这几年，柬埔寨像一个突然冒出来的神奇存在，不断出现在普罗大众视野中，魔幻又神秘，张家老三去了一夜暴富，李家老四去了家破人亡，一句广告来说就是：柬埔寨，啥都有！限于尺度和网站规则，捡点能说的侃侃。
首先，让大家有个基本概念。柬埔寨是东盟10国之一，位置大家自己地图上看，被泰国和越南以嬲的态势裹挟，国家面积18.1万平方公里，和中国的湖北省、广东省面积最接近，地理环境不错，在被国人广泛关注前，更确切的说2016年前，它还是联合国认定的全球最不发达国家之一，全国70%多都是农业人口，首都金边人口约300万，面积375平方公里，从大小上看，等同于上海闵行区，接近北京海淀区，市容市貌完败国内4线城市，即便在东盟10国中都属于开发程度最低的那一档，一个字，大写的穷。
又穷又贵是柬埔寨的一大特征，一点不矛盾。正因为穷，没什么像样的产业，几乎所有东西都需要进口，很多商品价格远高于国内一线城市，超市里你会发现吃穿用都比国内贵，贫富分化十分严重，而且，但凡是中国人多的地方，物价都高的惊人，比如西港，比如金边的钻石岛。不过，本地人的消费还是很低的，一般也不会在超市里购物，路边摊+菜市场支撑着当地人真实的基本生活。
比较有特点的是，美元是这个国家的主要流通货币，是的，直接使用美元。其他东南国家很多也可以自由兑换美元，但不是真正意义上的直接流通，而柬埔寨，商场超市路边小摊，任何地方，用美元结算毫无违和感，某次在柬埔寨一个偏远农村的路边修车摊修车，我们担心美元对方不能找开，结果一点问题没有，确实吃惊。按照柬埔寨公布的数据显示，柬埔寨银行储蓄中，美元占90%，而本国货币只占10%，在整个亚洲都比较少见。由于美元太过硬通，柬埔寨政府5月最新公布新政要限制5美元以下小额美元的流通并开始银行回收，今后5美元以下找零将都会使用当地货币。
柬埔寨也是有本国货币的，瑞尔，可以正常流通，在超市餐馆等很多地方都有美元和瑞尔两种标价，遇到结算和找钱时常有两种货币混合给你的情况，很多初到柬埔寨的朋友都感觉脑子不够用、汇率根本算不过来，也让一些不法奸商钻了空子。补充说一句，柬埔寨货币瑞尔在国内几乎无法在银行兑换（中国只有极个别银行可换），所以，如果你从柬埔寨回国，建议在当地把手上的钱全部换成美元，瑞尔带回来只能当纪念品摆着。
原本靠农产品出口和简单来料加工轻工业支撑的柬埔寨，在过去十多年里突然经历了强劲的经济成长，特别是自2014年开始，好像一下磕了猛药，快速勃起，从默默无闻到风生水起似乎就在一夜之间。在投机者和冒险者眼中，这里无拘无束、无法无天，因为法律制度不健全，资本极度自由，很多国内禁止的营生在这里并没有被限制，加上腐败横行，柬埔寨迅速成为各种黑色黄色灰色产业赚快钱的天堂，一时间各色人等竞相涌入，大量资本和从业人员涌入快速拉动了相关需求，支撑起了柬埔寨发展的第一波浪潮。
西哈努克港（西港）就是柬埔寨发展中最具魔幻主义和代表性的一个缩影。从一个人口几千人、方圆几十公里、全是农民渔民穷得掉渣的沿海村子，到成为柬埔寨经济特区，几年间以畸形速度和畸形产业爆炸式发展（号称柬埔寨第二大城市），黄赌毒和电信诈骗的泛滥成为最核心的支柱产业，遍地赌场大宝剑和各种国内知名餐饮的山寨版，短短几年，这些灰产从业者就把西港从一个西方游客喜欢的物美价廉海滨度假地变成了物价超过纽约东京迪拜的怪物。破败的基础设施和与之相对的是美元花出越南盾感觉的物价，经常让第一次来到西港的人感觉迷幻和错乱，怀疑自己走错了地方。
几个人一顿沙县小吃100-200美元司空见惯，租一套公寓月租几千美金稀松平常，董桑曾被路边小餐馆里80美元一只又巨难吃的所谓北京烤鸭和20美元一盘的青椒肉丝震惊。在这个被中国赌客、失足妇女、诈骗犯、投机商、黑社会和各种社会龙蛇盘踞的西哈努克港，人性和金钱的丑恶被放大到了极致，卖凉粉和奶茶的小摊可年入百万人民币，开个KTV三四个月回本，在国内一个月薪2000没什么技能的普通人在这“种菠菜”马上收入过万，很多国内无所事事务不正业的人在西港从事灰产可以轻松月薪几万，有钱可以为所欲为，西港物价被拉到高得让你怀疑人生，创造了一个个广为流传的暴富神话。一部分赚到钱的人带动了更多人的到来，人人都想分杯羹，加上各种不良媒体煽风点火，【没有梦想何必西港】成了最有煽动性的台词，连某知名美籍薛姓大宝剑爱好者也深入西港开启各种空手套白狼的忽悠，号称购地万亩，后来又被无情戳穿，人设扒得精光。
几十万灰产从业人员涌入西港这样一个原本几千人的宁静小城，不夸张的说，人渣汇聚，引发了各种社会矛盾，酒驾、打架、各种破坏当地风序良俗的新闻让淳朴的当地人从友善变得越发仇恨中国，枪战杀人抢劫绑架诈骗，几乎成了西港不可缺少的日常，在西港，遇到骗子的概率10倍于任何地方，最差的时候很多人晚上不敢出门，乱象横生、丛林法则就是西港的一切。
类似的还有金边钻石岛，这是位于柬埔寨首都市内的一个小岛，曾经是柬国用来专门隔离麻风病人的地方，以前被叫麻风岛，后来被柬埔寨华裔土豪整个买下来开发，一跃成为金边地价最贵消费最高的地方，整个岛上几乎都是中国人，高楼林立，干净整洁（相对），半径3公里内有国际学校、高端购物中心、日资酒店、大型赌场等，是很多中国人驻足金边的第一站。
菠菜，博彩的谐音，菜农，博彩行业从业者，狗推，博彩行业的推广人员。在柬埔寨，博彩属于合法项目，前提是取得所谓的“赌牌”，如果你人在柬埔寨，进入合法赌场玩一玩没什么问题，这与澳门拉斯维加斯差不多，而被我国公安机关严厉打击的，是在境外针对我国公民推广线上博彩，想必大家也偶尔会从某些网站广告看到类似推广。
十赌九输，不仅造成外汇流失而且常伴随倾家荡产血本无归，黄赌毒里后两个是大忌，切勿以身试法。仅在柬埔寨西港和金边等地从事菠菜产业和电信诈骗的中国人就有数十万众，有些是铤而走险富贵险中求，也有些是被欺骗忽悠过去找工作的，但是无论如何，随着国家对跨境菠菜和电信诈骗、杀猪盘等违法犯罪的强化打击，加上大数据与人脸识别技术越来越先进，很多菜农要么回不了国，要么回来之后护照被注销再也出不去，冒险之前建议各位慎之又慎。尤其是经济下行很多人失业，遇到招聘上打出类似东南亚就业，薪水丰厚之类的招工信息，要动脑子想想。整个亚洲国家，中国人和越南人的赌性最大，西港以外柬越边境也有一堆赌场，那是另外的故事了，以后有机会再聊。
伴随柬埔寨政府公开表态收回博彩牌照并与中国政府联手打击在线菠菜，数十万中国菜农和相关产业从业者一哄而散，引发过从西港机场撤离爆满的盛况，被骗被套牢的中国投资者只能自吞苦果断臂求生。不过归根结底，西港是柬埔寨发展特殊的个案，不反映整个柬埔寨投资环境，没有普遍性意义。
灰产并不是柬埔寨发展的全部，房地产也其重要组成部分，2014年以前，柬埔寨没什么像样的公寓，很多在柬埔寨长期工作的外国人，比如外资工厂的管理层等都需要租房，因为柬埔寨基础设施实在太差，没有充足的公寓供应，加上后来大批从事灰色产业的中国人台湾人到来，导致一个时期公寓产品供不应求，租金水涨船高，这也就是后来房产中介总会说起的“投资收益可达年化7%-15%”。
实事求是的说，确实有过这么一段时期，在金边和西港两个城市曾诞生过不少投资盖楼三年回本的神奇案例，但这种情况马上被2014-2016年一窝蜂式的盖楼狂潮打的无影无踪，中国大陆、台湾、新加坡等开发商进入柬埔寨大举建房，尤其是大陆开发商，几乎包办了金边西港新建项目的九成，直接结果就是2020年的今天，大批开发商的项目积压，绞尽脑汁也找不到足够韭菜，有些楼盘，7、800套公寓只卖出几套，去化效果令人咋舌，被套的投资客和开发商叫苦不迭。
因为柬埔寨法律法规不完善，几乎没什么建筑监理的要求（国内虽然很多地方也是走个形式，但毕竟有个形式），开发商在柬埔寨盖楼也就成了全凭自觉的操作，至于建筑质量如何，日本开发商和新加坡开发商还算严谨，中国开发商的项目，请自行脑补。自从西港818事件后，柬政府也对中国开发商的建筑质量加强了监管，随着某些国内大型开发商进驻，相信今后建筑质量会有所好转。
西港818楼塌事件
插入说明一下柬埔寨的政治环境，因为政局稳定和相对亲华是柬埔寨少有的几个加分项。今年是中柬建交63周年，国王西哈莫尼同志刚从北京体检回去没几天，传承了当年他爹西哈努克亲王一惯的亲华路线，毕竟当年没中国支持他们一家子现在就是北漂。洪森首相所领导的柬埔寨人民党执政至今已35年，自从1993年开始由亲越改为亲中以来，获得中国大量资源支持，尽管最近一次选举情况反映出柬埔寨人民党所获选票持续下滑，但依然取得近70%席位，现阶段执政合法性层面没毛病。
西哈努克亲王与西哈莫尼
从意识形态上看，柬埔寨与中国越南接近，类似共产主义，不同于波尔布特的红色高棉，洪森主张的是温和社会主义，加之柬埔寨所处中南半岛的地理位置，是中国在东南亚一带一路上政治、军事、经济层面最稳定的黄金支点，从历次东盟会议关于南海问题柬埔寨都作为中国立场代理人的角色也可以看出洪森对中国依赖和中国对柬埔寨的倚重，民间用“柬钢巴铁”来形容中柬中巴关系。
柬埔寨之稳
自2016年从“最不发达国家”转入“低收入发展中国家”可以看出，经济增长为洪森政权带来了高支持的民意基础，收入提高和快速城市化掩盖了大量社会问题带来稳定的政治环境，尽管国内外反对派认为洪森过度依赖中国的立场长期对柬存在严重隐患，但仅就可见的趋势判断，洪森在中短期国内政治把控力不会有明显动摇，一个字：稳！
首相洪森
从外部环境看，亲美反华的沈良西为代表的反对派在不断扩大影响力，近两次选举中可以看出洪森政权的民意支持率从过去的绝对优势呈现下降趋势。大量涌入的数十万中国菠菜灰产从业者和数百万中国游客在带来投资与经济增长的同时也恶化了中国人的形象，与当地人的各种冲突和丑态在柬埔寨社交媒体广泛流传，民间层面对华友好氛围在快速消退，针对中国人的袭击抢劫等恶性案件时有发生，特别在西港，已经到了见怪不怪的程度。
此外，越南因素不可小觑。1975年红色高棉在中国支持下推翻朗诺政权后实行恐怖统治，柬埔寨成为中南半岛人间地狱，洪森作为从红色高棉出走投靠越南并带领柬越联军推翻波尔布特和乔森潘的领袖之一重回政治舞台，在获得执政地位后洪森迎回了西哈努克亲王，并长期以越南做为执政靠山，洪森对越南的感谢重于中国。直到1993年，洪森做出“中国将快速崛起”的政治判断，开始改变策略与越南保持距离倒向中国，从这方面看，洪森确实长袖善舞、审时度势。
柬埔寨与越南军人
本次疫情，中国国际环境受到空前打压，经济状况急转直下，政治形象一落千丈，与之相对是越南的快速崛起，成为全球资本和各大国竞相拉拢青睐有加的座上宾，加之在历史纠葛和领土问题方面制衡中国的重要地缘位置，越南对柬影响力在加速恢复，奉行实用主义的洪森在未来政治平衡中是否会做出调整耐人寻味。作为柬埔寨第二投资大国的日本也对洪森政权有一定压力，尤其涉及南海问题等方面，日越合力影响柬埔寨成为不争的事实。
洪森政权将在一个时期内继续稳定，在亲中路线上未来有可能做出适当调整。鉴于疫情后中国国际环境的恶化，作为所剩不多的盟友和东南亚与南海问题的地缘支点，从国家层面分析，柬埔寨将继续得到中国重点扶持，预计10年内投资柬埔寨的政治风险在东南亚11国中属最低，相较越南、印尼、菲律宾等有排华历史污点的国家，政治稳定对中国投资者来说是加分项。
经常有人问董桑，柬埔寨值不值得投资，这个问题因人而异，从宏观层面说，柬埔寨有一定潜力，但也需要更多时间，现阶段别说中国，追上越南和泰国都要相当一阵子。作为消费市场，柬埔寨目前人口约1600万，到2030年总人口预计从1500万人增加至1900万，人口结构年轻，城市化度不高，农业人口占全国绝大多数，中产阶级规模有限，人口红利转化为消费红利和房地产红利为时尚早。以首都金边为例，当地人月收入150-200美元居多，英文好的300-400美元，如果又能说不错的中文，月薪可以到500-700美元，由于人均GDP过低不超过2000美元，廉价商品依然是大多数人的选择。好的地方是没有什么储蓄习惯，这也和很多其他东南亚国家一样，有钱就消费，赚多少花多少，虽然收入不高，但是消费意愿强。
从产业的层面看，农业投资有潜力，金边西港暹粒几个主要城市外土地和人工都很低廉，工业做做简单来料加工，制衣制鞋缝点裤衩背心可以，别指望弄太深入的制造业，原因是大部分原料需进口又没有完善供应链，工人虽然效率低但是维权意识特尼玛强，时不时罢工弄得很多老板倍感闹心。因为物流基础和电子支付太差，人口分散市场盘子小，全国加起来不如国内一个一线城市体量，我个人不太看好专注做柬埔寨的电商，现在柬国市面有十多个APP，每个都半死不活，说白了，几个人的小团队当自留地弄弄是没问题的，做大没那么容易也没空间。但这不表示我不认为线上有机会，比如微商和社交电商，如果你野心没那么大，是可以赚点小钱的。轻资产项目我是比较看好的，柬埔寨资本极度自由，以及目前美国要取消香港特殊地位，从资金的流转看，我觉得柬埔寨个可以作为香港备选的好地方，外贸类、金融类、转口类、媒体类、以及其他跨境服务类都有机会。此外，生活类的实体店有机会，比如家具和日用品销售、低端化妆品、手机家电修理等，同样一个手机故障，我在北京用极客修上门才150人民币，在柬埔寨修也是150，美元！心在滴血~
关于炒房，几个词概括柬埔寨现状，一鼓作气，一拥而上，一塌糊涂，一哄而散，一地鸡毛。李嘉诚说买房最重要的三个因素：Location、Location还是Location！说白了就是地段。在供需失衡严重过剩的当下，地段选不对，结果就是卖不掉租不出每年白交管理费也难觅韭菜接盘。要拿出“持有10年”的心态才能长线盈利，短线投机从目前来看机会不明朗，但不排除侠之大者的高人存在。而支撑当地人购房的银行信贷体系不成熟，本地韭菜大规模入场现阶段还属伪命题，中短期内无力支撑存量市场。柬埔寨买房的国际韭菜里，原本台湾是中国大陆以外的主力，台湾人在2014-2017已经被台湾开发商狠狠割过一茬儿，现在入场越来越少，日韩韭菜一般倾向只看本国开发商的项目，代表的烂尾楼CAMKOCITY就是韩国开发商的作品，坑了不少国际韭菜。
从经济层面看，柬埔寨还是有不少可圈可点的地方，据世界银行发布的报告显示，柬埔寨近年GDP保持着每年约7%的增长，速度有目共睹，已成为东南亚发展最快的经济体之一。得益于低廉的综合成本、充裕的年轻劳动力以及开放的投资政策，柬埔寨低端制造业在加速崛起，直接投资不断增加的同时也承接了因成本上涨从中国和越南泰国溢出的部分制造业企业。
作为中国一带一路政策的东南亚桥头堡，旅游服务业也迅速飙升，2019年入境游客超过660万人次，其中中国游客达250万人次，中柬人员往来不断刷新历史新高，人员流动的提升也带动地产投资的热度。其实，个人感觉，柬埔寨除了吴哥窟值得一看以外，其他旅游资源并不能说丰富，人文景观较少，规模不大也分散，海岸线相比其他东南亚国家并没亮点，比较一般，第一大旅游城市暹粒我觉得呆三天以上就烦了，旅游服务业还有待今后不断开发。补充，切记不要五一十一去旅游，凶狠又汹涌的中国大妈举着纱巾摆拍占满吴哥窟，你只能仰天长叹欲哭无泪。
开放自由的投资环境是柬埔寨受到国际资本青睐的最大魅力，经济领域几乎无门槛无限制的向所有外资完全开放，外资公司可以拥有100%股权，经营成本较低，种种原因使得柬埔寨成为中国周边国家中较为理想的投资目的地。
但是也要承认，柬埔寨作为一个经济体，体量小、起步晚，GDP高增长主要因为基数太小，且增长率放到同时期快速发展的东盟国家中看并不是一骑绝尘的亮眼。从结构上看，经济增长得益于近些年房地产、基建以及博彩、旅游业带来的增长占比较多，可以说更多享受了中国经济发展的红利，而制造业和出口在数量和质量上还有很大提升空间，这点不同于目前有望成为新世界工厂的越南和旅游业强国泰国。
欧盟因人权问题已经取消了对柬埔寨的EBA税收优惠政策，中美关系走向全面对抗是否对亲中的柬政府与美国间的普惠制GSP政策产生影响难以判断。EBA的取消让柬埔寨支柱制衣制鞋业如鱼刺在喉，如GSP再受波及，将严重削弱柬埔寨制造业竞争力和收入，另一方面欧美出口市场受阻也反而会促进对中国市场和投资的进一步倚重。
随着中国经济进入新常态和疫情后世界经济大变局，中国自身经济严重下滑的情况下，柬埔寨不可避免会受到明显影响，在出海东南亚的投资热点中，1600万人口的柬埔寨并不在很多热点资本的视线之中，农业人口多，居住过于分散，是否能可持续发展、是否能持续创造中产阶级群体还需要密切观察。
柬埔寨国家知名度的提升尚需时日，在中国投资者中打造柬埔寨国家品牌需要多方位努力，博彩等产业虽然短时间带来繁荣，但从长期吸引中国投资者尤其是看重观光、养老、旅居和教育、投资、安全等领域的中国买家来说并不是一个正面因素。柬埔寨在国内投资者脑海中长期有不清晰、不安全、不了解的整体印象，国家形象比较单薄。相较泰国、马来西亚等东盟国家来说，很多投资者认为柬埔寨不安全，其中包括社会治安与投资安全两个层面。随着近些年博彩行业与电信诈骗以及衍生出的灰色产业不断见诸媒体，国内公安机关加强打击跨国抓捕的新闻频现，西港频繁的恶性犯罪和投资陷阱等曝光，投资者对柬埔寨的安全环境严重存疑。虽然菠菜等产业短时间带来了人员流动和消费需求，但从长期角度看，其对柬埔寨市场乃至柬埔寨这个国家本身在有投资意愿的一般投资者心中形成了负面认知和刻板印象。
自美国总统川普上台后，中美从贸易战不断升级进阶到新冠疫情后的全面角力，美国民主共和两党在对待中国问题上达成了空前一致，可以说从政府到民间都对中国产生了厌恶抵触。面对中美关系的严重不确定性和长期性，加上欧盟和日本也出台了类似鼓励企业撤离中国内地的产业政策，资本的选择显而易见，包括苹果、富士康、台积电、耐克为代表的大型制造业企业展开了供应链转移行动，除部分回流本土外，印度越南成为承接供应链外溢的最大受益国，而资本自由且对华友好的柬埔寨也将长期受益。柬埔寨存在工人效率低下、供应链短缺、政府腐败、劳动力价格上涨等着诸多不利因素，但从地理和地缘层面看，远期会有更多中资企业转战柬埔寨购地建厂，柬埔寨的市场未来可期。
疫情过后，中国经济下行愈发明显，美日欧均发表了产业链回流和去中国化的策略，国内经济一片哀鸿遍野，失业情况严重。政府近期不断加大刺激力度，但收效甚微，国际环境空前恶化，美国与中国对抗加剧，未来发展越发不可预见，政经双重压力下消费低迷，中产群体中开始考虑海外资产配置和移民的与日俱增，财富转移需求明显。柬埔寨作为政治稳定和美元资产自由流动的投资目的国，会对普遍焦虑的国内投资者有较大吸引力，从中国经济环境考量，下南洋2.0时代还将会有一个持续5-10年的成长期。
特别是80后90后人群，相比老一辈，他们敢于尝试，有投资意识，视野更开阔，很多人有过出国特别是东南亚旅游经历，也更愿意在自由的东南亚做资产配置。2022年柬埔寨将作为东道国主办东盟峰会，2023年第32届东南亚运动会将在金边举办，根据新闻报道，仅首都金边就至少有700个地产项目和20条公路项目在建。此外，金边新机场、暹粒和国公省新机场、西港公共设施的加强也将为柬埔寨带来更多整体亮点。国际知名度提升与基础设施完善将承载柬埔寨新的投资价值。
东盟10国一体化后，作为统一市场和世界增速最快的经济体，正以每年数百亿的速度吸引全球外资涌入。东盟整体经济的带动，东西邻国越南和泰国的快速增长，基建推进带来的发展，以及随之而来的柬国中产群体壮大和消费意识提升，都让柬埔寨看到更好的未来。越是贫穷就越有跳涨的机会，当下的柬埔寨面临产业结构大洗牌的挑战，正如数十年前的中国，风险与机会并存，秩序？不存在的，比起缩手缩脚，不如直捣黄龙，广阔天地，大有可为，这是一片希望的田野。
