“双区”落地，豪宅税调整，深圳楼市涨价之风从西部刮起，深圳湾有盘直奔30万，宝中几乎整体10万+，新安、西乡多盘单价攀上10万。蛇口2000万以上级豪宅遭哄抢，业主放盘纷纷调高挂牌价……
不过，论及赚钱效率，这些都算不上什么，10年翻10倍不过是小巫。5年增值10倍案例已经出现在龙华！
坐标：龙华中心
今年再涨20%！
2019年12月份，龙华龙悦居四期部分房源满5年补交地价后转红本入市，约63㎡二居室，挂牌价多在450-500万元/套，相比于买入时的40万元，增值10倍。
时过3个月，这批房源最新挂牌价已涨至600万元上下，今年涨幅均超20%，不输深圳湾、宝中诸豪，单价开始结缘10万+。
若以最高挂牌价680万核算，累计升幅高达16倍，如果是按揭，升值幅度更高。即使全款买入加上补地价40万元，增值幅度也有7.5倍。如此涨幅，放在深圳楼市，难寻第二个标的。
不过，这样的机会不是每个人都有条件获得的。最新数据显示，深圳安居房还有141255人在轮候，现在申请加入，不知猴年马月才能买进。即使买进，也不一定具备补地价转红本条件。
当然，因为投入基数太低，5年才赚4、500万，赚钱总额比不上西部的千万级豪宅。但对于草根阶层来说，这笔买卖的确堪称“史诗级”逆袭机会。要知道，当时买入的人群的确不够富有，现在还有掏不出40万元补地价费用，而无法转成红本的。
该小区位于深圳北站旁，在四期有亲朋好友的朋友，快速小富的机会来了！带上40万元帮忙垫付地价款，转成红本后卖出分红，转手成功至少翻倍赚。
湾区枢纽，深圳北站
限价搅乱市场定价机制！
龙悦居四期是一个经济适用房小区，全小户型（约50㎡、63㎡），宿舍式布局、物业管理质素一般，摇身变为红本后身价暴增，挂牌10万元/㎡，远高过同区域品质新房售价，吃惊吗？
在深圳，同片区中，新房售价几乎全部低于周边二手房价，根源在于2011年推行的新房“限价”政策。该政策在2017年年初调整为“申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格”。
出台“限价令”的初衷是“遏房价”，但在此后，深圳经济持续高速发展，造富能力持续增强，人口净流入规模巨大，优质住宅明显供应不足，导致供需关系失衡，矛盾日益突出，以致于新房开盘屡现“日光”、“秒光”，及高去化现象。
而更倾向于市场定价的二手房市场，“三价合一”政策未能止住交易价格上升步伐，与新房价格形成严重倒挂，部分区域已高达20%及以上，反推新房市场哄抢频发。深圳
房价制定机制出现紊乱，新房与二手房售价的差价拉大，实际上强化了新房红利，形成新房持续受到热捧的置业逻辑。若对比周边小区，龙悦居四期的挂牌价仍处于相对低位，相邻的鸿荣源熙园山院、圣莫里斯、水榭山等小区，楼龄更长，但挂牌价基本都在11万元/㎡以上，附近不远处的水榭春天、金亨利首府、汇龙湾等小区二手房报价屡屡冲突天花板。
因此，考虑到疫情对经济整体形成影响，西部二手房价格暴动可能不具备持续性，但即便回落，也绝难波及新房市场。毕竟，二手房价格高出新房不少，政府还有“稳地价、稳房价、稳预期”政治任务当头，决不容新房备案价下调。
所以，“限价”政策在关键时刻还是会起到定海神针作用，置业者可以放心选购新房。
这样一座城市，房价究竟多少合理？
西部追涨，还是抢进龙华？
鉴于“双区驱动效应”已经启动，深圳置业者面临的，已经不是要不要购房置业，而是如何尽早尽快完成置业的问题。买进品质优良的新房，仍是当务之急，也是低成本置业捷径。
方向选择上，现在去西部置业，藏有“追涨”风险，且一房难求。宝中某盘，备案价8、9万/㎡，为了能卖至10万及以上，干脆不按要求对外公开房源。这从侧面表露出开发商逐利心态的同时，也体现出开发商对上涨趋势的乐观预期。
不过，其中存在的政策风险也很大。
而龙悦居所在的龙华楼市，自叫响“宇宙中心”之后，近几年受制于限价，新房市场总体呈现出波澜不惊的态势。除了二手房几次刺破天花板偶露峥嵘之外，2019年下半年出现备案价突破10万元/㎡新房，让市场兴奋了一阵。
总体表现趋于理性的龙华，这些年处在利好不断兑现的过程中，包括深圳北站交通枢纽、地铁工程、文体场馆建设和城区市政环境优化等方面，着实让居于其间的市民感同身受。但不同于全新规划带来的震撼感、激动感，龙华楼市在舆论风头上略显淡静，以致于“外人”较少进入探究。
但龙华管理人口百万，本地消费力惊人，早已有口皆碑，每逢夜幕降临，消费类场所人气爆棚，前年底开业的壹方天地更是吸引周边居民天天过来打卡、消费。本周二，笔者去璞誉府参观园林，现场客流如鲫，直让人顿生进入壹方天地开业场景中之感。
城市更新发力，旧城蜕变
璞誉府续推龙华人居升级
龙华人居该升级了！继金茂府重金塑造、现房销售之后，璞誉府接棒品质人居大旗。
审视龙华多个置业热点片区，笔者的眼光被龙华中心吸引。虽然金茂府10万+现售价格抬高了红山-上塘片区“宇宙中心”形象，但这里经过多年高强度开发，居住用地所剩无几，热度继续抬升的可能性较小。而距此约2公里远、地铁2站的龙华中心，随着壹成片区的崛起，再加上众多大型城市更新项目陆续进入开发周期，取代红山片区成为龙华的第一热点区域。
璞誉府此时以品质人居形象入市，定鼎意义相当显著，有望助推片区房价看齐红山，近3万元/㎡的楼价差距有望在2-3年时间内填平。
- 聚宝盆规划
周围被新建住区簇拥，与市政道路之间规划有大尺度街区，楼间距超宽，园林景观丰富，东向为学校，视野开扬。整住区高端氛围纯粹；
核心位，聚宝盆
- 户型、产品全面升级
建面约89-180㎡，其中100㎡以上产品占主流，改善型居住特征明显；高大宽阔的小区大门、仪式感十足的对称式水景园林和星级入户大堂，豪门气派十足。若搬至深圳湾，绝对是20万+水平。
仪式感十足的大门
- 配套优厚
璞誉府拥有的配套之优，让人顿时失去抵抗力。举步即至壹方天地（已开业，龙华时尚秀场）、壹方城（规模超过宝中壹方城）、山姆会员店（已开业），紧邻九年一贯制龙华第二实验学校，出行近有地铁4号线龙华站，另有十数个文体设施，包括市级的深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、深圳书城龙华城（已开业）、深圳市博物馆自然馆等，全面提升城市配套水平。
- 区域供应量稀缺
今年，龙华新增住宅项目仅为个位数，核心区域供应量极少，高品质新盘尤其稀缺。论及物业质素和档次，璞誉府独占鳌头，壹成片区人居至高领地，有望成为龙华高端家庭聚居的最优选择。
品质物业供应稀缺
- 抢进机会杀到
根据目前掌握的政府对新房备案价制定的周边参照原则，具备10万+潜质的璞誉府，抢进机会到来！
此前，有人曾总结出“板块轮动”理论，不无道理。毕竟，追涨西部风险较大，旺盛的消费力必然要找到地方释放，龙华成为接棒的最佳区域。追涨西部，不如抢进龙华——璞誉府！
昨天，市住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》，调整预售标准，为新盘尽快入市创造条件，明显利好新房市场，有望促使新房接棒二手房狂热势头。计划于近期开盘的璞誉府迎来政策利好加持，近期有意置业的市民可保持密切关注！
