說到購房消費者（除了那些願意購買高端公寓的），大部分其實購買公寓也是無奈之舉，畢竟單價和總價都相對便宜，買了自己住也比在外漂泊租房要好些，因此，這些房子其實是有真實需求的，他們給那些買不起住宅的提供了另一項選擇。
然而真實世界總是這麼殘酷，一旦有需求的地方，就有炒作的人，公寓既非保障房，也非廉租房，一旦通過金融手段把購買的門檻兒降下來之後，炒房客自然也蜂擁而至。
即使是炒房的人，工薪也佔了很大一部分，他們過去都是眼睜睜的看著房子漲了好多倍，卻被時代遺落下來的投資者。誰知限購、限價、限貸、限買賣二手房的組合拳出臺後，他們就成了被政策割了韭菜的人，開發商少賺點收錢走人，政府也把土地賣掉了，就剩這幫被公寓套住的工薪家庭。
不出意外，由於稅務、交易和其它市場方面的原因，公寓很快迎來了下跌，那波妄想炒作公寓發財的，也就變成了高位的接盤俠。
說個題外話，當年開發商為了快速賣掉公寓，不少採用了包銷模式，即通過某個第三個買斷的方式，把一棟公寓樓全部買下來（買價一般為市價的6-7折），付個20%的定金，剩餘80%資金，一年內付清，於是定金交了以後，剩下的錢就拿購買者的購買款付了即可。而為了趕快賣掉這些公寓，他們聯繫了大量房屋中介，例如鏈家等機構。一套公寓的提成多的時候甚至可以達到公寓總價的15%！
回到2019年，公寓已一地雞毛。錯不在公寓本身，而在政策的限制。不過即使是這樣，我們把公寓拆解開，看他究竟是什麼的時候，也就明白了公寓是不是有投資價值了。
從交易上看，公寓買賣的稅費比普通住宅高了太多，此是其一；其二，公寓不能落戶，不享受學區待遇，按商用水電計價（各城市略有不同），一般不通氣；其三，有的公寓提供高端服務（本質上收的是服務費，這種不再考慮範圍）。因此，從這個角度來看，買公寓可以簡單的理解為買了個單純的屋子。而住宅的話，則能夠享受學區落戶條件帶來的溢價，以及房屋轉讓時的稅收優惠溢價（相對於公寓而言）。
拋開上述本身的溢價來看，住宅和公寓其實就沒有本質區別了，同樣能夠對外出租，並且有的公寓對外出租價格還可以做的比較高。單純從交易稅費的角度來說，如果註冊一家公司去買公寓，其實當期稅費也能避掉。所以並非公寓不能投資，也沒必要談公寓即色變，這個世界上沒有不能投資的項目，只有項目性比價。
至於性價比，網上太多文章了，這裡就不多說，比如公寓區位、配套、整體環境、是否臨地鐵，是否提供額外增值服務，是否容易對外出租，都是可以參考的一些點。如果非要說個硬指標，那就是當地住宅價格的6.5折以內為佳。
同樣的紅富士蘋果，1元一個，我覺得太有價值了，但100元一個，對我而言就沒有投資價值了。
此外，最重要的一句話，利空出盡是利好，利好出盡是利空。這是做任何投資都要謹記的。
（全文完）
