一直有朋友讓我寫點關於最近土拍的事情，但說實話很難寫。
作為市場土地唯一的供應商，裡面有些什麼故事，咱也不敢問，咱也不敢說。說得好，可能被那啥；說不好，隔靴搔癢毫無意義。
但是，換個角度我們聊聊咱們貴陽人的房價耐受度如何？不是有人又在叫囂，貴陽即將迎來新一輪猛漲麼？所以，聊聊房價耐受度，很重要。
這篇文章中，我們先確定兩個定義：房價耐受度、貴陽中產
房價耐受度，又是我發明的一個新詞兒。我發現我不是一個寫作者，而是一個發明家。經常就發明一些新鮮詞彙。
房價耐受度：指的是某個城市中，城市居民對於當地普通住宅商品房價格的忍耐程度。
任大師說過：對於中國房價，短期看金融、中期看土地、長期看人口。
對此，我深以為然。不過我想長期看的人口，應該不只是看人口數量，也要看人口質量。比如同樣是人，鳥叔月入2500，人家深圳的華為員工月入25000，一個打鳥叔十個都不帶喘氣的。落實到買房，人家可以買千萬豪宅，鳥叔就只能蝸居經濟適用房，唉，人和人之間的差別太大了。
所以說，對於一個城市的房價，城市人口（關鍵是購房主力人群）的收入水平很重要，這直接決定了房價的均值、中位數和上限水準。收入高，土豪多房價就高得上去；收入低，房價再高賣不出去有個蛋用。
好了，我們還是回過頭來看貴陽的房價耐受度吧。首先應該看的就是貴陽人的收入水平如何？也就是說我認為的貴陽中產應該如何定義？
根據2018年貴陽市國民經濟和社會發展統計公報，貴陽市城鎮常住居民人均可支配收入35115元，比上年增長9.1%。對這個數字，其實我覺得參考性並不大。因為這是攤薄到每一個城鎮常住居民頭上的收入，實際上有多少是主力購房人群呢？可能只佔到很小的一部分，用來評估房價偏差太大。
那我們應該用什麼數據來做參考呢？我思來想去、翻來覆去、輾轉反側了好久，終於找到一個相對比較靠譜的數據來作為我們的收入參考數據。
在崗職工年平均工資
在崗職工，是指在本單位工作且與本單位簽訂勞動合同，並由單位支付各項工資和社會保險、住房公積金的人員以及上述人員中由於學習、病傷產假等原因暫未工作，仍由單位支付工資的人員。
平均工資 ，指單位就業人員在一定時期內平均每人所得的貨幣工資額。它表明一定時期職工工資收入的高低程度，是反映就業人員工資水平的主要指標。計算公式為：
為什麼用這個數據相對靠譜呢？原因如下：
1、作為貴陽這種經濟模式比較單純的城市（除了北上廣深等幾個超級城市外，國內大多數城市雖然規模不同，但其實模式差異並不大），大部門買房人的收入主要還是依靠工資居多；
2、簽訂勞動合同，並有單位支付各種保險、公積金的單位，就已經是比較靠譜的單位啦。特別是公積金，對於買房的重要性不用我說了吧。
3、從描述來看，其實在崗職工就可以理解成為我們平時說的“正規工作”，對貴陽這個商業一般的城市，大多數人還是老老實實找個“正規工作”上班的多，他們也是購房的主力軍團。
所以，使用在崗職工年平均工資，可以相對有效的評估貴陽主力買房人群的真實收入水平，從而推理出貴陽的房價耐受度如何。
貴陽的在崗職工年平均工資是多少呢？沒有找到2018年的，只是在國家統計局網站上找到了2017年貴陽在崗職工年平均工資，考慮到工資增長如龜速，這個數據和2018年相差也不大。
貴陽市在崗職工年平均工資=73939元
看見沒有，年入73939元、月入6162元，就是大部分貴陽買房人的工資水平（實際上東扣西扣，拿到手比這個要少）。這也就是“貴陽中產收入”的水平，嚴格來說應該調換成中產家庭，也就是兩個人的收入加在一起才是“貴陽中產家庭收入”的水平，約為15萬元/年。
▲全國主要城市在崗職工年平均工資，可以看出北上、長三角、珠三角確實比中西部高不少。
這個數據是國家統計局的一個主要統計數據，我們有理由相信採信度還是很高的。所以我們後面的計算，就以這個數據作為主要依據來測算。
一般來說，考慮買房會是在即將結婚或者是結婚以後，也就是兩口子的家庭收入。OK，我們就以家庭來作為基準來設計貴陽家庭購房模型：
前提一：家庭收入由夫妻二人收入共同構成，也就是單人收入X2=147878元；
前提二：響應六個荷包號召，首付由兩個家族承擔大部分；
前提三：家庭年齡在30~40歲之間為主，按揭貸款多佔點國家便宜，統統按貸款30年測算。
前提四：首付按3成，月收入的30%用於還貸，其餘用於生活開支及應急資金。
在這四個前提下，我們設計出來的模型如下
從以上模型我們可以看出：
第一、紅色單元格範圍是屬於低階房價耐受度人群，總價基本控制在115萬以內。月供不高於4500，這種家庭的月收入大概在一萬元左右。應該是事業剛起步不久的年輕人為主，年齡約莫在25~30歲之間；
第二、黃色單元格範圍屬於中階房價耐受人群，買房總價約為130~190萬之間，月供在4700~6900之間，家庭月收入在15000~20000之間，家庭年收入的均值在15萬到20萬左右。
第三、綠色單元格範圍屬於高階房價耐受人群，買房總價約為200~250萬之間，月供在7500~9000之間，家庭月收入在22000~30000之間，家庭年收入的均值在25萬到30萬左右。
對比以上的貴陽市在崗職工年平均工資，貴陽購房的主力群體其實還是集中在低階房價耐受度與中介房價耐受度這兩個區間。高價房價耐受人群，說實話在貴陽屬於少數，多數集中在金融、電力、信息技術等高收入行業。
▲貴陽市在崗職工年平均工資分行業統計表
以上面的房價耐受度模型，我們再來反推房價呢？以下是2018年貴陽成交面積最集中的戶型面積段
80~140平米（兩房、三房、四房）之間的面積段，是成交量最大的面積段，我們取箇中值120㎡（比較標準的三房）來進行測算。巴啦啦小魔仙，全身變：
可推導出貴陽市房價耐受均值≈11458元/平米
也就是說，按照目前貴陽在崗職工年平均工資收入來說，買房的主力群體能承受30年月供且能過上相對正常生活的情況下，平均房價的上限基本上就是11458元/平米左右（說實話，對貴陽來說已經很高）。
問題一：貴陽現在已經有一萬七八甚至兩萬多的項目，比你鳥人你說的價格高多了。
回答：市場出現某些高房價項目很正常，但這些項目並不是為買房的主力群體準備的，而是為房價高耐受度群體準備的（他們有這個需求，市場就有這個供應）。比如貴陽市現在賣兩萬多的項目，那是為一般老百姓準備的麼？用這種項目去套整個市場的房價，不是蠢就是壞。
而且房價也要分區域來看，比如觀山湖與老城區，作為核心區域房價比耐受均值搞個一兩千很正常。但有些發展相對滯後的區域，啥啥都還停留在規劃上，產業、城建、環境、配套、服務都不咋地，憑什麼賣這個價格呢？
問題二：有些地方收入和貴陽差不多，為什麼房價比貴陽高這麼多？
回答：房價由多種因素影響，但是最終還是要落實到供需關係來。有一些城市房價出奇的高，比如三亞這種城市。其實從三亞市民的收入來看，肯定是支撐不了三亞的房價的。但是，三亞市全國人民的三亞啊，擁有最稀缺海灘資源的三亞，購房主力絕不是三亞本地居民，而是全國各地的土豪。他們的購買力有多強？相信不用我多說。
還有，超過城市居民房價耐受度過多的高房價正常嗎？我個人認為這不正常，這是一種涸澤而漁的方式。
從上面的貴陽市住戶負債率來看，從2016年到2018年已經飛速的增長到將近90%。這意味著什麼？意味著很多人都背上了不輕鬆的房貸，更間接影響了其他的生活消費。
11458說實話只是計算的一個理論值，但生活中永遠充滿太多不可計算的東西
寫在後面的話：
1、其實我很不喜歡講房價這個東西，不管是講漲還是講跌，都得挨噴。但研究房地產房價就是必須要說的東西，逃不掉的。只是看你用什麼維度去評估房價，推導房價。正所謂我不入地獄，誰入地獄，貧僧法號夢……
2、我不喜歡空口白牙的通過一些莫名其妙的信號，就明裡暗裡的鼓吹房價。對市場來說，供需關於任然是考慮的第一要素。供方有義務保證價格不劇烈波動，需方有權力選擇高中低檔的各種商品。大眾對房價耐受度才是應該考慮的重點，而不是某些炒作題材。
3、我對近期內貴陽房價的態度不會改變，也就是繼續橫盤。待到山花爛漫、金桂飄香時（比如八九月份），可能隨著一二線城市的回暖，貴陽市場才會真正的開始回暖（不過中間仍充滿了不確定性）。
4、剛需的朋友，早點上車永遠是你正確的選擇；改善的朋友多看看區域和項目，多考慮一下自己生活的痛點才是王道；投資的朋友，我想對你們說的一些話，等我再醞釀醞釀吧，哈哈哈。
聲明：本文所採用信息和數據均來自政府相關部門，以及可信任媒體等公開渠道，但無法確保其完整性和準確性。本文所形成的分析、或觀點均由[候鳥房評]後臺及其相關專家編寫，僅供交流探討之用。未經本頭條號平臺組織正式許可與授權，任何個人或組織只可通過授權轉發，不得以任何手段或形式竊取發佈。本頭條號刊載信息內容或觀點表達，並不構成對房地產投資、買賣的諮詢建議。任何人因使用本頭條號所涉及信息、觀點而導致直接或間接的投資或買賣損失，責任自負，本頭條號所有權人不承擔任何責任。本文如有侵權或涉及版權疑問，請後臺留言，我們會盡快處理，感謝！
