今天说下北京市场。
从4月份之后，北京二手房的成交量一直在往下走，市场情绪越来越低，到了8月份，还是延续之前的状态。不出意外的话，这种市场还会持续下去，整体价格会有小幅下跌。
至于能持续到什么时候，现在还不好说。
北京市场目前处于一种比较佛系的状态，为什么这么说呢？大家想一下2017年年初的市场，那时候房价刚经历了一轮大涨，而且2016年9月份政策上已经收紧了，结果在2017年年初，大牛市又来了。
所以在那个时候，市场处于一种比较疯的状态，不拉住的话，风险随时都会爆发。记性好的朋友应该知道，那时候好多人已经没有心思上班了，天天琢磨买房的事儿，跟股市大牛市的状态一样。
2017年317政策之后，市场开始调整，大家买房的心态也渐渐变得平和了。
楼市进入了一种相对稳定的状态，这种状态持续了两年的时间后，加上经济体自身的恢复调整，到现在看，北京楼市的风险基本上消失了。也就是说，北京的房价目前是有安全上涨空间的。大家也都能感觉出来。
如果大家理解不了，我举个栗子。这就跟人借钱一样，一个人前几年借了好多钱，在当时看来，这个钱想要还上的难度有点大，万一出点什么风险，有可能就再也还不上了，这就是金融风险，但是经过两年的时间，钱就赚回来了，风险自然也就消失了，这个时候，对于这个人来说，如果再去借一笔钱，也没什么风险了。
北京楼市没什么风险，有安全上涨空间，就是这个意思。
现在的情况是有放松空间，且不知道什么时候开始放松。从另一个角度来说，这也意味着，北京楼市不会有大跌。
总结一下就是，目前是北京买房的一个好时候，不用担心大的下跌风险，如果没有太合适的房子，也不用着急，调整好心态慢慢等。整体市场非常平稳，而且还有小幅回调的空间。
再来看下更微观的市场波动。
在调控之后的这两年里，北京市场都有短期的回暖现象。2018年的回暖发生在4月份和5月份，2019年的回暖发生在3月份。每次回暖之前的那几个月，都是买房的好时机，算是微观市场里的一个最低点。
当然，在回暖之前，市场情况往往非常低迷，越低迷大家越越想观望。不过大家要记住一点，北京购房市场的需求端是非常强的。也就是说，不要盼着北京市场持续往下走，一般情况下是低迷到一定程度就会有一个小幅的反弹，刚需来一次集体入场。
那么市场的回暖到低迷，再到回暖大概是个什么规律呢？我总结一下。
市场的回暖是从成交量的升高开始的，一般成交量刚开始升高的时候，购房价格是下跌的；这个很容易理解，比如说同一小区有10套差不多的房子在售，最先成交的一定是最先降价的那一套，在市场还没有完全回暖之前，后边的成交总要参考前边的成交价，所以成交量回暖，往往是成交价下跌；再不懂的直接记结论！
等到回暖后，临回暖行情结束，这个时候价格上开始有一定程度的上浮；这两年的情况是上浮5-10%
等到回暖行情结束，市场开始进入下行期，这个时候，成交量大大下跌，成交价格却是上涨的；我估计很多人又不懂了，这里简单解释下：市场行情刚结束的时候，大家的预期已经被抬起来了，卖房的也觉得房价还会涨，所以就把价格调的高一点，买房的被行情吓坏了，觉得可能还会涨，不如干脆买先买了再说，在买家与卖家的这种心理预期之下，房子的价格就很容易签高，而实际上市场已经开始了下行，主要表现就是成交量跌下来了；
行情结束后的三到四个月时间里，是买家卖家的僵持期，成交量比较低，成交价格还比之前高一点；
三到四个月之后，卖家先投降，价格下调，整体市场成交价格开始下跌；
这种状态会一直持续到下一次回暖。
当然，以上这个市场变动是有前提条件的，就是中间没有大的调控政策。
对于卖家来说，一旦发现市场进入下行期，果断降价往往最好的选择，一般最早降价的，都是卖的价格还不错的，卖得越晚，越吃亏。这个规律我也很少跟人说，因为卖家都想多卖钱，你跟他们说降价卖，他们不但不听，还觉得你在忽悠他。这属于讲出去“好心没好报”的一条市场规律。不仅是北京市场这样，二三四线城市也是一样的规律。
最后再补充一下。
北京市场太大了，每个区域都有自己的小行情。每次回暖的时候，也是先从热点区域开始，非热点区域的回暖会滞后很多，行情结束的也比较早，所以不同区域的购房策略也不太相同。大家在买房的时候一方面要结合行情来看，一方面也要参考本区域的成交价格。
