4月5日上午9點，招商蛇口太子灣“灣璽”再度開盤，單套總價2900萬起，共計54套。開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。
這一房地產新“壕”的消息吸睛無數，繼此前不久的蘇州三樓盤“日光”之後，成了“後疫情時代”房市新傳奇。
這邊是壕盤日光的如火如荼，那邊卻是3月份北上廣深二手房房價下跌的雨雪交加。其中上海的跌幅最大，環比下跌了5.85%，位居全國首位，跌出了血花四濺。
樓市的冰火兩重，讓人有些看不懂。房價到底是冷是熱，成了“羅生門”——看跌的底氣十足，看漲的也有憑有據。
這到底是怎麼回事？
【1、二手房跌了？】
上海房價一向比深圳要穩，過去的經驗是上一個臺階後橫盤數年，甚至微跌，而後再上一個臺階。動態非常有規律。
數據來源：搜狐焦點
主要原因是上海市政府的土地財政依賴度較低，多年來平穩地保持在20%左右。而且上海土地資源較為稀缺，“不差錢”加“不愁賣”，上海市政府牢牢掌握了土地供給的主動權。
從財政結構看，上海的土地出讓金收益和政府財政赤字直接掛鉤，反正財政有坑了，就拿地出來填。加之上海的基建飽和度比較高，增量可控，也無需透支土地財政。所以，魔都的房價比較穩。3月份，上海出現這樣大幅下降，確實比較罕見。
有人評論說是“假摔”，那是想多了。這次短期急跌當然不假，由幾方面因素造成的。
“01、成交量大幅下降”
疫情影響後的成交量，同比下降達到了四成。交易量大跌會放大其他降價因素的最終體現。但是，疫情期間看房不便，交易量仍然達到了1.5萬套，是2月份2.3倍，並不冷清。
“02、3月不是傳統的房產旺季”
而且目前還處於疫情階段後半場的曖昧形勢下。選擇此時賣房的出售方有不少是急需用錢的，急售當然要降價了。因此，200平米以上的二手房降價幅度最大。
“03、購房消費降級”
3月份上海二手房中“老破小”的成交比例大幅增加，50平米以下的創2019年來新高。從2016年開始，上海的落戶政策收緊、加強拆違等一系列政策，導致“老破小”在二手房市場交易中的比例明顯上升。
2017年，上海二手房市場“新上海人”超過本地戶籍者，佔購房者比例的52.7%。因為擔心落戶政策再收緊，很多“新上海人”在資金不充裕的情況下選擇了“老破小”作為在滬置業的起點。
2018年二手房交易中面積70平米以下的房子佔了50%以上，去年至今年年初這一比例還在上升。
同時，“老破小”也呈分化趨勢。地段好、配套全的價格平穩，學區房更是有明顯漲幅，而郊區缺配套價格下降明顯，這是市場競爭的結果。
這樣兩三年盤整下來，優質房源的消耗更快。3月份內環線內的成交佔比創六個月新低，整體成交價格下滑是順理成章的。
由此可見，上海二手房市場的價格下降，是住房消費降級為主的結構性因素所致，再加上疫情特殊條件的放大。但是，新房交易卻是另一副光景。
【2、新房穩了】
限價政策導致新房價格只是名義價格，不能反映市場供需關係。所以，看價格不如看場面。
深圳、蘇州的豪宅熱銷，上海的情況其實也差不多。成交量top10的樓盤中，四成是豪宅，套均總價1570萬的瑞虹八期連續兩個月霸榜。
地段分佈上看，每平米價格破十萬“宇宙中心”的黃埔、老靜安、長寧、老盧灣、虹口照樣堅挺。黃浦在三月最後一週成交了1萬平米，均價每平140000元，也算多年未見的——主要是黃浦的新盤供應稀缺。
緊隨“宇宙中心”之後的楊浦、新閘北、普陀、徐匯“四大金剛”，還是超過每平9萬的均價。結論是，“壕圈”購房熱情並沒有被疫情澆滅，而且還有點“報復性買房”的架勢。
郊區的情況也沒有呈現出結構性的改變，嘉定、青浦、原南匯成交量分列一、二、三位。成交量都在4萬平米到5萬平米之間，價格波動也不明顯。
郊區購房的主要是居住改善和“新上海人”的中產階層，價格區間在每平米3.5萬元到5萬元之間，較能反映普通需求。
整體上看，上海新房市場的整體變化不大，無論是價格還是各區的版圖都是如此。
值得一提的是，限價之下的價格小幅變化對普通購房者意義不大，開發商為了增加利潤，是有很多規避手段的。
比如過去送車位的，現在改成購買總價四百萬的房子再買個二十萬的車位，就相當於5%的房價了，名義價格每平米跌個一兩千元又有什麼意義呢？
如果是郊區複式、合院、聯排之類的產品，還有跳空、地下室等的面積調整空間，二三十萬很容易就做出來了。
總體而言，上海的房價有自身的特點。僅僅一個月的二手房均價下跌不足以說明房價整體在下滑，新房市場基本穩定，更能反映這座城市房地產市場的基本面貌。
【3、好時代一去不復返了】
2、3月份的中國樓市出現了很多戲劇性的場面，豪宅熱銷和二手房跌價都有各自的邏輯。
中國房市從一哄而上的“大躍進狀態”進入了市場細分的精準時代。所謂的“羅生門”其實很好理解，因為本來就是不同的劇本、不同的舞臺，講不同的故事。
對購房者而言是種考驗。買還是不買的糾結，會持續很長一段時間，正確的決策沒有統一的答案，但是有共同的起點——那就是邏輯。
中國房地產發展至今，有很多情緒化的表達。“房價腰斬黨”、“剛需一族”的受傷感是主流。處境可以理解，心情也該體諒，但是經濟運行的邏輯不會受情緒影響。房產調控政策收緊曾經被“受傷人群”寄予厚望，現在可以覆盤一下。
全面限購、限貸、限價之後，雖然沒有實現“房價腰斬”，名義價格上漲是被控制了。但是，又有多少“剛需一族”因此受益了呢？買不起的還是買不起，有的甚至變成了“買不了”。整體經濟運行也沒有因此受益，不投樓市不等於必須去投養豬吧。
房企轉型、跨界是輸多勝少，購房需求被抑制的人群，也不會把錢投向其他領域。經濟有經濟運行的邏輯，房地產有房地產的邏輯，不以人的情緒為轉移。
和所有市場活動一樣，房地產市場的邏輯無非也是供需關係。特殊之處在於土地供給是政府壟斷的，直接通著政府財政——而且是通著地方和中央兩級財政，因為土地出讓金是要分成的。加上相關稅收分成，中央的分成比例也要近半。
從歷史數據來看，全國僅2011年和2012年房價的增速高於地價增速，其餘時段地價的增幅均大於同時期房價的漲幅。（來源：中國產業信息網）
因此，政府調控房價的政策和財政狀況直接相關，財政餘裕大一點，控制力度就強一點。財政吃緊了，土地的水龍頭就要鬆一鬆。這就是政策的邏輯，本質上是政府作為土地資產保有者的角色，和社會管理者的角色之間的平衡。
貨幣政策也好，財政政策也罷，最終都要回到解決政府財政問題的原點。從資產角度講，國有土地是最大宗的國有資產。即便是上海這樣財政結構較為合理、土地依賴不嚴重的城市，也不會聽任手上的土地資產貶值。
在政府財政結構發生重大變化之前，這一邏輯是不會變的。因此，房價調控政策的邏輯是不會變的，“穩房價”而不是“跌房價”。
比起供給端的萬年不變，需求端的變化比較大，有明顯的細分趨勢。全國範圍內，三四線和一二線顯著分化，一二線又根據各自的地域屬性分化。
產品層次上，豪宅、改善型、進城起步的“老破小”分道揚鑣。甚至“老破小”這種底層資產都在根據學區條件、區位明顯細分。
今天講“中國房地產”已經太過空泛了，沒有實際意義。中國巨大的地區差異、財富差距，正在房市上充分體現出來。上海房價的漲跌和鄭州的房價漲跌會分離，上海的豪宅和老破小之間的漲跌也不會緊密掛鉤。不同的人群在房市上分流、各取所需，將是未來的趨勢。
但是，分流不等於分離，市場是有多米諾骨牌效應的，不同層次的需求之間存在微妙的互動。比如上海房市，“新上海人”的購房降級讓“老破小”熱銷，而出售了市中心“老破小”的老人走向了郊區的新天地。
這種微妙的聯繫最後會反映到市場信息中，即便限價之下的價格信息失靈，還是會有微妙的市場表達。購房者要善於讀懂市場信息，從中發掘市場的邏輯。
最重要的一點是，03年SARS、08年全球金融危機都阻止不了房價上揚的強勢已經不復存在。
今天中國的經濟形勢和新冠疫情造成的後果，都和當年大不相同。如果新冠疫情對全球經濟、中國經濟造成重創，那麼房價一定會出現波動。
不要指望任何政策救市，包括經濟刺激的貨幣放水。但是，“房價腰斬黨”也不要指望經濟下行中“撿漏”——真出現“房價腰斬”的話，說明經濟運行已經出現大問題了，恐怕絕大多數人都不會有買房的心情和能力了。
日本所謂“房地產泡沫破裂”後，又有多少人、哪些人買房了呢？買不起的更買不起，受益的只會是少數的幸運兒。
如果說過去購房置業考驗的是資金能力，那麼現在還要附加一定的智力和知識門檻。“隨便買買也會漲起來”的“好時代”已經一去不復返了。
【4、給點小建議】
上海的房市分化趨勢會比較明顯，除了宏觀經濟的大背景外，影響比較明顯的是落戶政策尺度、老舊小區棚改力度。落戶尺度放寬、棚改提速都會推動房市，但不會出現短期之內的房價暴漲。政策實施比政策宣示更為重要，務必多多留意。
兩千萬以上的豪宅市場已經從大眾房市中游離出去了，普通購房者不必對其小幅漲跌過於留意，沒有多大參考價值。相比之下，二手房市場的交易結構更為重要，而且比均價指標更為重要。要從市場細分的角度去解讀均價指標，而不是簡單的看漲看跌。
個人買房注意當下宏觀經濟形勢的特殊性，務必量力而行，重在長遠。不是“壕”，就不要有投機獲利的想法，經濟形勢變數太大。
杜絕衝動，每一個納入選擇範圍的樓盤都要認真仔細地分析。相對而言，地鐵沿線的遠郊中高端房源最值得關注（大片拆遷安置房請謹慎），居住價值和投資價值都比較高。而且價格相對較低，長遠的抗跌能力較強。市中心已經有住房者可以作為第二居所的選擇，同時實現資產配置優化。
最後再強調一下量力而行，特別是準確評估自己的收入穩定度，目前可不是透支財力的好時機。
