石家庄
▍行情基本面
石家庄2019年2月，春节前，楼市表现低迷；春节后，万科旭辉融创恒大等中高端改善盘成交量上扬，二月底二手房成交量暴增，预示着“楼市小阳春”的到来。
▲近六个月内，国大地产成交数据统计
▲房价走势图（来自于房天下）
本月，成交量前五的楼盘中，保利西山林语首次出现，并且主要产品为联排、叠拼别墅和洋房。万科翡翠公园、紫郡、旭辉中睿府等中高端楼盘，2月成交量也名列前十，难能可贵，可能预示着改善群体的崛起。目前，国大经纪人（市场）关注度最高的新房楼盘，依然以开发区的项目为主。其中，想象国际、金盛悦府因首付高昂、成交量反而不高。（楼盘关注度=经纪人备案数量+实际到访量*1.5）
▲2019年2月，石家庄市销量与经纪人关注度排名前五楼盘
注：成交数据来自于国大地产内网，楼盘数据来自于国大商品房事业部，由我归纳总结，可靠度很高，统计楼盘包括润江煦园、同祥城、东创铂悦府、锦昊昊庭、金盛悦府、想象国际、润都御园、恒大御景半岛、中山尚郡、万合华府、远洋7号、旭东城、万合名著、润都荣园、保利堂悦、半岛名邸、汇君城、新合国际、润德天悦城、保利茉莉、蓝郡绿都、瀚正御璟城、高远森林城、帝华鸿府、旭辉中睿府、万科翡翠公园、融创中心、悦公馆、宝能中心、众里景园、新源蜂巢、中冶·德贤公馆、大尚华府、远洋晟庭、世茂璀璨裕华、紫涵樾府、盛佳锦绣家园、水润华府、长安颐园、广安云棠、福美六号院、和平阳光苑、西美花盛、岸芷汀兰、保利西山林语、恒大林溪郡、荣盛华府、荣盛和府、百岛绿城、碧桂园·桃园里、荣盛御府、花样年南湖琅樾、林荫大院、翰弘林溪郡、晶彩中心、绿地项目、保利国际广场、保利西悦春天等。
▍本月土拍
2019年2月，石家庄公开土地市场上，共计出让了9个地块，总面积约714.34亩，总金额约30.42亿，平均亩单价约425.85万，平均溢价率约7.56%。其中，共有6个住宅地块，总面积约497.39亩，总金额约27.83亿，平均亩单价约559.54万，平均溢价率约7.81%。
本月土拍毫无惊喜，以“地主”已圈土地为主；融创两度出手，拿下蓝山国际东区以及栾城地块；国赫天玺又又又拿地，此项目体量巨大；北京外国语大学附属石家庄外国语学校，位于鹿泉主城区西侧的抱犊寨，学费感人，丰富了鹿泉区的教育配套。
▲2019年2月，石家庄市土拍区位图（住宅地块已重点标识，图片可以缩放、但会被压缩，原图过段时间开粉丝群后在群里发）
▲2019年2月，石家庄市已出让地块信息一览
楼市头条
一、2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布
①全文共2.7万字，十一章，明确了粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领，规划近期至2022年，远期展望到2035年，内容丰富，极有分量，国家要求要将粤港澳大湾区建设成为富有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级城市群，打造高质量发展的典范。
②2018年，香港GDP折合人民币约为24000.98亿元，这意味着，深圳GDP史上首次超越香港，成为粤港澳大湾区城市经济总量第一的城市。在1979年，深圳的GDP只有1.96亿元，还不足同期香港的0.2%（香港1979年GDP约1117亿元人民币）。而40年后的今天，深圳不但GDP超越了香港，也跻身亚洲前五（东京、上海、北京、新加坡）。
二、2月28日，发改委：“一国两制”既是大湾区建设的优势也是挑战
2月28日下午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍《粤港澳大湾区发展规划纲要》有关情况。关于如何在“一国两制”的框架下更好推进大湾区的建设，国家发展改革委副主任罗文表示，粤港澳大湾区与其他国际一流湾区最大的不同就是“一国两制”，它涉及到三个关税区、三种货币、三种法律制度，这既是粤港澳大湾区建设的优势，也是它的挑战所在。
三、全国多省下调棚改目标
据不完全统计，截至2019年2月，已有约20地棚改计划出现下降。其中，山东、山西、河南降幅超过70%，新疆、青海降幅超过50%，西藏、四川、浙江、海南降幅超过30%，安徽、江西、福建、吉林、河北、湖北也都有不同程度的降幅。
2014年3月《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》发布，其中，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务，到2020年，全国性的棚改将基本完成。
四、2月19日，国家发展改革委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》
其中明确提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。意见提出，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍要基本消除。
五、春节之后，各地人才政策密集出台
据记者统计，仅2月11日至2月15日，就有常州、海口、西安、南京、深圳等5个城市出台人才引进新政，其中4城降低了落户门槛。中原地产研究中心统计数据显示，截止2月18日，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。业内人士预计，未来将会有更多城市加入2019年升级版“抢人大战”行列。
六、2月18日，住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 引起社会各界热烈讨论，但专家指出，此项新规定就算落实也不会对实际房价造成冲击。
七、第七轮中美经贸磋商结束，特朗普表示延后加税
美国总统特朗普24日在其推特账户上宣布，他将推迟3月1日上调中国输美商品关税的计划。
八、2月25日，A股三大股指涨幅均超过5%，系A股史上第二次
2月25日，两市成交破万亿，达10402亿元，比上周五增加超4000亿元，激增近70%，创2015年11月以来新高。A股再次出现百亿成交个股，而且单日多达3只，分别是中国平安、中信证券、京东方A，成交额分别达到156.01亿元、117.95亿元、100.97亿元。
九、2月18日，石家庄高新区管委会发布《...扩区规划...》
2月18日，高新区管委会发布了《石家庄高新技术产业开发区（东区）扩区规划（2010-2020）环境影响跟踪评价报告书第一次公示》。
公示显示，石家庄高新技术产业开发区（东区）扩区建设地址为：东起石环东路、西至京珠高速公路、南起石环南路、北至307国道辅道之间，除珠江大道、黄山街、学院路、兴安大街、南二环东延线南规划路与东石环公路围合区域以外的区域，总规划区面积达到71.77平方公里（约合107655亩）。
十、2月15日，石家庄市公布《石家庄市城市轨道交通第二期建设规划（2020～2025
》
规划包括新建4号线、5号线一期、6号线一期、1号线三期工程，线路总长约64km。
▲石家庄地铁规划图
房企与金融
一、克而瑞发布《2019年1-2月中国房地产企业销售TOP100》排行榜
文中提到：2019年开年以来，虽然全国有近20城出现了不同程度的政策松绑，但受2月春节因素影响，市场尚未有明显回暖迹象。TOP100房企2月单月的整体销售规模（操盘金额）较1月环比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，环比下滑32.6%。按照可比口径统计，2月百强销售额同比下滑11%左右。
无论是同比还是环比，一个字：降。
二、全国商品房销量降低、土地市场规模缩小
①中金报告预计，1-2月全国商品房销售面积同比下跌10%，比去年第四季度的下跌2%显著扩大。考虑到推盘量仍处低位，购房人情绪未复苏且三四线城市面临高基数问题，3月跌幅料进一步扩大至10%以上。
②最新全国土地市场交易情报显示，2019年1月，全国300个城市土地出让金总额为3266亿元，环比减少39%，同比减少15%。而上年同期，300城市土地出让金同比增长了43%。与此同时，全国多个省市下调卖地收入预期。四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金（90%都是土地出让金）缩水33%，浙江预计2019年政府性基金收入下降20.9%。
③2月房地产市场呈现两阶段变化：其一，春节市场持续转冷，三四线城市返乡置业潮爽约。春节两周（1月28日-2月10日），三四线城市并未迎来市场期盼已久的火爆销售场景，成交量不增反跌，暂以23%同比跌幅居前。诸如徐州、淮安等返乡置业型城市成交明显遇冷，成交量同比皆腰斩。
三、"冰封"一年半后，燕郊楼市又回暖了
距离河北廊坊市“最严限购令”已经过去一年半时间了，这个一度是环京最热门的市场在跌落谷底后，如今又重新迎来了“小高峰”。据某媒体在燕郊楼市走访统计发现，目前燕郊的二手房成交量是2018年7月份的5倍左右，二手房房价则较2018年7月上浮了33%左右。
四、上海市房产税原值减除比例由20%提高至30%
1月31日，上海市税务局官网发布了上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知。自2019年1月1日起，上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例由20%调整为30%，从而进一步降低企业用地成本，实质性减轻企业负担。
五、恒大惯例“9折“卖房、碧桂园”调整结构“性裁员
①2月27日，恒大召开全集团营销会议，除了要继续“全员营销、员工卖房”的模式之外，同时表示：全国所有在售项目住宅可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。虽然这是例行公事，每年都会有类似活动。
②2月28日，据澎湃新闻报道，碧桂园已开启大规模人员调整，不断有区域和员工被洗牌出局，有部门已确定裁员50%。
六、12月香港新申请住宅贷款及新批出按揭环跌约两成
1月31日，香港金融管理局公布2018年12月份的住宅按揭统计调查结果。结果显示，12月份全港新申请贷款个案较11月份环比减少21.2%，至7435宗。同时，12月份新批出的按揭贷款额较11月份减少20.7%，至235亿港元。其中，涉及一手市场交易所批出的贷款减少25.2%，至65亿港元；涉及二手市场交易所批出的贷款减少12.5%，至77亿港元。至于涉及转按交易所批出的贷款，则减少23.3%，至93亿港元。
七、海口引进人才住房保障细则出炉，购房补贴最高6万/年
海口日报消息，海口首批人才住房租赁补贴和购房补贴将于2019年2月13日受理申报。在住房补贴上，50岁以下拨尖人才住房租赁补贴5000元/月，购房补贴6万元/年；50岁以下其他类高层次人才住房租赁补贴3000元/月，购房补贴3.6万元/年；40岁以下硕士毕业生以及符合条件的人才，住房租赁补贴2000元/月，购房补贴2.4万元/年；本科毕业生住房租赁补贴1500元/月，购房补贴1.8万元/年。
八、深圳上海公布2019年保障性住房计划供应量
①深圳市住房和建设局有关负责人表示，2019年，计划建设筹集人才住房和保障性住房8万套、供应3.4万套。
②据媒体2月13日报道，上海市住房城乡建设管理委提出，2019年上海计划新增供应6万套保障性住房，完成50万平米中心城区二级旧里以下房屋改造。据了解，2018年，上海新增供应各类保障性住房8万套，超额完成5.5万套的目标任务
九、北京出租房收入税率大幅下调 月租金10万以下仅2.5%
①2月15日，北京纳税服务传出消息，北京出租房屋收入的税率大幅下调，月租金收入不超过10万元人民币，将按2.5%的比例征收；月租金收入在10万元以上的，按照4%的综合征收率征收。政策已从2019年1月1日开始实施。按照上述标准，假若每月租金收入1万元，可省约200元。
②2月18日，澎湃新闻从上海税务12366了解，上海出租个人房屋的税收政策于今年1月有所调整，月租金收入（不含税）在10万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在10万元以上的，按照5%的税率征税。而此前的规定为，月租金收入（不含税）在3万元以下的，按照3.5%的税率征税；月租金收入（不含税）在3万元以上的，按照5%的税率征税。
十、广州百亿土拍、南京发改委回应”突破限价“传闻
①2月28日，广州出让位于南沙、天河黄埔金融城3宗地块，总占地面积29.4万平方米，起拍总价超104亿元。其中，星河控股以总价66.78亿元拿下南沙2019NJY-2地块，折合楼面价10291元/平方米，
②近期，部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”。对此，南京市发改委称，自媒体所指项目新房源价格高，是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。
文末总结
2月份，因春节假期原因，成交量环比上月必定下跌，但2019年2月同比2018年2月，商品房销售金额和面积均出现不小的下跌幅度，可能说明市场真的”触底“了，也可能说明行情尚未”回暖“。
虽然2019年开年很多城市已经放松调控、发布更宽松的人才引进政策，但从城市土拍和商品房销量，目前还无法看出明确的市场走势。每年3、4、5月，是固定的”楼市小阳春“时节，成交量环比一月和二月，必定上涨。个人预计，今年3月全国楼市整体成交量同比去年会下降，但热点城市反而会上涨。
1月的雄安新区规划，2月的粤港澳大湾区规划，19日的《都市圈意见》，似乎预示着，新一轮城市化的启动。
以上，感谢阅读。
PS.下文预告：石家庄重点学区房调研（新华区）
