人生有高峰和低谷，這句話對於武漢的土拍市場同樣適用。如果說2017年武漢的土拍市場被“溢價、熔斷、地王”的囂張和豪氣所包圍，那麼2018年則是在一片“底價、流拍、延拍”的低調與謹慎之中結束。
2018年全年武漢9宗地塊流拍 多宗優質地塊竟“賣不出”
據新浪樂居不完全統計，2018年全年武漢土地市場通過招拍掛共出讓173宗地塊，其中7宗流拍，18宗地塊撤牌，且有包括南湖、礄口、新洲陽邏等熱門區域的地塊遭遇多次撤牌、流拍的尷尬處境。
在這些流拍地塊地塊中洪山區南湖板塊P（2018）088號地塊和白沙洲的P（2018）100地塊均因要求苛刻而流拍，其中P（2018）088號地塊要求回購商業5400平方米，按均價14040元/平方米結算；回購住宅6048.28平方米，按均價16162元/平方米結算；回購辦公用房6452.48平方米，按均價11310元/平方米結算，其中臨街地面一層辦公用房建築面積不少於360平米。且回購房屋需自土地成交之日起36個月內完成交付，而該地塊的樓面起拍價已達6207.35元/平；
白沙洲P（2018）100地塊則是瑞鑫花園限價安置房項目。限價安置房建築面積11.3萬平方米（含配套1.8萬平方米），房屋銷售均價5760元/平方米，銷售對象為省未成年犯管教所，琴斷口監獄、漢陽監獄等項目徵收戶和洪山區重點工程徵收戶，房源監管單位為省機關事務管理局和洪山區政府相關部門，建設工期48個月，另外28.23萬方的住宅，全部銷售給符合購房條件的省級公務員，而地塊的起拍樓面地價是4871.56元/平。
礄口P（2018）096號涉宅地塊則是因為價格較高，該地塊總價70億，樓面起拍價達到14471.36元/平。
P(2018)061、P(2018)064、P(2018)077號這三宗都是因為缺乏地鐵價值支撐。
而新洲陽邏板塊P（2018）093號地塊與其他3宗流拍地塊有很明顯的區別，這宗地附近有地鐵、地塊要求較低，可實屬不幸，仍然慘遭流拍。
值得注意的是，在這些流拍地塊中，南湖、白沙洲和宗關的三宗地塊在12月份分別化身為173號、174號、175號地塊再次掛牌，此次掛牌總價不變，但競買保證金與之前相比都下降了不少，例如宗關總價70億的P（2018）175號地塊競買保證金由42億降至14億！白沙洲P（2018）175號地塊保證金由19.4億降至11.64億！南湖P（2018）173號地塊競買保證金由6億降至2億！然而即便如此，三宗地塊還是難逃“一波三折”的宿命，開拍前夕遭遇撤牌。
從這些流拍、延拍地塊宗數可以窺見的是，武漢土地市場整體降溫局面已經形成。而在降低競買保證金效果不佳的前提下，未來這些地塊起拍價或下降，或降低競買要求等以避免流拍的可能性。
2018年全年武漢成交168宗 全年熔斷地塊僅4宗
在成交地塊中，底價成交成為常態。據新浪樂居不完全統計，2018年武漢土地市場成交168宗，總成交金額1234.15億元，成交淨用地面積1026.55萬方，成交總建築面積達2814.12萬方，同比去年的1531億，在成交金額上整體下滑了近20%，這是武漢5年來首次出現成交金額下降。但是即便如此，武漢全年土地出讓金仍排在全國第五。
在這些成交地塊中底價成交的佔據90%以上，而全年出讓的地塊中達到熔斷價的，僅有4宗，4宗地塊分佈於陽邏和蔡甸兩個區域，均為住宅地塊，且出讓時間都於上半年。下半年武漢土拍市場基本沒有熔斷地塊出現。
這一跡象一方面和武漢樓市全面降溫有關，另外一方面也和出讓的地塊競買要求越來越精細化、高標化息息相關。
遠城區成供地主力 中建三局、萬科收穫頗豐
從成交地塊的區域來看，遠城區依然延續了2017年的“傳統”是供應助力，東西湖區、東湖高新區、洪山區、黃陂區位列成交前三位。其中東西湖區整體出讓22宗地塊，成為武漢2018年土地供應NO.1，東湖高新區成交地塊20宗，位列第二位，洪山和黃陂區各出讓18宗地塊，緊隨其後。
而在拿地房企來看，包括萬科、華髮、保利、恆大、中建三局、金融街控股、奧山、龍湖、金茂、武漢地產等房企均有收穫，除此之外，河南正商、深圳力高、中糧地產等房企在2018年通過武漢公開市場拿地首次進駐武漢。
可以看到的是，2018年在漢拿地的買主中，大品牌開發商佔據大壁江山，其中排在第一的是中建三局和萬科都拿下7宗地塊，恆大地產則連奪漢南6宗地，武漢地產在武漢招拍掛市場上就拿下4宗地塊，中糧地產拿下3宗。
在房企融資渠道保持收緊的背景下，不少小型企業在地塊“高要求”的威嚇之下漸漸沉沒，而品牌則憑藉自身優勢通過拿地加速市場佈局擴張，在這場拿地較量中央企和國企實力更加突出。後續市場上或許將出現的兩種格局一是央企或國企將佔市場大頭，二是企業之間合作開發，以實現互利共贏。
實際上第二種格局也正在成為武漢土地市場上一種新趨勢，據不完全統計，2018年在武漢聯合拿地的房企有：萬科、保利聯合斬獲洪山南湖P（2018）026號、027號住宅地塊；龍湖、尚龍聯合斬獲光谷新中心P（2018）034號綜合地塊；北辰、孔雀城聯合斬獲新洲汪集P（2018）045號住宅地塊；當代、華僑城聯合斬獲吳家山P（2018）111號綜合地塊；金輝、華翔等聯合拿下吳家山P（2018）119號住宅地塊；華訊、方舟聯合競得漢口濱江P（2018）099號綜合地塊。
縱觀整個2018年，武漢地價無疑處於低谷期，這也正是房企低價拿地的好機會，也因此有大批的房企逐漸迴歸武漢，從下半場土拍來看，除了中海、金地、華髮等知名房企加碼之外，就連陽光100等已多年未在江城拿地的房企又再次殺回武漢。
總而言之，2018年出讓的這些地塊，除了在量上能夠有效改善未來供需關係，低樓面地價更能在房價的穩定上形成立竿見影的效果。
