寫這篇文章的初衷，其實源自早上刷到一條抖音，也算本地地產圈的大V吧，在今年疫情陰霾仍未散去，這麼難的情況下，居然還在鼓吹大家買公寓……文案也很有意思，誰說公寓不能買？那麼我就來說說公寓為什麼不能買！
「注意：我這裡說的是不能買，不是不能租」
曾幾何時，我也動過買這些房產的念頭，畢竟不限購，而且還能對外出租，成為人人豔羨的房東，月月收租走上人生巔峰。但真相真的如此麼？
我們來找專業機構——銀行來做照妖鏡。
好信的話，你直接去銀行信貸部，就說你手上有一套公寓/商鋪想抵押給銀行貸點款，您看下銀行是怎麼答覆的。
如果不出意外的話，信貸經理會尷尬而不失禮貌的委婉拒絕你，然後請您出去。因為這類房產銀行只在理論上存在抵押可能，為什麼不收？還不是因為擔心不好出手，如果是優質房產銀行會不收？反倒我們當成了理財利器趨之如騖，這難道不奇怪麼？
公寓不出意外的話，99%是不會收的，商鋪強一些，只有極少數黃金地段的金鋪才有可能收，注意！僅僅是「有可能」而已。
不過也別高興太早，再來看看評估公司能給多少評估價吧，基本是你購入價的五成甚至更低！是不是大失所望，這難道是你買房的初衷？而且這還只是評估價，貸款額要再打個五折……
我們再來對比下住宅，不論是新房還是老房，·銀行基本照單全收，哪怕是極致「老破小」也能貸足七成以上。
首先在中國房地產法規裡，其實並沒有公寓這種說法，只有住宅和辦公樓。而公寓更是跟住宅搭不上邊，所謂的公寓就是把人塞進辦公樓，我睡哪兒你政府也管不著對吧。開發商這麼幹無非是嫌寫字樓和商鋪不好賣，包裝個噱頭換個花樣賣而已。
而商業用地的公寓更是坑中之王，使用住宅用地蓋的真公寓用的起碼是正兒八經的70年（偶爾也有50年住宅）產權，享受與普通住宅相同的貸款政策。住宅公寓只是因為日採光達不到兩小時等標準才只能標註成公寓進行銷售，依然存在一定的升值潛力和變現能力。這才是因為各種原因無法購買普通住宅的朋友需要考慮的方向 ，否則哪怕買一個老破小也要比買公寓強上無數倍！
我們迴歸本質，來看看購買公寓的原因是什麼？無非自住和投資兩種需求吧？那我們就來看看公寓到底能不能滿足你的需求。
01.自住
- 首先絕大部分公寓環境極差
一層10戶甚至20戶，居住密度大得窒息，上下班高峰時段的電梯不禁讓人焦慮。日照通風惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。開旅館、公司甚至各種非法勾當的，沒有任何居住體驗。這也使得公寓失去了最最基本的居住屬性。
而且公攤率普遍在25%-30%之間，意味著如果你買的公寓建面是40平，套內就只剩24-30平，整個空間憋屈可想而知。
我本人生活在長春，本地的朋友都知道紅旗街商圈對於長春是個什麼概念吧，相當於北京王府井、成都春熙路的存在。處於其核心位置的萬達公寓又是個什麼情況呢？
這種魚龍混在的地方你真的打算自住？甚至結婚生子、頤養天年？黃金地段的公寓都如此，你還指望遠期規劃畫大餅的所謂CBD、城市副中心的公寓能好到哪去？
- 其次，生活成本高
公寓是商業用途，水電費用屬於商業用水電費用，物業費也高昂。
比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；同地段住宅物業費2.4元/平，公寓物業費5元/平。
- 最後，作為商業樓，公寓沒有學區、沒有燃氣、也無法使用房貸，只能使用高額商業貸款，產權只有40年等。你確定入手之前這些你都考慮好了麼？
02.投資
①購買成本低？
先來看購買成本，總價低可能是售樓員吸引大家購買公寓的第一招 ，但是其中有很多隱形的費用您未必清楚。
首先公寓的得房率遠低於住宅
其次，公寓產權只有40年產權，而且貸款只能商貸，貸款年限不得超過10年，只能使用商業貸款。
因此首付成本及月供壓力其實並沒有比住宅輕鬆多少。
②租金收益高？
房產的收益主要來自兩個方面：自身增值，和租金回報率。
關於自身增值，前幾年藉著我國樓市的東風，公寓房總價確實是漲了，但是你可以在對比下同期住宅的升值，默默流淚吧……
再來談談租金回報率
圖片來自網絡
我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標準線的一半。如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態投資週期內，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小於 1.8 %，即使在一線城市，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，並不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養房就困難了，房產的投資價值並不大。話說回來，買套住宅就不能收租金了？
這裡還有兩個深坑，就是“買一贈一的loft”和“託管型/返租型公寓”。
loft並不是原罪，可惡的是開發商以此為噱頭，如“買一層送一層”，大幅提高售價，看似實用率高，實際上羊毛出在羊身上，有些價格能賣到正常平層公寓的1.5倍，價格幾乎趕上住宅了。但在實際出租中，租金卻很難租到平層公寓的1.5倍。
而託管型/返租型公寓，“每年承諾6％以上的租金回報，還逐年遞增”，這種協議通常是和第三方簽訂，把開發商摘得一乾二淨。這幾年被割的韭菜還少麼？你就不怕第三方第二年就跑路了？
③交易成本高的離譜
前文已經說了這種房產幾乎沒有銀行提供抵押，那我自己賣總可以了吧？先不考慮成交週期的問題，就算有冤大頭打算接盤了，我們再來看看要繳多少稅。
契稅:房子總價的5%（買方付）營業稅:房子總價的5.5%（賣方付）土地增值稅:房子總價的1%（賣方付）所得稅:（房子現值–房子原值）*20%（賣方付）印花稅:房子總價的萬分之10（買賣方各承擔一半）房屋交易手續費:房子總價的1 .9%（買賣方各承擔一半）、房產產權登記費:550元
交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。而普通住宅的稅費只有一半甚至更低。我知道你想說，我可以把稅費加到買方上。實際上，無論誰來買單，都意味著同等售價的房子，稅費越高，你到手的錢就越少，增值利潤部分至少被稅吃掉三分之一。而且雞肋的功能和價值，買方還要負擔如此高的稅負，接盤俠數量會更少，與你而言轉手更難了。
“低進高出，快買快賣”的投資門道，在公寓上並不適用。流動性差到這種程度，真的是好的投資渠道麼？
④機會成本
經濟學上，有一個最重要的概念，叫做機會成本。比如說你20年前，你我手上都有20萬，你拿20萬買了臺車，我買了套房，然後今天再來看看？
所以買公寓的成本里必須加上“沒買住宅損失的錢”。換句話說，當你買了公寓的時候，就要和其他風險資產（比如住宅）比收益，比不過別人就是虧損的！由於公寓的風險和住宅一樣甚至更高，收益卻不如住宅，所以買了公寓實在是虧大發了！
而且，住宅和公寓本身就是一根繩上的螞蚱，要漲一起漲，要虧一起虧。但是，公寓漲的更少，跌的更多，您再給我一個買公寓的理由？難道去給地產商扶貧？
公寓說完了，其實寫字樓和商鋪同理。
寫字樓和商鋪就不用考慮自住了， 就說投資，除了一線城市的出租率能高一些，二三線及以下城市的寫字樓/商鋪的空租率大把都在50%以下。這還是平均數，那些在城市周邊新興的樓盤，你真的以為日後會是第二個市中心？在互聯網技術、雲辦公日新月異的大環境下，留給商鋪/寫字樓的空間又有多大？
“一鋪養三代”是開發商包裝出來的一個美麗的童話，我換成“一房養三代”不可以麼？一鋪可以養三代，可能更合理的解釋是：因為三代都賣不掉……
就像我刷的那條抖音裡說的
為什麼賣的還是那麼好？還不是因為信息不對稱。
在這個信息爆炸的時代，能看到這篇文章的屈指可數。而財大氣粗的地產商，有足夠的實力通過各種渠道來給大家洗腦，別說公寓了，還有成千上萬“一鋪套三代”的受害者呢。買房這種低頻的事，我們一生都未必經歷幾次，哪會這麼瞭解其中的門道，小白太多了，騙子都不夠用。
不知道這篇文章又要得罪多少人，不過實在不懟不快，我不反對接廣告，畢竟都要餬口，但是要有底線，不要昧著良心顛倒黑白，而且是這麼大筆錢！
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