恭喜萬科+深圳地鐵！
51.8億元拿下南海三山新城香港城地塊！
（438860萬成交價+79613.5萬建設費）
佔地超17.8萬㎡
扣配建樓面價約12168元/㎡
綜合各項成本，樓面至少1.3萬+須將3萬㎡住宅銷售給港澳居民
成交截圖
香港城地塊實拍圖
該地塊出讓要求較多，並且涉及車站上蓋技術性問題，開拍前就有業內人士稱“該地塊涉及新舊政策變更，技術難度大，起拍總價高，產業佔比高，且住宅部分須賣3萬㎡給港澳同胞，會影響資金回籠，對拿地房企有較高的要求，不是普通房企能消化得了，所以預計溢價不會太高”。
地塊具體位置及配建要求，後文將逐一詳解。
競拍過程
本宗地塊為網上競拍，據瞭解，共有3家房企報名，包括龍湖、萬科和時代。
成交！萬科+深圳地鐵拿地！
【10：32】單價突破1.2萬/㎡！轉眼間，土拍已進行了半個小時，最新第13輪報價438860萬元，算上成本後總價518473.5萬元，摺合樓面價12168元/㎡。
【10：25】從報價節奏來看，似乎有兩家在爭，目前最高報價423660萬元，算上成本後總價503273.5萬元，摺合樓面價11811元/㎡。
【10：20】目前地塊已有8次報價，最高報價416060萬元，算上成本後總價480473萬元，摺合樓面價11633元/㎡。
【10：14】總價突破40億！目前最新報價400860萬元，算上成本後總價480473.5萬元，摺合樓面價11276元/㎡。
【10:09】土拍正式開始，目前地塊已有2次報價，最新報價393260萬元，不扣成本的樓面價11098萬元/㎡。
【9:51】距離土拍正式開始還有10分鐘，出現第一次報價，即底價389460萬元，起拍樓面價11008元/㎡。
該地塊未開拍已躋身佛山土地總價TOP10！
地塊位置南海有軌電車上蓋 南望文翰湖
本宗地塊位於南海桂城街道泰山路西側、廣珠西線東側、貴廣高鐵以南、環島南路北側，緊挨季華實驗室，北望三山森林公園，南望文翰湖湖景。
地塊位置示意圖
地塊位於三山新城核心區域，毗鄰廣州。從地塊出發不僅可通過魁奇路東延線快速穿越禪桂，還可沿著港口路向南，穿過海怡大橋，不到5公里路程即達廣州南站。
同時地塊為南海新交通三山新城北站上蓋，南海新交通項目起點（蟲雷崗站）與廣佛線換乘，終點於2號線（在建）林嶽西站換乘，4站可達廣州南站。
配建要求
須另支付近8億建設費 建3條人行天橋
文件顯示，地塊規劃面積為178079.76平方米，容積率≥1.5，且≤2.7。整個地塊共分為ABC三個區開發，其中，A區（車輛段上蓋範圍）123103.99平方米；B區20643.67平方米；C區34332.10平方米。
規劃配建一所建面≥4860㎡，規模≥18班的幼兒園；一處佔地不小於1217.9㎡的體育健身場地；一處建面不小於3000㎡的公交首末站；計容建面不小於25000㎡的配建住房；以及社區用房、社區服務、市政公用等服務設施。
值得一提的是，出讓文件要求，競得人須建3條人行通道（人行天橋），連通周邊：
須建設人行天橋將A區地塊、C區地塊與地塊東北面的新交通三山新城北站連通；
須在C區東南角位置配建連通C區裙樓與泰山路人行天橋的人行通道，淨寬不小於4米；
須在B區裙樓二層或地面預留接駁口接入跨環島南路的人行天橋，進入南側的文翰湖公園，接駁口通道淨寬不少於4米。
地塊ABC區航拍示意圖
另外，規劃條件詳細明確了項目地塊用地劃分：
①可建住宅計容建築面積：≤336000平方米，
②教育、科研用房計容建築面積：≥10000平方米，
③醫療用房計容建築面積：≥10000平方米，
④商業用房計容建築面積：≥30000平方米，
⑤辦公用房計容建築面積：≥40000平方米。
此外，規劃條件補充說明，另規定可建服務型公寓計容建面：≤40000㎡，該面積不納入上述的商業用房計容建築面積。
掛牌起始價389460萬元，另根據《轉讓合同》要求，競得人另需支付79613.5萬，用於受讓宗地紅線範圍內在建的4類建築物：
也就是，地塊總起拍價為469073.5萬，若按最高計容建面480815㎡扣減54710㎡配建，起拍樓面價至少1.1萬+。
地塊配建情況
引入要求
至少3萬㎡住宅賣給港澳居民！引入香港產業元素
根據出讓要求，競得人還需與佛山中德工業服務區管理委員會南海片區建設局、佛山市南海區桂城街道辦事處簽訂《監管協議》，劃分至少3萬㎡住宅銷售給港澳居民！引入香港產業元素！
具體要求如下：
（1）將地塊上≥30000㎡的住宅建築面積向港澳地區的居民銷售；上述向港澳居民銷售的商品住房須在《出讓合同》約定竣工之日起3年內全部預售（銷售）完畢，否則佛山市南海區國有資產監督管理局以建築面積15300元/㎡的最低限價回購未售的剩餘部分。
（2）須引入一家香港教育培訓機構，並配建計容面積不少於10,000㎡。
（3）須在相應規劃地塊建設一家營利性質、計容面積不少於10,000㎡的港式醫療中心。
（4）須集中規劃不少於20000㎡商業物業。該商業須於《出讓合同》約定的整體竣工驗收之日起24個月內開業運營，屆時開業進駐香港品牌或國外品牌總個數不少於10個，且持續運營時間不低於5年。
（5）開發建設竣工並聯合驗收後，上述教育培訓機構計容建築面積不少於10,000㎡、醫療中心計容建築面積不少於10,000㎡及不少於20000㎡商業物業由競得人自持，從不動產首次登記之日起5年內不得對外轉讓。
（6）本項目須引入香港的產業元素，包括但不限於金融企業、服務企業，含律師事務所、保險機構、會計師事務所等。在簽署《出讓合同》之日起24個月內，須向監管單位提交不少於30家外資企業進駐的意向書，並須於《出讓合同》約定的整體竣工驗收之日起24個月內正式進駐，以本宗地為工商註冊地（以企業的營業執照為依據）。
（7）須在本宗地上蓋地塊配建25000㎡的配建住房，且須按照《規劃條件》要求配備不少於200個產權車位，該配建住房及相應車位在竣工驗收後（毛坯房）均需無償移交給佛山市南海區國有資產監督管理局或其指定的單位管理，不動產權證辦至佛山市南海區國有資產監督管理局或其指定的接收單位名下，辦證稅費、物業維修基金等費用全部由競得人承擔。
香港城規劃
早在2016年，“香港城”概念就被納入南海區“十三五”規劃綱要。
“香港城”：位於三龍灣南海片區核心區域，首期規劃分為多個功能板塊，分別是黃猄湧濱水綠道串聯起的濱水商務區、高尚住宅區、主題商業區、國際教育區、醫療區，將打造港式風格的城市核心區域。
另外，根據去年7月所出的三山新城櫓尾撬片區核心區批後控規，地塊所在片區定位為三龍灣創新綜合服務區、南海東部公共活動中心、三山新城綜合服務核心。
主要有四大發展目標：1、打造富有魅力和特色的濱水公共空間，整體提升土地價值；2、通過精心的功能策劃，打造“區域唯一性”的高品質地區；3、探索新型城鎮化道路，提升城市發展品質；4、打造三山低碳示範新城。
片區交通規劃
值得注意的是，4月20日，佛山三龍灣南海片區建設局牽頭召開交通規劃建設媒體通氣會，會議信息量滿滿！重磅披露了片區30項在建及近期擬建項目，總投資超300億元！將直接握手廣州南站、廣鋼新城，實現道路、軌道“雙通道”無縫對接。
三龍灣南海片區作為廣佛全域同城的橋頭堡，北接廣鋼新城，南鄰南站新城，構成了廣佛交界“金三角”，整個南海片區規劃面積為30.3平方公里，轄區內規劃有7條軌道交通，包括廣州10號線、19號線、廣佛江珠城際線、佛山地鐵2號線、4號線、11號線以及南海新交通，設有21個站點，其中14個換乘點，密度堪比國際大都市，無縫對接廣佛兩地高鐵、城軌、地鐵網絡。
初步統計，按照現有軌道交通建設時序鋪排，預計2025年片區城市軌道交通7條，合計33.5公里，21個站點，其中14個換成站，密度達到0.76公里/平方公里，與深圳福田中心區相當，遠超目前香港的0.23公里/平方公里。
南海片區與廣州的交界線是14公里，目前是四條通道，三山西橋-沙尾橋、海怡大橋、廣珠西線、廣明高速，在建的是番海大橋，規劃有港口路的北延、長江路的東延，讓廣佛14公里的交界線在南海片區像系紐扣一樣一顆顆地扣上，讓259平方公里的廣佛高質量融合發展先導區真正在交通上無縫對接、融為一體。
兩大重磅靚地
接下來，三山新城還有2大重磅地塊要來！位置靚爆！
原熔斷地塊：近期掛牌
原熔斷地塊，即國際社區居住教育項目，位於崗中路東側、港口路西側、林蔭大道南側、黃猄湧以北地段，總佔地面積133760.34㎡。包含2塊居住用地和1塊中小學用地，總用地面積為200.6畝。將建設約29.8萬㎡住宅，按相關要求教育用地上配建中小學學校。
回顧2017年3月該地塊首次出讓，吸引了超過20家房企爭奪，最終由於超過保密底價，遺憾流拍，成為了佛山首例熔斷地。
2019年10月底，地塊再次出讓，競價26輪到31億元仍未達保密地價，二度不成交！地塊預計近期重新掛牌出讓，出讓要求會否有變，敬請關注。
國際社區居住教育項目規劃示意圖
軍區農場2期：擬10月推出
根據2020年南海土地推介會上介紹，三山軍區農場二期用地顯示正在完善用地手續，佔地約252畝，建面35.2萬方，擬投資28.7億，改造用地為居住用地、醫療用地及科研用地，後續將進行土地公開交易。
三山軍區農場一期即由保利於2019年8月以總價54.542億元+8000㎡租賃住房面積斬獲三山新城逾11萬㎡地塊，摺合樓面價約15966元/㎡（扣配建）。將攜手華僑城共同開發，定名為保利華僑城雲禧園，已動工。
軍區農場2期規劃示意圖
片區地價
地價方面，三山片區最高樓面價約17094元/㎡，為今年2月龍光拿下的澳門城地塊。
目前桂城板塊最高樓面價去到18795元/㎡，為在售的保利和悅濱江。
今年截止目前，南海區地價榜已被3次刷新，包括新希望裡水項目的18252元/㎡、時代水岸三期的17149元/㎡以及龍光澳門城地塊的17094元/㎡。
房價方面，目前三山新城在售/待售項目僅 3 盤，其中，在售盤僅碧桂園廣佛上城，均價約24500元/㎡；待售項目則有保利華僑城雲禧園和龍光澳門城項目、林嶽TOD項目等。
據統計，整個桂城板塊目前在售項目約 12個，洋房均價約21000-41000元/㎡。待售項目5個。
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文章來源:佛山樂居
