中房報記者 田傲雲 高拯坤 北京報道
深圳樓市引發監管層關注。
4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行下發緊急自查通知，要求自查關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
同時，深圳市中小企業服務局在其官網發佈規範實施中小微企業貸款貼息項目的通告稱，會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。
“這與近期深圳樓市的火熱有關。”一位業內分析人士表示，這是由於部分房抵經營貸資金違規流入房地產市場，擾亂了房地產金融調控工作，這類違規現象引起了監管部門重視。
隨著疫情得到初步控制，3月以來深圳多個新盤項目開售當天便全部售罄。“千萬豪宅被秒”“百萬喝茶費”等關鍵詞一時在深圳刷屏；與此同時，深圳房價大漲。
國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市房地產市場價格出現微漲，北上廣深4個一線城市中深圳新房、二手住宅銷售價格分別以環比上漲0.5%、1.6%領漲，二手住宅銷售價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。
此前據證券時報報道，這主要是投資客的湧入，“僅僅是依靠剛需置業者，很難出現這樣的快速拉昇現象，但一個點被引爆就難免會傳導到其他區域”。
從首付貸、消費貸到房抵經營貸，資金不斷流入房地產市場的邏輯是什麼？又到底是誰在買深圳項目，這背後的邏輯又是什麼？
銀行緊急自查
4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行發出《關於房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況的緊急自查通知》（以下簡稱“通知”），要求各商業銀行在當天完成自查今年以來新發放的房抵經營貸。
隨後深圳市中小企業服務局也發佈通告稱，最近，有報道稱個別機構和個人弄虛作假，將用於購房、炒股等貸款包裝後騙取財政貼息。該局將嚴格依照上述實施辦法會同銀保監部門加大對貸款貼息項目審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。
先後發佈的通知明確嚴查房抵經營貸資金違規流入房地產，並就銀行風險自查和業務落實進行明確，但具體落地方式及後續將產生怎樣的連鎖反應還待觀察。
4月21日上午，網傳深圳金融辦、銀保監局與各主要銀行召開轄內銀行座談會，對於加強信貸管理服務實體經濟提出相關要求，一是即日起，所有過戶不滿半年的物業抵押做經營貸的，全部不得審批，審批了的不得放款；二是1月25日後審批過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸全部責令各放款行收回。
對此，深圳銀保監局相關負責人表示：此傳聞為假消息，沒有責令各放款行收回所有1月25日後審批的過戶不滿半年的房產做的抵押經營貸。
有業內人士告訴中國房地產報（微信ID：china-crb）記者，暫時沒有收到該消息，不過現在的確在嚴查個人房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況並予以糾正，不排除過後可能會把物業過戶期限等指標作為審批放貸要素之一。
“在此次房抵經營貸違規流入房地產市場前，也存在借‘信用貸’‘消費貸’等名目套取資金充當購房首付款現象，且屢禁不鮮。”不少分析人士和業務人士表示，這種違規使用貸款的情況雖然一直為政策明令禁止，是金融監管部門展開風險排查和整治行動的目標之一，銀行也有較為嚴格的風控手段，但從實際結果來看還是有很多地方在“幕後”提供這類違規貸款，
“目前正在積極落實監管要求配合自查。”某股份行一信貸業務人員告訴記者，很難完全保證每一筆貸款的相關證明材料和用途都確實落地，這需要銀行耗費大量的人力和財力，很不現實。“房抵經營貸相關的資產一般都是典型優質資產，除非上層政策收緊，否則一般情況下銀行也就睜隻眼閉隻眼，不會認真監控資金流向。”
對於存量的違規貸款如何糾正，該銀行人員表示，合同中指明一旦與監管要求不符，銀行有權馬上收回貸款。
不過也有業內人士表示，房子購買後再退款比較複雜，因此是否會退款不好說，但有大概率會被徵信系統記上一筆。
魔幻樓市正反面
實際上，銀行查處相關違規貸款一事是因近期火熱的深圳樓市，它著實賺足了市場眼球。2000萬元起步豪宅“秒光”、學區二手房價格動輒上調百萬元、前海周邊房源集體衝擊“10萬+”，一幕幕令人驚訝不已。
首當其衝的便是因4000萬級公寓“秒光”引發輿論關注的深圳招商太子灣灣璽。消息稱，4月5日上午，該項目推售最後54套公寓，單價9萬——13萬元/平方米，戶型為320——410平方米，總價約2900萬——5500萬元，僅僅半日即售罄，攬金約23億元。
此前一個月內，該千萬級豪宅項目已有兩次發售，時間分別是3月7日和 3月13日。
3月7日，戴著口罩的購房者們和隨行的中介們為了能搶到一套公寓豪宅，擠滿了銷售中心，現場一度因人數過多而被街道強制遣散。當日首次百套公寓均價約11萬元/平方米，單價區間在8.7萬-13.5萬元/平方米，總價區間在2133萬——5479萬元/套。有媒體報道“全部售罄”。
3月13日，該項目又推出14套豪宅，4200萬元起步，又有自媒體稱“8秒售罄”。
“這種火爆和深圳現在的市場不無關係。今年上半年深圳存量一手住宅非常少，大多數都計劃在下半年上市。像太子灣這樣不限購不限貸‘豪宅’級公寓項目目前是比較受歡迎的。”在深圳工作多年的資深經紀人楊芸向中國房地產報記者解釋說，深圳在購房資質審查方面非常嚴格，現在新盤少，有購房資質的可以選擇購買二手房。但是也有一定數量的手握大筆資金卻沒有太好的投資渠道，也沒有購房名額的人，這些人是最中意公寓產品的。
這位經紀人還表示，相比其他項目，太子灣確實要更熱銷一點，但由於市場層面的炒作等原因，太子灣項目實際的銷售情況並沒有像網絡上傳的那樣“火爆”。“去年太子灣公寓就已經開始蓄客了，雖然疫情打亂了計劃，但是開發商今年首售給予經紀公司佣金比較高，大家帶客都很積極。
據記者瞭解，太子灣項目熱銷與其價格和地段有著非常大的關係，二手房倒掛非常明顯。項目新房開盤均價約11萬元/平方米，周邊海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬元/平方米，伍茲公寓的二手掛牌價格約12.9萬元/平方米，鯨山覲海約13.1萬元/平方米，雙璽時光道約16.2萬元/平方米。
新房的火熱導致千萬級豪宅公寓“秒光”，還映射出深圳樓市的另一面，那些熱點區域以外的地方，不僅去化不佳，還出現了降價。
有媒體稱，當前深圳樓市可劃分為“三個世界”：南山區、寶安區等西部片區是熱火朝天的“第一世界”；羅湖區、龍崗區等東部片區是風平浪靜的“第二世界”；深圳商業辦公樓盤則是冰天雪地的“第三世界”。
誰在買房？
雖然區域分化明顯但在具體成交方面，深圳整體數據還是比較好的。3月深圳全市新房網籤4224套（含商業），環比增長153.8%；住宅3152套，環比增長279.8%。3月深圳全市二手房網籤8462套，其中二手住宅8008套，較2月份大幅回升。
對於數據的回升，深圳貝殼研究院院長肖小平告訴中國房地產報記者，這裡面有不少是前幾月簽約房源延後至3月份才辦理過戶等手續的。目前深圳實際市場較去年四季度活躍時期仍有較大差距，僅僅是恢復到正常水平。3月最後一週市場已經趨向穩定，未來市場預期不宜過於樂觀。
在新冠肺炎疫情危機仍在蔓延、其他城市樓市慘淡推出“救市”舉措相比，深圳樓市復甦的整體進展似乎還算不錯，並引發市場猜想，到底是誰在為深圳樓市“買單”，特別是那些動輒幾千萬的“豪宅”到底賣給了誰？
中國房地產報記者通過資深經紀人楊芸分別聯繫到了幾名購房人。他們中不僅有投資客，還有一定數量的改善型購房者和剛需購房者。
來自北京的徐天是某大型互聯網公司部門負責人，年薪百萬元以上。在前幾年，他和愛人已經在長春、海南、天津等地購置了多套房產。不久之前，在朋友的協助下徐天在寶安區買下了一間公寓。
“雖然有投資經驗，但都是隨波逐流地去買房雖然賺不到大錢，但至少不會虧本。”最近幾天，深圳樓市因為炒作受到媒體關注，進而導致銀行嚴查經營貸流入樓市的消息，讓不太懂樓市的徐天略感擔憂，甚至覺得自己太沖動了，“入手公寓能不能賣得出去？通過朋友‘幫忙’辦理的貸款怎麼辦？”
按照徐天的說法，與他情況類似的人他還認識幾個，雖然大家都有點“閒錢”，想鑽個空子，但又有誰掏出去上千萬資金之後能不擔心？
與徐天對應的是準備年底結婚的張宇，他是正經的剛需一族。他和女朋友已經在深圳打拼了近7年.在父母的幫助下張宇決定等到今年春節之後置業，隨後結婚，但因為疫情原因購房計劃一拖再拖。當售樓處開門他第一時間就去買了房子。張宇說：“雖然買的公寓不是特別核心地段，面積也不大，但總歸是有個家。”
家住南山區的李女士是土生土長的深圳人，曾在深圳一家知名國企任職，已到了退休年齡。她和愛人在深圳有一套老房子，但老小區環境差。疫情期間在家休息她謀生了換房想法。按照她的說法，賣掉老房子，補一點錢就能換一個位置較好、環境也好的房子，而且也沒有什麼特殊需求，只要住得舒服就可以了。
資深經紀人楊芸說，深圳投資客一直都在，但因為疫情原因，目前買房的投資客數量其實並不多，“真正研究樓市的投資客有幾個會在這個時候來深圳？”
肖小平從側面印證了這個說法，他表示，疫情期間積壓的首次置業需求和換房需求在3月復工復產後加速了入市步伐。其中首次置業需求是主要力量，他們對貸款購房的依賴度較高，因此拉動貸款購房比例和貸款成數出現小幅上升。
火熱的深圳樓市除了引發市場關注外，這直接引起監管層面的注意。4月20日，人民銀行發佈最新通知：要求深圳各銀行自查今年以來發放的房抵經營貸。但對於到底有多少違規資金流入房地產市場目前還沒有結論，但火熱的市場將會出現一定降溫。
