合作开发房地产项目，在司法实践中屡见不鲜。已经获得房地产开发用地的房地产企业因资金链紧张、断裂或者其他原因，不能继续开发项目的，为寻求企业生存或利益最大化，不得不出售未建成的房地产开发项目，或者房地产开发企业股东不得不出售项目公司股权，也有因房地产开发用地资源稀缺、一地难求，获得房地产开发用地企业与其他企业合作开发房地产项目。因此，合作开发房地产项目包括但不限于：转让未建成的房地产开发项目、转让公司股权、与其他企业合作开发等形式。限于篇幅原因，本文仅就拿地房地产开发企业与其他企业合作开发房地产项目的相关情况进行简单介绍。
那么值得我们思考的是，从法律上讲，在两家企业或企业与个人之间开发房地产项目时，哪些因素影响了合作开发房地产合同的效力，简言之，如果我们拥有一家企业，想进行房地产合作开发，应注意哪些问题。
一、合作一方应为拥有房地产开发经营资质的企业
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。也就是说，合作开发房地产项目，合作一方应具备房地产开发经营资质。
我国对房地产开发企业实行核定资质等级制度，即房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应按照资质等级，承担相应的房地产开发项目。
二、应区分以出让方式或划拨方式取得国有土地使用权情形下的不同影响
1、以出让方式取得国有土地使用权的房地产开发企业，将土地使用权与其他企业合作开发房地产，法律上是允许的；
2、但是以划拨方式取得国有土地使用权的企业，因划拨为国家无偿提供给用地企业的方式，故在划拨取得国有土地使用权的企业与其他企业进行合作开发时，属于进行经营性活动，存在盈亏风险，故应事先征得有批准权限的人民政府，否则，合作开发合同应认定无效。
三、以集体土地为基础的合作开发合同效力认定
我国为保护农村耕地、保护农民权益不受侵犯，对于集体土地的使用及市场准入保持着审慎及严格批准制度。因此，对于以集体土地为基础的合作开发合同应具备政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或证明，否则，相关合同将认定无效。
合作开发房地产项目，实践中存在多种合作形式，当事人需要根据自己的实际情况选择适合自身的合作形式进行房地产开发，而房地产项目资金占用量大、周期长的特点又要求企业具备较强的经济实力及准确的市场把握能力。希望本文的浅薄观点能够对大家有所帮助。
