文/剑平、初晓
我们中国人很怕提一个词——人均。
因为人口基数太大，感觉不管是什么，只要一均，就没剩多少了。
而事实也大多如此，尴尬得很。
不过，凡事总有例外。
4月24日，21世纪经济报道发布了名为2019年城市人均GDP排名的统计，数据显示，全国有14个城市，人均GDP超过了2万美元。
数据来源：21世纪经济
2万美元说明了啥？按照国际标准来看，超过2万就算是进入了初等发达国家的水平。
也就是说，这14个城市，领先于全国几百个城市，率先进入了“发达”行列，是名副其实的尖子生。
不容易！鼓掌！
而在这波尖子生中，排第二的面孔让人惊讶。
额……无锡居然这么强？！
怎么偏偏是无锡？
我们之前就写过，虽然存在感貌似不太高，但无锡的经济实力比你认知中的要好得多。
2019年，无锡GDP总量上万亿，名列全国第14位，且是除了苏州外，地级市中最强的一个。
地级市中的“万年老二”就是它了。
什么？没人知道？
那是自然，珠穆朗玛峰是第一高峰，第二高峰是什么，大部分人肯定也不知道。
老二的命运就是这么惨，何况地级市这个牌面也不够大，这也就造成了无锡长期被忽视的局面。
而造成这个局面的因素之一，就是它的行政级别。
论同级别，它比不过苏州，和差不多经济总量的比，它的行政级别又比不过宁波。
对外省知名度不高，吸引力差，对同省，也比不过南京和苏州。有认识的徐州哥们对无锡嗤之以鼻，“我大徐州也不差！”
就是如此尴尬。
我们之前提到过，江苏的人口流入一直不高，无锡也是一样。
截止到2019年末，无锡常住人口为659.15万人，比上年增长了0.26%。
少得可怜，而且常年如此。
有人可能会说，人不多不正就是无锡人均GDP高的原因吗？
还真不是，你想想，只有全国每个人的单位GDP都差不多，才会出现各个城市因人口规模大小产生GDP规模的变化。
然而事实是，各地大不相同，而无锡就以这么个小体量人口获得了巨大的GDP总量，这只能说人均产能惊人呀。
而且人均GDP所代表的，其实是一个地区的金融程度和经济开放程度。
无锡是一个传统工业城市，高新技术发达，其中，物联网是无锡的一大品牌。
咱们来看下人均GDP前三的城市，深圳、无锡、苏州。
这仨城市都有一个共同的特点——民营经济非常发达。
2019年，无锡的民营经济占整体的65.9%，其中的民营工业实现产值10391.89亿元，比上年增长10.2%。
民营经济占了无锡的大半江山。
在对外开放程度上，无锡很出色。
光说数据，可能有人不明白，我们来用和无锡同级别的佛山比较一下。
无锡和佛山两个地级市，都是万亿俱乐部成员，分别为11852亿和10751亿，无锡略高。
还有资金总量、地方财政收入、人均可支配等，两个地方相差都不大。
但是在常住人口上，无锡比佛山少了一百多万人。
在进出口额上，无锡比佛山高出了不少。
2019年，佛山已经是珠三角九市进出口增速第一的城市了，并且在进出口上又创了历史新高，达到了4827.6亿元。
而无锡则是6366.63亿元，虽然增速没有前两年高了，但是总量大呀，发展到一定规模后增速减缓是正常现象。
虽然同样是作为制造业大市，2019年，无锡三次产业比例为1.0：47.5：51.5，第二产业占比很高。
这是导致进出口增加的直接原因，制造业，是根本。
没办法，有本事整成香港和新加坡那种金融服务类产品出口的模式，当年四小龙就这么起来的，没本事，那就老老实实制造业。
在对外开放程度上，除了进出口，使用外资也是很重要的一环。
虽然说实际使用外资都下降了，不过2019年全年，无锡完成协议注册外资超3000万美元的重大外资项目有50个。并且世界500强企业中有103家在无锡投资兴办了201家外资企业。
划重点：外资看好！
即使是第一季度，还是有不少外资对无锡进行投资。
无锡这人均GDP高到全国第二，不是没有理由的。
经济不错，人均GDP高，这地儿发达已经没跑了。
那房价呢？
目前无锡的中心区域房价3万多，均价1万8左右。
1万8是什么概念？
和环京的廊坊等城市差不多，在本省中不算是房价高的地方。
你看苏州，房价均价3W多，这俩城市房价相差悬殊。
当然，这和它们的地理位置有关，苏州是上海的后花园，再加上经济发达，房价一直都不低。
而无锡则要低调的多，不过就连扬州都有1W5的均价，无锡的房价还真不能说高。
有一个数据很有意思，城市房价收入比。
这指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。
按照国际上的标准，房价收入比在3-6之间是比较合理的范围。但是吧，中国楼市有点与众不同，不能拿来一起比较。
我们先来看看50个大中型城市房价收入比情况。
数据来源：易居研究院
按照收入比来看，无锡在大中型城市中，排名相对靠后。
这说明了无锡的房价相对来说，是比较合理的。
再多说一句，我们的读者总有很多会问当地房价情况，为什么房价和经济程度不相匹配。
答案我在留言中说过——最大的问题就是土地财政收入。
土地财政收入占了地方上财政收入的很大的比例。那么，土地价格高了，房价势必就会高！
房地产，可不是什么慈善事业啊。
我们来看下大中型城市的土地财政收入依存度。
数据来源：丁祖昱评楼市
可以看到，像杭州这种房价一个劲上蹿的，对土地财政收入的依存度的确是高，这还能用2019年杭州全国第一的2836.6亿土地出让金（涨幅也很惊人，13.42%）作为佐证。
那对比一下，无锡就完全不一样了。
倒数第4，属于低土地财政依赖城市，这就让它的房价比起同级别的城市来说，要舒服的多。
虽然最近无锡房价抬头势头很猛，诸葛找房数据显示半年来二手房涨了5000块的样子，但是这主要是跟疫情的刺激有关。
总的来说，无锡的发展是不需要担心的，万亿的盘子，而且加上江苏整体异常强力的水平（目前全省人均GDP已经快1.8万美元了，全国省份之最），未来这个全国前列的“智慧城市”必将越来越好。
不过，房价不高这点，望保持啊，虽然是有股子价值洼地的气质，但依旧望保持啊，这在未来房地产不再是经济发展主要刺激手段时，绝对是个特大利好。
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那至于如何挖掘未来房地产的价值洼地？
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