樓市轉冷這是業內已經達成的共識，但依舊未能預料到9月的合肥樓市涼意如此徹骨。9月份，合肥市區備案2888套，環比下跌44.5%，這是2019年以來合肥樓市備案量最低點，處於春節假期的2月份備案量都超過了3000套。
由於肥東房管局網上備案系統仍在維護中，肥東已連續24個月沒有網籤數據，此外，肥西、長豐也已經連續9個月打不開房管局網站，因此肥西、長豐也無成交數據。
9月的樓市轉冷不僅體現在備案量上，在土地市場上也有著明顯趨勢。9月27日合肥土拍，原計劃推20宗約1494畝地，縮水至15宗約663.67畝地。其中，新站區XZQTD254地塊已經連續兩次因為報名房企過少而取消。這塊宅地固然有自己的劣勢，但樓市大方向也時刻影響著房企的判斷。
9區全面下跌 經開跌幅領銜
在市區備案量上，9區全面下跌，最高跌幅高達70.78%，最低跌幅則為6.16%。新站區依舊佔據9區第一的位置，作為合肥市區的價格窪地，新站區成為不少剛需購房者的首選區域。
新站區9月份備案783套，環比下跌36.44%，跌幅在9區中屬於較低水平，這說明價格因素依舊是最能影響購房者選擇的因素，而新站區憑藉價格優勢和推盤量大受到合肥剛需群體的歡迎。同時，新站區近年來推出的規劃方案也為區域發展潛力提供了註腳，這讓購房者也堅定了落戶新站的信心。
9月份新站區共計有28盤成交，其中禹洲銀河PARK成交147套較高，同時位居合肥市區樓盤成交量TOP20首位，也是合肥市區僅有的一個成交量超百套的區域，除此之外，保利羅蘭香谷成交量也相對較高，為92套，位居合肥市區樓盤成交量TOP20的第三位。
成交量位居第二位的依然是濱湖區，該區域一直以來都是合肥市區的熱門區域，區域內在售房源也不在少數。
9月份，濱湖區備案568套，環比下跌37.72%，與新站區跌幅相差不大。不過，濱湖區新房均價明顯高於新站區，這說明目前濱湖區的區位因素是明顯優於新站區的，濱湖區新房多以剛改、改善為主，這對購房者的收入水平有著較高要求，所以整體備案量不如新站區也符合目前的市場狀況。
具體來看，區域內榮盛華府成交93套較高，位居合肥市區樓盤成交量TOP20的第二位，不僅如此，金鵬壹品天成成交量也在90套以上，另外，碧桂園中堂、濱湖金茂悅、綠城招商誠園也有幸上榜合肥市區樓盤成交量TOP20。
房價總體平穩 部分區域略有波動
除前兩名的區域備案超過500套外，其他七區大致可分為兩個梯隊，其中，高新區、廬陽區、瑤海區、包河區、蜀山區等五區備案量在200-300套左右，經開區、政務區兩區備案量在100套以下。
老城四區牢牢把持著部分地緣性客戶，這其中既有老城市民不願意離開熟悉環境的因素，也有老城配套較新城更完善的因素。而經開區和政務區則是因為區域內新房房源少、在售樓盤少，備案量較低。
此外，我們觀察合肥市區8月與9月新房均價發現，合肥樓市房價整體保持平穩，區域略有波動。在房源量大、在售項目多的新站和濱湖新房均價基本持平，於此相反的則是政務、高新，區域新房均價受單個項目備案均價影響較大。
因為調查樣本越多，則反映的情況越接近真實，所以在售項目少的區域單月均價不能完全反映真實情況。例如經開區以均價12636.8元/㎡的價格墊底九區，主要是由於區域內振榮錦尚公館成交均價較低，拉低了區域整體均價。
合肥房企提前“過冬”趨勢明顯
國慶假期之後，合肥樓市是否能迎來“銀十”，筆者對此並不看好。隨著合肥土拍新政實施和全國樓市大趨勢的顯現，合肥房企在這個冬天確實要好好保證“過冬”。
購房者倒是可以在年底好好觀望一下樓市，年底房企會為了年終業績等目標而加大促銷力度，“撿漏”的可能性是有的。如果是投資則需要特別謹慎，因為好盤同樣非常吸引自住群體，很難有投資機會，而其他樓盤是否有投資價值則需要好好甄別。
