長租公寓的一隻腳已經邁進了深淵。
繼巢客公寓、友客公寓、蛋殼公寓等多家平臺爆雷後，日前“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、長沙等多地的房東租金。很多租客原本已支付了一年的租金，卻不得不面臨被房東驅趕、房財兩空的境地。而作為頭部企業的蛋殼也深陷爆雷傳言，並於11月4日被列為被執行人。
由於爆雷的大部分長租公寓品牌多為重資產運營商，其利用“高進低出”、“長收短付”等金融手段做槓桿、撬動房源增長的做法，被外界所深惡痛絕。
更嚴重的是，今年的爆雷潮讓長租公寓行業遭遇了空前的信用危機。而近兩年的爆雷潮也宣告了“高進低出”“長收短付”模式的終結，也從側面反映了許多重資產公寓運營商的困境。
今年9月，基於行業現在，住建部發布了《住房租賃條例(徵求意見稿)》，對出租與承租、租賃企業、房地產經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定。
監管的錘子已經落下，這意味著，企業不能再利用金融槓桿去撬動增長，只能在房源擴張、資金鍊、盈利等多個方面尋找平衡。
在增長之前，長租公寓必須做到合規，行業的玩法也急需改變，對於中小公寓品牌來說，轉型已經迫在眉睫。
公寓行業遭遇重創，監管嚴格，企業急需轉型
從創業風口到過街老鼠，長租公寓只用了3年時間。
2017年12月18日至20日，在北京舉行的中央經濟工作會議對房地產市場提出了這樣的決定：加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
這想使得長租公寓在經歷了短暫的低潮之後，再次成為風口。
這個賽道，不僅有萬科泊寓、龍湖冠寓等傳統地產商的加持，自如、我愛我家的相寓等地產中介孵化的品牌。一時間，品牌化的公寓運營商在全國各地雨後春筍般冒出了數千家。
但誰都沒想到，僅僅過了2年，爆雷潮就捲土重來而且比上一次更嚴重。
從今年8月起，杭州、上海、蘇州、成都、廣州等多地出現公寓企業接連爆雷。截至2020年第三季度，包括近日爆雷的城城找房，已經被曝光爆雷跑路的公寓品牌超過了20家。
目前來看，爆雷的長租公寓運營商既包括集中式也包括分散式，但在經營模式上大部分都為重資產模式，且都使用了“高進低出”、“長收短付”等模式，運用了高金融槓桿。但顯然，脆弱的金融槓桿根本無法撬動因房源擴張所造成的一系列房屋獲得成本、軟硬裝成本、獲客成本等等。
因此，如果企業一旦資金鍊承壓，沒有輸血渠道，爆雷就是遲早的事。
比如今年登陸美股的蛋殼公寓，近期接連曝出拖欠房東租金、租金貸等問題。就在11月4日，據天眼查顯示，蛋殼公寓運營主體紫梧桐（北京）資產管理有限公司新增了被執行人信息，執行標的約為519.1萬元，案號為（2020）滬0112執10617號，執行法院為上海市閔行區人民法院。目前該公司自身風險為194條，司法案件包含多條買賣合同糾紛。
與此同時，監管的錘子也已經落下。
9月7日，住建部發布《住房租賃條例(徵求意見稿)》。這份徵求意見稿中的第二十二條提出：住房租賃企業及從業人員不得違規提供金融產品和服務、不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。
而在9月24日全國政協召開的“建立‘租購併舉’制度，加快住房租賃市場健康發展”網絡議政遠程協商會上，會議針對長租公寓行業給出了建議。其中包括增加市場有效供給、培育多元化供給主體、加大財稅金融扶持力度、加快出臺住房租賃條例等，並表示應該實行監管與利好並行，推動租賃行業發展。
可以預見的是，多方因素的影響下，公寓行業在未來的日子並不會太好過，適時轉型已成必然。
從重資產到輕資產運營，公寓運營商該如何轉型？
“中國租賃行業的大方向不會變，因為租客的需求、業主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之後，這個行業一定會變得更加理性。”自如CEO熊林日前在談到租賃行業未來的時，仍然表達了對行業的信心。
這一點在國家統計局2019年的數據中得到了印證，中國流動人口數量達2.41億。同時，根據國家衛生計生委流動人口司的報告顯示，流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房。
毫無疑問，租賃市場仍然有廣闊的空間，但公寓運營商該怎樣避免踩雷，長期存活下去呢？
回頭再看看長租公寓賽道目前的問題，准入門檻比較低，但對運營管理能力要求非常高，加上採取重資產模式，資金缺口大。目前市場中存活的重資產模式的公司，大多為自如、相寓這樣的大型中介旗下產品以及地產商自己孵化公寓品牌。而各地的中小中介，由於資金鍊承壓，有不少還在崩潰的邊緣掙扎。
那麼，對於有運營經驗但資金實力不夠的運營商有什麼出路嗎？斯維登集團與杉杉集團合作的案例或許能給行業的中小型公寓品牌以啟發。
前不久，斯維登宣佈與杉杉集團合作，將會為坐落於舟山市的“杉杉普陀天地·觀雲”業主提供不動產保值增值方案。其模式的核心在於：地產商與品牌公寓運營方從房源的初始狀態核算成本，地產商負責公寓項目早期的建造、硬裝軟裝、物業的售賣，而作為運營方的斯維登負責閒置不動產的託管運營。
斯維登集團首席財務官蔡鋒在接受鈦媒體採訪時表示，在今年七月斯維登推出“途立方2020升級版”產品，就是為了分享住宿市場及房地產開發企業提供多樣化合作模式及城市公寓、短租運營整體解決方案。
在這樣的模式中，作為託管運營方的斯維登不但不需要付出高昂的房源獲取成本，反而利用自身在會員、線上流量運營等方面的優勢，以及在長短租市場多年來積累的經驗，幫助業主提高收益將閒置房源變現。
事實上不光是斯維登這樣橫跨租賃、文旅市場的品牌運營商，魔方公寓這樣的頭部公寓運營商在輕資產運營方面也動作頻頻。
以魔方在寧波與寧波杭州灣新區開發建設有限公司合作打造的租賃社區為例，魔方作為租賃社區的管理輸出方，全面負責園區10幢公寓（1428套房源）的經營管理，包括前期設計，改造以及後期的運營、管理和銷售。
雖然目前斯維登與魔方公寓這樣輸出管理與託管運營的輕資產模式還沒有成為行業主流，但這樣的思路已經在不少地區逐步落地。
隨著合規、資金監管等政策的落地，相信在可以預見的將來，這樣的模式會逐步成為越來越多公寓品牌的選擇。
（本文首發鈦媒體 APP，作者 | 高夢陽）
