這是老管公眾號的第217篇原創文章
如果不從整體經濟角度思考問題，談房價就毫無意義。
“經營貸”違規進入樓市，政府重視
國內疫情基本已經算過去了，但是考慮到停工幾個月企業主損失巨大，國家對他們特別釋放低利率的“經營貸”。對於小微企業主來說這簡直就是“久旱之甘霖”。
然而，就像當年的“政府廉租房”一樣，只要有政策一定會有人發現“漏洞”並加以利用。“經營貸”利率只有4%多一點點，比房貸利率低。
一位業內人士算了一筆賬：“按照銀行現在的利率算，貸款300萬元，房貸月供約16000元。如果用‘經營貸’的話，算上利率和每年的資金過橋費，月供約11000元，每個月能少付5000塊。”
由於“經營貸”僅面向正常運營一段時間的企業的股東放貸，還催生出了買賣公司的交易。有貸款中介稱，如果購房者名下沒有公司，可用三千到五千元“買”一家公司。
看著操作複雜吧，不用想也知道懂得相應操作流程的“中介”應運而生。
銀保監局已督促銀行迅速開展全面排查，並指導各商業銀行有效抑制信貸資金違規流入房地產。
對發現的問題嚴肅整改並問責，對被違規挪用於房地產領域的貸款要堅決予以糾正，限期收回並壓降對借款主體的授信額度等。
民間再次掀起對於炒房團一片口誅筆伐。
這裡老管再次聲明：反對任何形式的違法行為。對於上述這件事，“騙貸”肯定是不對的，應該受到相應的懲罰。
但是“炒房”對不對呢？
炒房團是“做多機構”
還記得前些時日在瑞幸咖啡背後“捅刀子”的渾水公司嗎，他們統稱“做空機構”。而炒房團姑且可以稱之為
“做多機構”。
如果說做空機構的工作是：尋找基本面有問題的公司，賣空他們的股票。
那麼“做多機構” 就是找基本面非常好的公司買進，並長期持有其股票，做長期的價值投資。（巴菲特就是幹這個的）
老管無數次在文章中提過：房價是一個城市的“股票”。
有過炒股經歷的朋友是不是都懂：如果一個公司的基本面非常好，就算他的股價沒有被低估，就算追漲也要出手買進，對吧。
那麼問題來了，如果股票追漲的不應該被罵，炒房的為什麼應該被罵？這兩種行為無論從意圖還是操作手法都是一回事：買進--持有--賣出盈利。
我想罵炒房這件事無非是因為：你們把房子價格炒高了我就買不起了。股票炒得再高，我又不買股票，和我沒關係。
其實他們搞錯一件事：他們不但不會買股票，同時也沒希望買房子。
因為真正的“剛需”還是可以買到房子的，雖然房貸壓力很大，但是隨著房價上漲心裡也是很舒服的。畢竟房價上漲的城市依然是“經濟前景”好的城市，在這裡還是有希望的。
那些房價下跌的城市，為什麼？
去年部分城市房價崩盤消息刷了屏。為什麼有的地方控制房價上漲都沒戲，有的地方還崩盤？
人口流失算是房價下跌的一個重要的“顯性原因”。先看張長長的圖：
人口淨流出的城市中，產業變遷和資源枯竭是部分城市人口減少的主要原因。
之前“名震一時”的玉門關市、鶴崗市都屬於典型的“資源枯竭型”城市，人口因為資源豐富而聚集，又因資源枯竭而離開。
某些靠單一資源支持的地區目前雖然還好，隨著地底資源開採成本增加和替代技術出現，有朝一日也會荒蕪。（我說的是沙特）
這種人口減少肯定是會造成房價下跌的，因為那個地方沒希望了不值錢了才是真正原因。
那麼有個現象就好解釋了，現在一線城市在“趕人”。這種人為的減少人口屬於“產業變遷”型。上海過去也是“勞動密集型經濟”，後來產業轉型，
大批不適應新產業形勢的人口自動流出。說白了，走了的都是買不起房子的，留下的是能買更貴房子的。這種人口減少可以認為是“房價看漲的風向標”。
有“流出”，就勢必有“流入”
不管什麼原因的人口流出，這些人總要有個落腳的地方。那麼機會多的地方自然是首選，看看什麼地方在疫情中土地拍賣價都在上漲，那個地方就是大家“用腳選出來的好地方”。
隨著人口不斷向東南沿海聚集，當地房價的確在上漲。但是必須說清楚的是，東南沿海發達地區的
“土地收入”是政府的“應急資產”。你看疫情中百業蕭條，現在百廢待興，這都需要錢啊。給企業減稅的同時又要向民間釋放更多的貸款，有的地方發購物券，錢從哪裡來？
別羨慕外國直接送現金給老百姓，平時他們的所得稅也是驚人的。咱們既然以往沒交過那麼多的所得稅，政府的補貼只能靠“土地”。
這樣做有個巨大的好處：不用大量放水。你看美國這幾個月的表現，除了一次次撒錢以外，無限QE更是嚇死人。這些錢日後必須收回去，否則通貨膨脹造成的麻煩恐怕比疫情還嚴重。
咱們買地的智慧就在於：一塊地賣不出兩次價。用不可再生資源融資，絕對不會導致通脹。
說兩句“壞話”
大筆資金沉積在樓市，對於財政收入、政府補貼來說有好處，對於經濟發展不是好事。
本文第一節所說的本該促進生產的資金卻被拿去抄底樓市，企業怎麼辦？賺點錢都還房貸了，年輕人怎麼辦？
他們不再敢創業、跳槽，在找工作時為了每月多拿500塊而不得不從事一個自己不喜歡同時又沒前途的工作。
看見沒，這簡直是無解的悖論：
經濟需要發展，需要更多的流動性；
肆意放水又會增加通貨膨脹風險，因而土地財政最安全；
如果想讓土地更值錢，必須讓這裡的人更有活力的創造財富；
高房價使人們不再有活力。
怎麼破？從旁邊開一槍。不讓中國人買房，像洋人一樣“租一輩子”不現實，而且咱們還有“丈母孃經濟”在。
買房子啊，有一套住的剩下的都是投資。那就好辦了，為什麼投資房子？不知道別的優質投資渠道唄。
2008年美國房價崩盤以前，一下子貸款買N套房子的是什麼人？社會底層人士。他們的統一操作方式都是：收入不算穩，買房下手狠。貸款不抵押，跌了不止損。
中產階層以上的人怎麼操作？投資房地產及貸款機構股票。股票流動性比買房好，畢竟房子不方便變現。
特別說一句，人家不是韭菜型散戶，他們都是把錢交給投資機構操作。受過教育的人都明白一個道理“專業的事情交給專業的人做”。
你想，有個人是學建築的，親戚生病需要動手術了，這兄弟上前一步：我來切！我是建築學博士。
好笑嗎？美國散戶肯定不會覺得自己的投資眼光，要比受過專業訓練的華爾街從業者更好。
最後一句話總結：找一個基本面好的城市買套房，找幾個基本面好的公司買他股票，找兩個基本面好的中介操作這一切。
