一鋪養三代，是我們廣為流傳的俗語，體現了商業經濟不夠繁榮的時代商業鋪面形式對於實體發展的重要意義，更是中國實體商業形態最直接的載體和銷售模式。而隨著互聯網的發展，電商和線上獲客變得容易，交易形式靈活，受眾面寬，再加之物流行業的不斷髮展，實體商鋪固定點位的銷售方式對大多數行業來講已經落伍了，那麼筆者今天主要談一談商鋪投資的坑，筆者觀點明確，商鋪投資價值已然不高。一鋪養三代很有可能變成今後的三代養一鋪！
中國80%以上的城市，商業供應都是過剩的。關於商業的供應，國際上有個統一的評判標準——一個城市人均商業的佔有面積應該控制在1.2㎡以內。在這個紅線之內，商業供需就是合理的，一旦超過這個紅線，就是供大於求的。而中國的這些核心城市的人均佔有商業面積都是多少呢？80%以上都在1.5㎡以上！只有北上廣深這些核心城市勉強在紅線以內，其他所有的城市都在紅線以上。甚至近3成的城市，比如瀋陽、合肥、呼和浩特、銀川等這些二線城市，人均商業面積超過4㎡。中國商業供應的基本面就是，超過實際需求的1倍以上！這樣供大於求的市場環境中，必然會導致一種情況，就是商業普遍運營很差，自然租金收益就會長期下降。
而在我國經濟發展中，地方政府在進行城市規劃的過程中，對於商業有一種特殊的、戒不掉的偏好。他們普遍認為商業越多、綜合體越多，城市的形象就越好，稅收就越高，城市的經濟表現就越好。所以，地方政府在城市規劃時，做了大量的商業用地，尤其是一些核心區域、核心道路，盤踞著大量的商業用地。房企想在舊城改造、想在城市開發中分得一杯羹，就必須得這麼做：迎合政府需求，迎合規劃需求，迎合城市形象需求！只有這樣做，才能參與進來，只有拿了商業用地，只有做出了光怪陸離，形象十分高大尚的商場，才能拿到旁邊的住宅用地。所以中國的城市開發，房地產開發，舊城改造陷入一種詭異的邏輯：政府想要形象，就做多商業用地，房企想拿地，就必須配建商業，在這樣的利益鏈驅使下，商業的供應就一路水漲船高。除了這種綜合體商業之外，社區的底商也是開發商著力要去滿鋪開發的重點。中國絕大多數的住宅小區規劃要求而絕大多數房企在開發時，基本上都是頂滿指標，滿鋪街鋪。因為畢竟街鋪的單價還是要遠超住宅的，同樣的面積，商鋪的貨值最大，開發商的收益最高。家家都是滿鋪街鋪，絲毫不考慮社區的總體需求，自然整個城市的街鋪供應也是一路水漲船高。綜合體商業供應過剩，街鋪供應過剩，自然整個城市的商業供應就陷入了供大於求的尷尬局面。這個我們看看烏魯木齊周邊的義務商品城，各個小區樓下不斷轉讓的商鋪，返租不給租金的某植物園旁邊的商鋪，可見一斑。
最後，我們來綜合看一下中國的商業基本面， 首先從商業人均佔有面積上來說，是國際紅線的兩倍以上，全國的商業都是供大於求的，而且是嚴重過剩的。其次，半數以上的商業都是脫離實際需求的，政府純粹從形象出發牟足了勁規劃商業用地，房企從拿地角度出發，迎合政府需要，牟足了勁搞綜合體。第三是到了運營階段之後，開發商在規劃初期，就不打算自持，純粹從銷售角度做規劃，加之中國人固有對商鋪的鐘愛，會持幣投資，到手後又進行出租，租客倒了一波又一波，大家都通過線上和其他渠道進行低成本的生意閉環經營，導致商鋪在經濟生活中脫離了閉環的鏈條，行成了惡性循環。
所以，筆者判斷商鋪投資，未來是雷點，投資性的商鋪和返租商鋪更是不能碰的。凡是抱有幻想自信投資的。將被徹底套牢在高價商鋪上，你投資的有多自信，被套的就會有多無奈。
請持續關注筆者，我將持續跟你一起分享買房賣房和金融貸款的技巧和知識。
