人生有高峰和低谷，这句话对于武汉的土拍市场同样适用。如果说2017年武汉的土拍市场被“溢价、熔断、地王”的嚣张和豪气所包围，那么2018年则是在一片“底价、流拍、延拍”的低调与谨慎之中结束。
2018年全年武汉9宗地块流拍 多宗优质地块竟“卖不出”
据新浪乐居不完全统计，2018年全年武汉土地市场通过招拍挂共出让173宗地块，其中7宗流拍，18宗地块撤牌，且有包括南湖、硚口、新洲阳逻等热门区域的地块遭遇多次撤牌、流拍的尴尬处境。
在这些流拍地块地块中洪山区南湖板块P（2018）088号地块和白沙洲的P（2018）100地块均因要求苛刻而流拍，其中P（2018）088号地块要求回购商业5400平方米，按均价14040元/平方米结算；回购住宅6048.28平方米，按均价16162元/平方米结算；回购办公用房6452.48平方米，按均价11310元/平方米结算，其中临街地面一层办公用房建筑面积不少于360平米。且回购房屋需自土地成交之日起36个月内完成交付，而该地块的楼面起拍价已达6207.35元/平；
白沙洲P（2018）100地块则是瑞鑫花园限价安置房项目。限价安置房建筑面积11.3万平方米（含配套1.8万平方米），房屋销售均价5760元/平方米，销售对象为省未成年犯管教所，琴断口监狱、汉阳监狱等项目征收户和洪山区重点工程征收户，房源监管单位为省机关事务管理局和洪山区政府相关部门，建设工期48个月，另外28.23万方的住宅，全部销售给符合购房条件的省级公务员，而地块的起拍楼面地价是4871.56元/平。
硚口P（2018）096号涉宅地块则是因为价格较高，该地块总价70亿，楼面起拍价达到14471.36元/平。
P(2018)061、P(2018)064、P(2018)077号这三宗都是因为缺乏地铁价值支撑。
而新洲阳逻板块P（2018）093号地块与其他3宗流拍地块有很明显的区别，这宗地附近有地铁、地块要求较低，可实属不幸，仍然惨遭流拍。
值得注意的是，在这些流拍地块中，南湖、白沙洲和宗关的三宗地块在12月份分别化身为173号、174号、175号地块再次挂牌，此次挂牌总价不变，但竞买保证金与之前相比都下降了不少，例如宗关总价70亿的P（2018）175号地块竞买保证金由42亿降至14亿！白沙洲P（2018）175号地块保证金由19.4亿降至11.64亿！南湖P（2018）173号地块竞买保证金由6亿降至2亿！然而即便如此，三宗地块还是难逃“一波三折”的宿命，开拍前夕遭遇撤牌。
从这些流拍、延拍地块宗数可以窥见的是，武汉土地市场整体降温局面已经形成。而在降低竞买保证金效果不佳的前提下，未来这些地块起拍价或下降，或降低竞买要求等以避免流拍的可能性。
2018年全年武汉成交168宗 全年熔断地块仅4宗
在成交地块中，底价成交成为常态。据新浪乐居不完全统计，2018年武汉土地市场成交168宗，总成交金额1234.15亿元，成交净用地面积1026.55万方，成交总建筑面积达2814.12万方，同比去年的1531亿，在成交金额上整体下滑了近20%，这是武汉5年来首次出现成交金额下降。但是即便如此，武汉全年土地出让金仍排在全国第五。
在这些成交地块中底价成交的占据90%以上，而全年出让的地块中达到熔断价的，仅有4宗，4宗地块分布于阳逻和蔡甸两个区域，均为住宅地块，且出让时间都于上半年。下半年武汉土拍市场基本没有熔断地块出现。
这一迹象一方面和武汉楼市全面降温有关，另外一方面也和出让的地块竞买要求越来越精细化、高标化息息相关。
远城区成供地主力 中建三局、万科收获颇丰
从成交地块的区域来看，远城区依然延续了2017年的“传统”是供应助力，东西湖区、东湖高新区、洪山区、黄陂区位列成交前三位。其中东西湖区整体出让22宗地块，成为武汉2018年土地供应NO.1，东湖高新区成交地块20宗，位列第二位，洪山和黄陂区各出让18宗地块，紧随其后。
而在拿地房企来看，包括万科、华发、保利、恒大、中建三局、金融街控股、奥山、龙湖、金茂、武汉地产等房企均有收获，除此之外，河南正商、深圳力高、中粮地产等房企在2018年通过武汉公开市场拿地首次进驻武汉。
可以看到的是，2018年在汉拿地的买主中，大品牌开发商占据大壁江山，其中排在第一的是中建三局和万科都拿下7宗地块，恒大地产则连夺汉南6宗地，武汉地产在武汉招拍挂市场上就拿下4宗地块，中粮地产拿下3宗。
在房企融资渠道保持收紧的背景下，不少小型企业在地块“高要求”的威吓之下渐渐沉没，而品牌则凭借自身优势通过拿地加速市场布局扩张，在这场拿地较量中央企和国企实力更加突出。后续市场上或许将出现的两种格局一是央企或国企将占市场大头，二是企业之间合作开发，以实现互利共赢。
实际上第二种格局也正在成为武汉土地市场上一种新趋势，据不完全统计，2018年在武汉联合拿地的房企有：万科、保利联合斩获洪山南湖P（2018）026号、027号住宅地块；龙湖、尚龙联合斩获光谷新中心P（2018）034号综合地块；北辰、孔雀城联合斩获新洲汪集P（2018）045号住宅地块；当代、华侨城联合斩获吴家山P（2018）111号综合地块；金辉、华翔等联合拿下吴家山P（2018）119号住宅地块；华讯、方舟联合竞得汉口滨江P（2018）099号综合地块。
纵观整个2018年，武汉地价无疑处于低谷期，这也正是房企低价拿地的好机会，也因此有大批的房企逐渐回归武汉，从下半场土拍来看，除了中海、金地、华发等知名房企加码之外，就连阳光100等已多年未在江城拿地的房企又再次杀回武汉。
总而言之，2018年出让的这些地块，除了在量上能够有效改善未来供需关系，低楼面地价更能在房价的稳定上形成立竿见影的效果。
